MIETRECHTSLEXIKON Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht - Kündigung eines gewerblichen oder sonstigen Mietverhältnisses. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen und Formvorschriften (§ 573 ff BGB) für eine Kündigung. Diese Normen sind zwingend, andere Regelungen in einem Mietvertrag daher unwirksam. Die Kündigung kann bei Wohnraummietverhältnissen nur schriftlich erfolgen. Garagen sind sonstige Mietverhältnisses, da hier keine Nutzung als Wohnraum vorliegt. Eine zusammen mit einer Wohnung vermietete Garage kann unter Umständen auch nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden. Sie teilt dann das rechtliche Schicksal der Wohnung, d.h. der Kündigungsschutz gilt auch für die Garage. Einzelheiten dazu siehe unter >>> Garage Formvorschriften für die Kündigung: Gemäß § 568 BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform. Ihre Nichtbeachtung führt gemäß § 125 BGB zur Nichtigkeit der Kündigung. Demgemäß wird eine Wohnraumkündigung, die dem Erklärungsempfänger lediglich per Telefax zugeht, nicht wirksam. Hingegen ist die Schriftform für die Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses gesetzlich nicht vorgeschrieben, so dass die Kündigung grundsätzlich formlos erklärt werden kann. Enthält auch der Mietvertrag keine Bestimmungen über die Form, so kann eine Kündigung auch mündlich und auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, wenn sich aus ihm zweifelsfrei ergibt, dass eine Partei das Mietverhältnis beenden möchte (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet- Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 864). Enthält der Mietvertrag Formvorschriften für die Kündigung, was in der Regel der Fall sein dürfte, so sind diese zu beachten. Zum Beispiel: "Die Kündigung muss schriftlich erfolgen". Siehe dazu >>> Schriftform. Eine ohne Beachtung der vertraglich vereinbarten Form erfolgte Kündigung ist unwirksam. Zu beachten: Haben die Parteien vereinbart, dass die Kündigung durch "eingeschriebenen Brief" erfolgen soll, gilt Folgendes: Die Versendung als Einschreibebrief soll - bei Fehlen anderweitiger Anhaltspunkte - nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern. Deswegen ist bei einer Klausel wie der vorliegenden regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, nicht aber eine besondere Zugangsart. Ihr wirksamer Zugang kann infolgedessen auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief erfolgen (BGH NJW-RR 96, 866; OLG Frankfurt, NJW-RR 99, 955). Selbst ein Telefax-Schreiben genügte in dem entschiedenen Fall. Willenserklärungen, die durch Fernschreiben oder Fax übermittelt werden, gehen mit Abschluss des Druckvorgangs am Empfangsgerät zu (BGH NJW 95, 665; BGHZ 101, 276). >>> weitere Details zum Zugang siehe >>> Zugang Das Mietrecht schreibt keine besondere Form für die Kündigung vor (§ 542 BGB). Personenmehrheiten: Grundsatz: Wenn das Mietobjekt gemeinsam gemietet wurde, dann muss es auch gemeinsam gekündigt werden. Mieten zwei oder mehr Personen (auch Eheleute) gemeinsam eine Wohnung/ ein Haus (z. B. zwei Unterschriften im Mietvertrag), so können Sie dieses Mietverhältnis auch nur gemeinsam kündigen. Im Falle einer Trennung wird oft übersehen, dass es kein alleiniges Kündigungsrecht des aus der Wohnung ziehenden Partners gibt. Dieser muss vielmehr den Vermieter veranlassen (notfalls auf dem Klageweg erzwingen), mit ihm zusammen das Mietverhältnis zu kündigen, falls eine 3-seitige Vereinbarung mit dem Vermieter nicht zu erzielen ist. Die Kündigung kann immer nur von allen Mietern an alle Vermieter und umgekehrt ausgesprochen werden (BGH MDR 64, 308). Siehe dazu auch >>> Scheidung. Jede Kündigung muss grundsätzlich auch von allen Parteien aufseiten des Vermieters ausgesprochen (bei einer schriftlichen Kündigung - unterschrieben) sein und an alle Parteien aufseiten des Mieters gerichtet sein und jeder Partei zugehen. Kündigungsvollmachten: Die Bevollmächtigung einer Dritten Person zur Kündigung oder zur Entgegennahme einer Kündigung ist möglich und wirksam. Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen. Vollmachtsklauseln in Mietverträgen: Kündigungsfristen Jedes Mietverhältnis kann außerordentlich (fristlos) aus wichtigem Grund gekündigt werden. Für die Einzelheiten dazu siehe >>> Kündigung (außerordentliche) Die in einem Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen sind zu beachten. Es ist ohne weiteres zulässig andere als die im Mietrecht (siehe unten § 580 a BGB) vorgesehenen (längere oder kürzere) Kündigungsfristen im Mietvertrag zu vereinbaren. Sollten Mietverträge auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, können sie im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten gem. § 580 a Abs. 1 Nr.3 BGB jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 2. Zivilsenat, Beschluss vom 6. Februar 2003, Az: 2 Wx 74/99. Ein Mietvertrag über andere Gegenstände als Räume zur Wohnraumnutzung (zum Beispiel Gewerberäume, Sachen) kann - sofern keine Mietdauer oder Kündigungsfrist im Vertrag bestimmt ist - nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden (§ 542 BGB). Daher gelten für gewerblich genutzte Räume die Kündigungsfristen des § 580 a BGB. § 580 a BGB (Auszug): (2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. (3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die ordentliche Kündigung zulässig, (4) 1 Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietver-hältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Die Begründung der Kündigung: Die Kündigung eines Mietverhältnisses, welches keinen Wohnraum betrifft, bedarf keiner Begründung. Der Vermieter kann willkürlich ohne jede Angabe von Gründen kündigen. Er ist auch nicht zu verpflichtet, die Gründe, die zur Kündigung geführt haben, mitzuteilen. Zugang der Kündigung: Die Kündigung wird erst ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs I BGB). Geht die Kündigung dem Empfänger nicht zu, so wird sie nicht wirksam. Widerspruchsrecht, Kündigungsschutz Der Mieter hat kein Recht dazu, der Kündigung wegen Vorliegens eines Härtefalles zu widersprechen. Sofern die Kündigung aus Rechtsgründen unwirksam ist, kann jede Mietvertragspartei von der jeweils anderen Partei eine Erklärung verlangen, aus der sich ergibt, dass die Partei aus der Kündigung keine Rechte ableitet. Sofern dies verweigert wird, kann auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung geklagt werden. Die betroffene Partei hat einen Rechtsanspruch darauf. Details siehe >>Härtefälle Mietrecht 04 - 2012 Mietrechtslexikon |