Der mündliche Mietvertrag


Der Mietvertrag

Einen Formularnietvertrag (von den Autoren des Mietrechtslexikons) können Sie >>>hier<<< abrufen (.pdf-Datei) . Dieser Mietvertrag wurde am 18. Juli 2004 komplett überarbeitet und eines der derzeit modersten verfügbaren Vertragsmuster. Er ist für die Interessenlage der Vermieter gestaltet. Weitere Formularverträge ( auch für gewerbliche – Geschäftsräume – Miete bei www.onlinemietvertrag.de ). BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 3. März 2004, Az: VIII ZR 149/03

Bei vielen älteren Vertragmustern kann nach der Schuldrechtsänderung 2002 sowie der neuesten Rechtsprechung des BGH (siehe Auzug aus dem Urteil nachstehend) kann bei vielen Vertragsklauseln davon ausgegangen werden, dass sie unwirksam sind.
Auszug aus dem Urteil : BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 3. März 2004, Az: VIII ZR 149/03: Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß die formularmäßige Bestimmung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sie ist unwirksam, da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot verstößt. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt (ebenso BGH Urteil vom 5. November 2003).

Mündlicher Mietvertrag

Grundsätzlich dürfen die Vertragsparteien ihr Mietverhältnis frei gestalten. Der Mietvertrag kann also auch mündlich abgeschlossen werden und ist genauso wirksam. Für einen solchen mündlichen Vertrag gelten die gesetzlichen Regeln in vollem Umfang, was in der Regel für den Mieter günstiger ist. (Zum Beispiel keine Pflicht Schönheitsreparaturen zu machen usw).

Ebenfalls kann durch schlüssiges Verhalten (zum Beispiel Übergabe des Schlüssels mit den Worten „Ziehen Sie ein“. oder die Vorbehaltslose Entgegennahme der Miete durch den Vermieter) ein stillschweigendes Einverständis angenommen werden. Ein Mietverhältnis ist damit dann begründet. Der Mieter genießt den vollen Mieterschutz usw. alle mietrechtlichen Regeln (Gesetze sind anwendbar).

Schriftlicher Mietvertrag

Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Mietvertrag über einen längeren Zeitraum als 1 Jahr fest abgeschlossen werden soll. (§126 BGB). >>>Schriftform ist für einen solchen Vertrag zwingend notwendig. Wird die Form nicht beachtet, so ist die Befristung unwirksam – nicht aber der gesamte Vertrag. Hier greift dann die Regel des § 550 BGB ein. Der Vertrag gilt als unbefristeter Mietvertrag (der Mieter kann also innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen) der Vertrag kann aber frühestens zum Ablauf des ersten Jahres gekündigt werden. Nicht eindeutig – aber in den meisten Fällen nicht erheblich – ist, wann die Jahresfrist zu laufen beginnt. Bei Mietbeginn (Vertragsabschluss) oder bei Übergabe (Einzug) (BGH WM 90, 140 / BGH WM 87, 56). Zur Verdeutlichung nochmals: Es muss mündlich ein langfristiger Mietvertrag (>>>Zeitmietvertrag) abgeschlossen worden sein, der länger als 1 Jahr laufen soll. – Dann greift die Regel des § 550 BGB ein. Folge: Kündigung frühestens zum Ablauf des ersten Jahres für Mieter und Vermieter möglich.

Mietrecht 07 – 2004 Mietrechtslexikon