Der Passus, auf dem es in einem Gewerbemietvertrag entscheidend ankam lautete:
„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald …“.
Nach Meinung des OLG Düsseldorf (Urteil v. 09.12.2010, I-10 U 66/10) verwehre es diese Klausel dem Mieter, Schönheitsreparaturen selbst auszuführen. Zwar sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass Mieter im Mietvertrag zur Vornahme von Renovierungen verpflichtet werden können, dabei dürfe aber das Recht auf Eigenleistung nicht abgeschnitten werden. Dies gelte auch für gewerbliche Mieter. In Fällen der Unwirksamkeit einer Vertragsklausel wie hier entfällt dann jegliche Verpflichtung des Mieters zu renovieren. Mieter können also in Eigenleistung Renovierungsarbeiten durchführen, geschuldet wird aber immer eine Leistung von “ mittlerer Art und Güte“.
Eigenleistungen des Vermieters als Kost in der Betriebskostenabrechnung
Die Frage ob der Vermieter auch von ihm selbst erbrachte Leistungen als Betriebskosten auf die Mieter umlegen darf, war umstritten. Die Neuregelung der Betriebskostenverordnung (BetrKV) brachte eine Klarstellung: Nach Abs. 1 S. 2 der BetrKV (in der Fassung vom 25. November 2003) dürfen Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten, durch die Betriebskosten erspart werden, mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers angesetzt werden könnte, jedoch ohne Umsatzsteuer. Die Verordnung differenziert dabei nicht zwischen den Leistungen einer natürlichen oder juristischen Person. Leistungen von Arbeitnehmern oder unselbstständigen Regiebetrieben des Vermieters können bis zu der Höhe umgelegt werden, die bei Beauftragung eines Dritten entstehen würden.
Der Vermieter kann also keine Kosten für in Eigenleistung ausgeführte Arbeiten in Ansatz bringen, die keine Betriebskosten im Sinne der Verordnung sind. Insbesondere sind dies Verwaltungskosten oder Kosten für Instandsetzungsarbeiten. Eine wirksame Umlage (und damit Zahlungspflicht des Mieters) besteht ferner nur dann, wenn die Tragung der abgerechneten Kosten im Mietvertrag auch mit dem Mieter vereinbart worden ist.
Ebenso entschied das LG Berlin bereits im Jahr 2001: Es ist unerheblich, ob die Bekl. ihre Hausverwaltung oder eine Drittfirma mit der Hausreinigung beauftragt haben. Entscheidend für die Umlegbarkeit ist nur, dass ihnen diese Kosten entstanden sind. Aber auch wenn sie diese Arbeiten selbst erledigt hätten, wären sie dem Grunde nach umlegbar. Grundsätzlich kann der Vermieter auch diejenigen Kosten als Betriebskosten umlegen, die durch Eigenleistung entstehen.
Mietrechtslexikon 08/2012
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