Mietrecht: der Mietaufhebungsvertrag


Mietaufhebungsvertrag Muster nach Stellung eines Nachmieters

Vertragsmuster eines Mietaufhebungsvertrages mit Abfindungszahlung an den Mieter siehe >>> Vertrag1

Voraussetzung für die Verwendung dieses Mietaufhebungsvertrages ist, dass der Vermieter zuvor oder gleichzeitig den Nachmieter akzeptiert hat, und mit ihm ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Es ist zwar rechtlich auch möglich, dass der Nachmieter in den bestehenden Vertrag eintritt. Der Vermieter sollte dies in aller Regel aber besser vermeiden. Der Vorzug gebührt – der Klarheit wegen – einem neuen Mietvertrag mit dem Nachmieter. Entsprechendes gilt für den Mieter. Auch könnte bei einem Übergang des Mietvertrages Risiken ausgesetz sein. Insbesondere bleibt unklar, vom wem er die Kaution und wann zurückerhält, die Betriebskosten usw.

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Mietrecht: Allgemeines zu Mietaufhebungsverträgen

Durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages kann ein Mietverhältnis einvernehmlich zwischen Mieter und Vermieter beendet werden. Häufig werden finanzielle Zuwendungen oder Abfindungen für einen Interessenausgleich vereinbart. Es gibt keine gesetzlichen Formvorschriften für den Mietaufhebungsvertrag. Daher kann ein solcher Vertrag prinzipiell auch mündlich oder durch „konkludendes Handeln“ geschlossen werden. Die Gerichte stellen an den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages höhere Anforderungen zum Schutz der Mieter. Nicht aus jeder – vielleicht unbedachten – Handlungsweise des Mieters kann auf den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages geschlossen werden. Es kommt zum Beispiel kein Mietaufhebungsvertrag zustande, wenn der Mieter vor dem durch eine vermieterseitige Kündigung bestimmten Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung auszieht und dies dem Vermieter durch Zusendung der Wohnungsschlüssel mitteilt. (LG Düsseldorf , Urteil vom 16. Mai 1995, Az: 24 S 661/94 )

Vertragsauslegung – Schönheitsreparaturen

Vereinbaren die Parteien in einem Mietaufhebungsvertrag die vorzeitige Rückgabe der Wohnung gegen eine Abfindungszahlung des Vermieters, – und enthält der Aufhebungsvertrag keine weiteren Bestimmungen – so beinhaltet diese Regelung regelmäßig die Rückgabe der Wohnung ohne weitere Schönheitsreparaturen. So die Ansicht des LG Stuttgart , Urteil vom 27. April 1995, Az: 16 S 289/94.
Grundsätzlich bleibt der ursprüngliche Mietvertrag aber wirksam, sofern der Mietaufhebungsvertrag keine anderen Bestimmungen als der Mietvertrag enthält (in diesem Fall gilt der Mietaufhebungsvertrag), oder die Rechtswirkungen des Mietvertrages durch den Mietaufhebungsvertrag insgesamt aufgehoben werden.
Zu beachten: Das hier entworfene Vertragsmuster sieht vor, dass der gesamte bisherige Mietvertrag aufgehoben wird. Die Rechtsbeziehungen der Parteien richten sich dann nur noch nach dem Mietaufhebungsvertrag. Die Parteien haben so kein Risiko bisher unerkannte Verpflichtungen aus dem früheren Mietvertrag noch ausgesetzt zu sein.

Muster eines Mietaufhebungsvertrages (Nachmieterübergang)

Mietaufhebungsvertrag

Zwischen

Mieter :          …………………………………………………..(Name)

                        …………………………………………………..(Straße)

                        …………………………………………………..(Gemeinde/Stadt)

und

Vermieter :   …………………………………………………..(Name)

                        …………………………………………………..(Straße)

                        …………………………………………………..(Gemeinde/Stadt)

(1) Die bisher vom Mieter gemäß Mietvertrag vom …………….bewohnte Wohnung in der ………………………………(Straße, Stockwerk usw. – genaue Bezeichnung) wird mit Wirkung ab ………………………………………….(Datum des Beginns des neuen Mietverhältnisses) an Hern/Frau Familie………………………………………………………………..(Name) als Nachmieter übergeben. Ein entsprechender Mietvertrag wurde abgeschlossen oder wird gleichzeitig abgeschlossen.

(2) Zwischen den Mietvertragsparteien besteht Einigkeit darüber, das das mit Mietvertrag vom (Datum) ……………………..begründete Mietverhältnis  über die vorbezeichnete Wohnung zum ………………….endet.

(3) Die Parteien sind sich ferner darüber einig, dass nach Abschluss dieses Vertrages für ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten auschließlich die gesetzlichen Regelungen sowie die Regelungen dieses Mietaufhebungsvertrages gelten sollen. Die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltenen Regelungen sind nach Abschluß des Mietaufhebungsvertrages für die Rechtsbeziehungen der Parteien insgesamt als gegenstandslos anzusehen.

(Im Folgenden Zutreffendes durch Ankreuzen auswählen, nicht gewollte Regelung streichen:)

…(A) Der Mieter verpflichtet sich, die von ihm bewohnte Wohnung ordnungsgemäß und vertragsgerecht spätestens bis zum ……………….(Datum) vollständig zu räumen und sämtliche Schlüssel an den Vermieter zu übergeben.

… (B) Der Mieter verpflichtet sich, die von ihm bewohnte Wohnung vollständig zu räumen, sowie besenrein zu säubern und sämtlichen Abfall und Schmutzreste zu beseitigen und einschließlich sämtlicher Schlüssel an den Vermieter zu übergeben. Schönheitsreparaturen braucht der Mieter nicht durchzuführen. Sind jedoch während der Mietdauer an der Wohnung bzw. Einrichtungsgegenständen Schäden entstanden, so bleibt der Mieter verpflichtet, diese fachgerecht beheben zu lassen.

…(C) Der Mieter verpflichtet sich, bis zur Räumung folgende Schönheitsreparturen an den Räumen fachgerecht vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen: (einfügen möglichst genaue Beschreibung der Arbeiten)

Wohnzimmer……………………………………………
Schlafzimmer……………………….
Bad…………………………
Küche………………………………….
weitere Räume…………

…(D) Hinsichtlich der Betriebskosten haben die Parteien die Zählerstände – soweit dies technisch möglich ist – gemeinsam abgelesen und die Zählerstände gem. Beilageblatt festgestellt. Diese Stände sind der Betriebskostenabrechnung zu Grunde zu legen. Soweit eine Ablesung durch die Parteien selbst aus technischen Gründen nicht möglich ist, wird der Vermieter unverzüglich – spätestens zum Ende des Mietverhältnisses die Zählerstände feststellen lassen.
…(Da) Die Parteien gehen davon aus, das die monatlich geleisteten Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten abdecken. Der Mieter verpflichtet sich, eine etwaige Nachforderung binnen 2 Wochen nach Zugang der Abrechnung an den Vermieter zu bezahlen. Im umgekehrten Fall (Rückzahlungsforderung des Mieter) verpflichtet sich der Vermieter ein Guthaben innerhalb von zwei Wochen nach Abrechnung an den Mieter zu bezahlen.
…(Db) Zur Abdeckung einer sich möglicherweise nach Abrechnung über die Betriebskosten noch ergebenden Restschuld des Mieters ist der Vermieter berechtigt, den Betrag von ………….. € von der Mieterkaution als Sicherheit einzubehalten. Der Mieter verpflichtet sich, eine etwaige darüber hinaus gehende Nachforderung binnen 2 Wochen nach Zugang der Abrechnung an den Vermieter zu bezahlen. Im umgekehrten Fall (Rückzahlungsforderung des Mieters) verpflichtet sich der Vermieter ein Guthaben innerhalb von zwei Wochen nach Abrechnung an den Mieter zu bezahlen.

…(E) Der Vermieter verpflichtet sich, über die ihm vom Mieter bei Einzug überlassene Kaution in Höhe von ……………… auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses abzurechnen. Sofern der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zum vorgenannten Zeitpunkt an den Vermieter übergibt, wird der Vermieter die gesamte dem Mieter zustehende Kautionssumme innerhalb von einer Woche an den Mieter auf dessen Konto bei der ………………………………………………Bank – Konto Nr…………………………………………………………………..ausbezahlen bzw. das zur Sicherheit verpfändete Sparbuch an den Mieter zurückgeben.

…(F) Die Parteien sind sich darüber einig, dass nach Erfüllung dieser Vereinbarungen keinerlei gegenseitige Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis bestehen.


Unterschriften und Datum

Hinweis: Der Vertrag ist von allen Mietern (bei Personenmehrheit) und/oder in der Wohnung lebenden Lebensgefährten, Kindern oder Verwandten und allen Vermietern (bei Personenmehrheit) zu unterschreiben. Sofern der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet oder einen Profi (Makler, Verwalter) einschaltet, ist auf die Widerrufsmöglichkeit des Vertrags nach § 312 BGB (Haustürgeschäft) hinzuweisen (Widerrufsbelehrung § 355 BGB).

Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon