Inhaltsverzeichnis
Besonderheiten beim Mietvertrag für Einfamilienhäuser
1. MIETRECHTLICHE ASPEKTE:
Das deutsche Mietrecht kennt keine besonderen Regeln für die Vermietung von Einfamilienhäusern.
Mietrechtlich wird nur zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnraumnutzung unterschieden. Soll das Haus überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, so gilt für den Mietvertrag für Einfamilienhäuser reguläres Wohnraummietrecht ohne Besonderheiten. Wird das Haus aber gewerblich genutzt, so gilt Gewerberaummietrecht.
Hinsichtlich einer befristeten Vermietung gibt es bei der Wohnraumvermietung keinen Spielraum, natürlich gilt für Einfamilienhäuser nichts anderes. Eine zeitliche Befristung des Mietvertrags für Einfamilienhäuser bleibt wegen § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB wirkungslos, und zwar auch dann, wenn beide Parteien eine Befristung wollen. Soll nur befristet vermietet werden, ist zwingend ein qualifizierter Zeitmietvertrag für Einfamilienhäuser erforderlich (§ 575 BGB), Ausnahme: Das Einfamilienhaus wird überwiegend gewerblich genutzt.
Juristisch exakt ausgearbeitete Vorlagen für rechtssichere Mietverträge für Einfamilienhäuser (Vermieterfreundlich) finden Sie hier.
2. DIE NUTZUNG DES EINFAMILIENHAUSES:
Einschränkungen der Nutzung können im Mietvertrag für Einfamilienhäuser vereinbart werden. Ist im Mietvertrag nur eine Nutzung des Hauses als Wohnraum erlaubt, so sind nach den Grundsätzen der Rechtsprechung normale, gelegentliche Büroarbeiten oder geschäftliche Besprechungen erlaubt, soweit der Charakter einer Wohnraumnutzung erhalten bleibt.
3. DIE OBJEKTBESCHREIBUNG IM MIETVERTRAG:
Oberflächliche und ungenaue Beschreibungen sind in einem Mietvertrag für Einfamilienhäuser besonders ungünstig. Die Anforderungen, die eine im Mietvertrag enthaltene Beschreibung des Mietobjektes (Vertragsgegenstand) erfüllen muss, umschreibt der BGH in einem Urteil vom 25. 7. 2007 – XII ZR 143/05 folgendermaßen (wörtliches Zitat): „Die Beschreibung (im Mietvertrag) muss Angaben zur Lage der Mieträume, Garagen und Stellplätze innerhalb und außerhalb des Hauses enthalten. Die Beschreibung sollte so abgefasst sein, dass es einem potenziellen Käufer des Objektes möglich wäre, mit hinreichender Sicherheit den Gegenstand des Mietvertrags festzustellen.“
Anders als bei einer Wohnungsvermietung gibt es bei der Vermietung von Einfamilienhäusern häufig Ausnahmen im Mietvertrag, denn der Eigentümer vermietet nicht alle Flächen sondern behält Flächen für die eigene Nutzung zurück. Dies ist ohne Weiteres zulässig, nutzt der Mieter jedoch Flächen, die eigendlich von der Vermietung ausgenommen sind, und widerspricht der Vermieter nicht, so kann ein entsprechendes Nutzungsrecht des Mieters entstehen.
4. DIE EINRICHTUNGEN DES EINFAMILIENHAUSES:
Einfamilienhäuser besitzen häufig umfangreiche Einrichtungen, daher ist dringend zu empfehlen, dem Mietvertrag für Einfamilienhäuser ein Verzeichnis der Einrichtungen beizulegen, wenn dies nicht bereits in den Mietvertrag aufgenommen wird. Einrichtungen im Sinne des Gesetzes sind solche beweglichen Sachen, die in wieder trennbarer Weise mit der Mietsache verbunden werden und ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen bestimmt sind. (Beispiele: Satellitenanlagen, Markisen, Holzpaneele – keine Einrichtungen im juristischen Sinne sind Möbel).
5. SCHÖNHEITSREPARATUREN UND RENOVIERUNGEN:
Für das vermietete Einfamilienhaus gilt rechtlich das gleiche wie für Mietwohnungen. Ohne eine Regelung im Mietvertrag besteht keine Verpflichtung des Mieters dazu, Schönheitsreparaturen vorzunehmen (§ 538 BGB).
Die Möglichkeit der mietvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist spätestens seit 1984 in der Rechtsprechung anerkannt (BGH, Beschluss vom 30-10-1984 – VIII ARZ 1/84), das gilt auch für Mietverträge für Einfamilienhäuser. Vom Grundsatz her können Mieter im Mietvertrag aber nicht dazu verpflichtet werden Schönheitsreparaturen auszuführen, die nicht erforderlich sind, und die nicht während der Zeit entstanden sind, als sie das Objekt bewohnt haben. Dies wird bei der Vermietung von Einfamilienhäusern häufig übersehen, denn nur in seltenen Fällen sind Einfamilienhäuser bei der Übergabe wirklich komplett vom Vorgänger (oder Eigentümer) renoviert.
6. RAUMAUSSTATTUNG:
Im Mietvertrag können dem Mieter keine Vorschriften darüber gemacht werden, welche Raumausstattung (Wandfarbe usw.) er während der Mietdauer zu verwenden hat. Der Mietvertrag (auch bei Einfamilienhäusern) kann dem Mieter aber vorschreiben, dass bei Renovierungen zum Auszug nur helle Anstriche verwendet werden dürfen, dies ist als rechtswirksam von BGH anerkannt.
Mietrecht 12 – 2014 Mietrechtslexikon