Mietrechtliche Gesichtspunkte zu den Versicherungskosten und -schutz


Mietrecht – Betriebskosten: Versicherungen

Der Vermieter kann nach § 2 Nr 13. der Betriebskostenverordnung die nur die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung auf die Mieter umlegen, keine anderen Versicherungskosten. Voraussetzung für eine Zahlungspflicht ist immer, dass die Kostentragung im Mietvertrag konkret oder stillschweigend (durch mehrjährige unbeanstandete Hinnahme einer entsprechenden Abrechnung) vereinbart ist.
Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Nicht darunter fallen Rechtschutzversicherungen, Mietausfallversicherungen u.a.

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung: OLG Düsseldorf 10. Zivilsenat, Urteil vom 29. Juni 2000, Az: 10 U 116/99:

Versicherungskosten „Feuer Lagerhaus“ in Höhe von 103,20 DM für das Jahr 1997 kann der Vermieter von der Mieterin nicht verlangen. Wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei diesen Kosten nach dem Inhalt der Beitragsrechnung der Firma G. A. vom 25.7.1997 um eine Mietverlustversicherung, die der Vermieter auch im gewerblichen Mietrecht nicht als Nebenkosten auf den Mieter abwälzen kann (vgl. Senat WM 1995, 434 für den vergleichbaren Fall der Umlage der Kosten einer Rechtsschutzversicherung). Rechtserhebliches hierzu hat der Kläger nicht vorgebracht.

Versicherungsschutz des Mieters

Der Mieter kann und sollte sich durch den Abschluss einer Privat-Haftpflichtversicherung und einer Hausratsversicherung absichern.

Die Privat Haftpflichtversicherung tritt immer dann ein, wenn der Versicherte Schäden an fremden Eigentum herbeiführt. Jedoch kann die Eintrittspflicht für Schäden an gemieteten Sachen bei entsprechenden Versicherungsverträgen ausgeschlossen sein. Es ist sehr sinnvoll, als Mieter eine Privat-Haftpflichtversicherung zu unterhalten, die auch für Schäden an einer gemieten Wohnung eintritt. Die Versicherung reguliert natürlich keine Schäden, die durch Abnutzung und vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, sondern nur Schäden, die durch ein Verschulden des Versicherungsnehmer entstanden sind.

Im Fall einer vorsätzlichen Herbeiführung eines Schadens ist die Versicherung von der Leistung nach § 81 Abs 1 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) befreit. Hat der Mieter einen Schaden grob fahrlässig verursacht, so kann die Versicherung Leistungen entsprechend dem Verschuldensgrad nach § 81 Abs 2 VVG kürzen.

Beispiel für grobe Fahrlässigkeit

Wer den Wasserzufluß am Druckschlauch der Waschmaschine bei Abwesenheit nicht abstellt handelt bereits grob fahrlässig – ebenso z.B. wer bei laufender Waschmaschine einschläft usw.. Die Rechtsprechung stellt sehr hohe Anforderungen an die Pflichten der Mieter. Einzelfragen dazu können unter den jeweiligen Stichworten nachgelesen werden.

Sind die Schäden des Vermieters durch eine Versicherung abgedeckt, die der Mieter im Rahmen der Nebenkosten (Betriebskosten) anteilig bezahlt, haftet der Mieter nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeite ( BGH WM 2001, 122; WM 96,212).

Versicherungsklausel im Mietvertrag

Eine Formularklausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine Privat- Haftpflichtversicherung abzuschließen, ist jedenfalls dann wirksam, wenn die Klausel eine Option enthält, die es dem Mieter erlaubt, bei unzumutbaren Bedingungen der Versicherung den Abschluss der Versicherung abzulehnen.

Die von Hubert Blank (in Schmidt-Futterer Kommentar zum Mietrecht 2015, Rdn 51 zu § 551 BGB) vertretene Ansicht, dass eine solche Klausel wegen Verstoß gegen § 307 BGB (wegen unangemessener Benachteiligung des Mieter) unwirksam sei, ist veraltet und nicht mehr zutreffend. Blank bezieht sich auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 1993 (!) (LG Berlin WuM 1993, 261). Da der Gesetzgeber selbst eine Umlage der Kosten für die Gebäudehaftpflichversicherung auf die Mieter als Betriebskosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV zulässt, und eine Privat-Haftpflichtversicherung beispielsweise auch als steuerlich absetzbar ist, besteht keinerlei Veranlassung eine „unangemessenen Benachteiligung“ des Mieters anzunehmen.

Für die Versicherungsgesellschaften besteht kein Konrahierungszwang, der Abschluss eines Versicherungsvertrags kann deshalb beispielweise bei häufigen Schadensfällen in der Vergangenheit abgelehnt werden.

Der Abschluss einer Hausratversicherung kann vom Mieter in einem Formularmietvertrag allerdings nicht verlangt werden, denn eine solche Verpflichtung würde die Persönlichkeitsrechte des Mieters unangemessen einschränken, ohne dass sich ein unmittelbarer Schutz von Vermögensinteressen des Vermieters daraus ergibt.

Mietrecht 07 – 2015 Mietrechtslexikon – Versicherungen