MIETRECHTSLEXIKON

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Eigenleistungen des Vermieters in der Betriebskostenaabrechnung

Die Frage ob der Vermieter auch von ihm selbst erbrachte Leistungen als Betriebskosten auf die Mieter umlegen darf, war umstritten. Die Neuregelung der Betriebskostenverordnung (BetrKV) brachte eine Klarstellung: Nach Abs. 1 S. 2 der BetrKV (in der Fassung vom 25. November 2003) dürfen Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten, durch die Betriebskosten erspart werden, mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers angesetzt werden könnte, jedoch ohne Umsatzsteuer. Die Verordnung differenziert dabei nicht zwischen den Leistungen einer natürlichen oder juristischen Person. Leistungen von Arbeitnehmern oder unselbstständigen Regiebetrieben des Vermieters können bis zu der Höhe umgelegt werden, die bei Beauftragung eines Dritten entstehen würden.

Der Vermieter kann also keine Kosten für in Eigenleistung ausgeführte Arbeiten in Ansatz bringen, die keine Betriebskosten im Sinne der Verordnung sind. Insbesondere sind dies Verwaltungskosten oder Kosten für Instandsetzungsarbeiten. Eine wirksame Umlage (und damit Zahlungspflicht des Mieters) besteht ferner nur dann, wenn die Tragung der abgerechneten Kosten im Mietvertrag auch mit dem Mieter vereinbart worden ist.

Ebenso entschied das LG Berlin bereits im Jahr 2001: Es ist unerheblich, ob die Bekl. ihre Hausverwaltung oder eine Drittfirma mit der Hausreinigung beauftragt haben. Entscheidend für die Umlegbarkeit ist nur, dass ihnen diese Kosten entstanden sind. Aber auch wenn sie diese Arbeiten selbst erledigt hätten, wären sie dem Grunde nach umlegbar. Grundsätzlich kann der Vermieter auch diejenigen Kosten als Betriebskosten umlegen, die durch Eigenleistung entstehen.

Mietrechtslexikon 11/2006