Inhaltsverzeichnis
Mietrechtliche Aspekte bei Tapeten und Farben in der Mietwohnung
Verpflichtung zur Tapetenentfernung
Die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter von Wohnraum verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Es liegt ein Verstoß gegen § 307 BGB vor. (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 109/05). Eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgeht, ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflich-tung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a). Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Klausel in einem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (BGH Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234, unter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003,
Auswahlrecht
Muss der Mieter Schönheitsreparturarbeiten durchführen, ist der Vermieter nicht berechtigt, die Tapeten dafür selber auszusuchen. Der Mieter hat das Recht über die gesamten Reparaturmaßnahmen selbst zu entscheiden (Auswahl der Tapeten, Anstrichfarben usw.). Allerdings darf der Mieter keine exzentrischen Farben usw. auswählen.
Das Anbringen von Textil- oder Korktapeten liegt noch innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs (AG Charlottenburg, Urteil vom 2. August 1988, Az: 4 C 720/87).
Farbanstrich der Mietwohnung
Der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2009 in zwei Urteilen mit den sogenannten „Farbwahlklauseln“ in Mietverträgen auseinandergesetzt (in beiden Fällen zog der Vermieter den Kürzeren): Grundsätzlich (BGH, Urteil vom 18. Februar 2009): In einem neuerlichen Urteil zur Gestaltung (Dekorationen, Wandanstriche usw. ) der Mietwohnung durch den Mieter hat der BGH noch einmal klargestellt, dass der Vermieter während des Bestehens eines Mietverhältnisses keinen Einfluss darauf nehmen darf, wie der Mieter die Wohnung gestaltet. Schreibt der Vermieter beispielsweise im Mietvertrag vor, dass nur helle Farben für die Dekoration verwendet werden dürfen, schränkt er damit die Möglichkeiten der Gestaltung des persönlichen Lebensbereiches des Mieters ein. Für diese Einschränkung bestehe kein anzuerkennendes Interesse des Vermieters, so der BGH (Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 166/08). Die entsprechende Klausel ist unwirksam. Wohl aber kann der Vermieter im Mietvertrag vorschreiben, dass im Falle einer farbigen Dekoration der Wände beim Auszug die früheren Zustände durch den Mieter wieder hergestellt werden. Nur während der Dauer des Mietverhältnisses dürfen ihm keine Vorschriften gemacht werden.
Der Mieter muß bei Rückgabe der Räume diese nicht schon deshalb umstreichen, weil dem Vermieter die Farbwahl nicht zusagt. Etwas anderes kann nur bei extremen Fällen der Farbgestaltung gelten. Eine hellblau marmorierte Flurtapete ist aber noch keine exzentrische Farbgestaltung. LG Lübeck 14. Zivilkammer, Urteil vom 21. November 2000, Az: 14 S 221/00 Quelle : NZM 2002, 485
Überstreichen von Mustertapeten
Während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter im Rahmen der Durchführung von Schönheitsreparaturen auch berechtigt, vorhandene Mustertapeten zu überstreichen. LG Berlin, Urteil vom 20. Dezember 1990, Az: 61 S 178/89. Die Rückgabe einer Wohnung mit überstrichenen Tapeten ist vertragsgemäß, wenn der Mietvertrag einen ordnungsgemäßen und bezugsfertigen Zustand der Wohnung bei Rückgabe bestimmt und die Wohnung keine Abnutzungserscheinungen aufweist. LG Landau (Pfalz), Urteil vom 19. Dezember 1978, Az: 1 S 161/78 Quelle: WuM 1980, 41
Ausführung der Tapezierarbeiten
Der Mieter schuldet zwar nicht unbedingt Schönheitsreparaturen nach einem DIN-Maßstab; ungleichmäßigen und scheckigen Farbauftrag mit Lackläufern, Tropfenbildung sowie Schmutzpartikel und Tapeten mit Hohlstellen muß der Vermieter jedoch nicht hinnehmen. Quelle: Grundeigentum 2000, 1255-1256 AG Münster, Urteil vom 19. März 1998, Az: 49 C 774/97
Im Rahmen der mietrechtlichen Pflicht des Mieters zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietwohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses ist er verpflichtet, von ihm angebrachte Dübellöcher zu verschließen. LG Berlin, Urteil vom 1. März 1991, Az: 64 S 247/90
Sonderthema Rauhfasertapeten
Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Rauhfasertapeten in jedem Fall eine Neutapezierung schuldet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Quelle: WuM 1998, 569
Bei Rauhfasertapeten, die noch überstrichen werden können, besteht ein Anspruch auf Neutapezierung nicht. LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 1. März 1991, Az: 64 S 247/90 Quelle: Grundeigentum 1992, 1327-1329. Umgekehrt ist daraus abzuleiten, dass ein Anspruch auf Neutapezierung besteht, sofern die Rauhfaser nicht mehr überstrichen werden kann. (siehe Urteil LG Düss. unten).
Hat der Mieter vertraglich die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so erfüllt er diese Verpflichtung hinsichtlich streichbarer Rauhfasertapeten durch ein ordnungsgemäßes Überstreichen mit Dispersionsfarbe.
Das gilt auch bei der Beendigung des Mietverhältnisses, weil dem Vermieter auch dann nicht das Recht zugebilligt werden kann, anläßlich eines Mieterwechsels jeweils die Beseitigung und Neuanbringung der Rauhfasertapete zu verlangen. LG Mannheim, Urteil vom 19. August 1976, Az: 4 S 41/76 Quelle: ZMR 1977, 153-154
Der Mieter hat die Kosten, die für eine ordnungsgemäße und fachgerechte Renovierung der Wohnung anfallen, zu tragen, wenn seine eigenen Schönheitsreparaturen unfachmännisch und mangelhaft ausgeführt werden.
Fehlerhafte Schönheitsreparaturen liegen dann vor, wenn durch übermäßig stark aufgetragene Dispersionsfarbe die Struktur der Rauhfasertapete verschlämmt wird, wenn sich die Rauhfasertapete an mehreren Stellen von der Wand löst und Anstriche ungleichmäßig und wolkig erfolgen. LG Düsseldorf 24. Zivilkammer, Urteil vom 10. Januar 1995, Az: 24 S 214/94 .
Mietrecht 05 – 2015 Mietrechtslexikon.