MIETRECHTSLEXIKON

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Mietrecht: Parkettböden

Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzunehmen. Dies gilt auch für die üblichen Knarrgeräusche, die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Geräusche durch normale Abnutzung oder durch unfachmännische Reparaturen des Parketts oder seiner Unterkonstruktion verursacht werden, solange sie sich von der Intensität her im üblichen zu erwartenden Umfang halten. BGH (Urteil vom 26. Juli 2004 Az: VIII ZR 281/03).

Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden in Formularverträgen:

Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist keine Schönheitsreparatur. So die wohl einhellige Meinung der Gerichte ( LG Berlin , Urteil vom 11. Februar 1992, Az: 65 S 176/91 ebenso AG Münster, Urteil vom 28. Juni 2002, Az: 3 C 1206/02 ebenso LG Osnabrück, Urteil vom 6. Juni 2001, Az: 1 S 1099/00, 1 S 14/01 (11), 1 S 14/01. Diese Arbeiten gehören grundsätzlich nicht zu den Schönheitsreparaturen, deren Erledigung dem Mieter im Mietvertrag durch eine entsprechende Klausel aufgegeben werden kann. Eine entsprechende Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (OLG Hamm RE NJW-RR 1991, 844). Handelt es sich also um normale Abnutzung, ist der Mieter nicht verpflichtet, das Parkett abschleifen und versiegeln zu lassen, und zwar auch dann nicht, wenn etwas anderes im Mietvertrag vereinbart worden sein sollte.

Individuelle Renovierungsvereinbarungen:

Eine andere Beurteilung ergibt sich dann, wenn es sich um eine individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelte Vereinbarung hinsichtlich der Behandlung des Bodens beim Auszug handelt, also keine Vertragsklausel, die sich im Mietvertrag oder in einer sonstigen vorformulierten Erklärung enthalten ist. Im deutschen Recht gilt grundsätzlich der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Dieser Grundsatz wird nur durch § 307 BGB durchbrochen, indem den Gerichten dann eine Inhaltskontrolle erlaubt ist, wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen oder Formularverträge handelt. Daher ist eine solche Renovierungsvereinbarung als individuelle Vereinbarung rechtlich möglich und auch für beide Vertragsparteien bindend. Die Rechtsfolgen einer nicht erfüllten Renovierungsverpflichtung sind dann aber nach den allgemeinen Grundsätzen des Schuldrechtes abzuwicklen und zu beurteilen, nicht nach Mietrecht. Hinsichtlich der Wirksamkeit könnte sich allenfalls der Einwand der Sittenwidrigkeit § 138 BGB ergeben. Die Vereinbarung wäre danach z.B. dann unwirksam, wenn sie unter Ausbeutung einer Zwangslage zustandegekommen wäre. Ein knappes Wohnungsangebot reicht aber noch nicht aus, um von einer "Ausbeutung" sprechen zu können.

Ansprüche des Mieters:

Im umgekehrten Fall hat der Mieter einer Wohnung hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Herstellung eines abgezogenen oder versiegelten Parkettbodens, wenn der Parkettfußboden sich bereits bei Mietbeginn in einem unansehnlichen Zustand befand. Quelle: Grundeigentum 1989, 409-411 LG Berlin, Urteil vom 5. Januar 1989, Az: 61 S 489/87.

Schäden am Parkett oder Laminat:

Ein ausziehender Mieter, der vorhandenes Parkett jedoch verunreinigt oder schuldhaft beschädigt hat, ist im Rahmen des Schadensersatz verpflichtet, das Parkett in der Wohnung zu reinigen, oder abzuschleifen und neu zu versiegeln. LG Osnabrück, Urteil vom 6. Juni 2001, Az: 1 S 1099/00, 1 S 14/01 (11), 1 S 14/01). Der Vermieter muss sich jedoch einen Abzug "Alt für Neu" gefallen lassen, denn in aller Regel ist davon auszugehen, dass ein Parkettboden spätestens nach 10 Jahren Nutzungsdauer neu abzuschleifen und zu versiegeln ist. Bei einem bereits 5 Jahre alten Parkettboden sind also noch 50 % der Kosten vom Mieter zu tragen.

Wasserflecken und Brandlöcher sind keine normale Abnutzung sondern Beschädigungen des Parketts. In diesen Fällen ist der Mieter Schadensersatzpflichtig.
Bei den Druckspuren (die berüchtigten "Pfennigabsätze) ist sich die Rechtsprechung ganz überwiegend der Ansicht, dass es sich um Beschädigungen handelt, der Mieter als zur Beseitigung des Schadens verpflichtet ist. Dazu das Urteil des LG Mannheim, vom 14. Juni 1973, Az: 12 S 9/72: Das Begehen eines Weichholzfußbodens mit spitzen Metallabsätzen, wodurch sofort ersichtlich Löcher im Fußboden zurückbleiben, stellt keinen ordnungsmäßigen Gebrauch der Mietsache dar. Die Mieter einer Wohnung mit Weichholzfußboden sind somit im Rahmen ihrer Obhutspflicht für die Wohnung gehalten, entweder zu verhindern, daß Pfennigabsätze in der Wohnung getragen werden oder daß die Schäden durch Teppiche und ähnliche Beläge vermieden werden ( ebenso LG Essen, 11. Mai 1962, 12 S 64/62, NJW 1962, 1398). Anders ist die Sache bei gewerblich genutzten Objekten zu beurteilen, denn hier kann der Mieter kaum verlangen, dass Besucher und Kunden die Schuhe vor Betreten ausziehen.

Vereinzelte Druckspuren z. B. vor dem Bett und vor dem Schrank die kaum auffallen sind unerheblich und sind noch kein Schaden, sondern die Folge einer vertragsgemäßen Benutzung der Wohnung. WuM 1991, 262-263.

Für Beschädigung des Parketts infolge Verkleben oder Entfernen eines vom Mieter eingebrachten Bodenbelags ist der Mieter ersatzpflichtig.
Kleinere Flecken und Kratzer sind Folge üblicher Abnutzung, nicht hingegen starke Verfleckungen des Parketts z. B. infolge Tierurin oder vom Mieter verursachte Feuchtigkeit und schwere Kratzer z. B. infolge Tierhaltung oder unsachgemäßes Möbelrücken

Je nach Ausmaß und Schwere der Beschädigungen sind vom Mieter aber nicht sämtliche Kosten für Abschleifen und Neuversiegelung des Parketts tragen müssen. Unter dem Gesichtspunkt "alt für neu" wird sich der Vermieter einen Teil anrechnen lassen müssen. Das kann jeweils nur im Einzelfall entschieden werden. Dies gilt besonders auch in dem Fall, in dem sich das Parkett nicht mehr abschleifen läßt (fehlende Materialstärke). Modernes Laminat-Parkett läßt sich noch etwa 4 mal abschleifen, bevor es ganz erneuert werden muss. In der Regel sollte Parkettboden spätestens nach 10 Jahren Nutzungsdauer neu abgeschliffen und versieglt werden.

Kleinere Schäden, z.B. kleine Löcher durch herabfallende Gegenstände, sind als normale Abnutzung einzustufen, denn es gehört zu täglichen Alltag, dass auch einmal Gegenstände aus der Hand gleiten und herunterfallen.

Verlegt der Mieter auf dem Parkett einen Teppichboden, so hat er diesen beim Auszug wieder zu entfernen. Wurde dabei das Parkett (z.B. durch Teppichkleber) beschädigt, ist er Schadensersatzpflichtig und muss - je nach Einzelfall - das gesamte Parkett abschleifen und neu versiegeln lassen.

Mietrecht - 09-2008 Mietrechtslexikon