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Mietrecht: Alternativwohnung bei Eigenbedarf
Es kommt nicht selten vor, dass ein Vermieter nicht nur eine, sondern gleich mehrere Wohnungen besitzt. Sollte der Vermieter dann einem Mieter aufgrund Eigenbedarfs die Kündigung aussprechen, dann kommt zu Recht die Frage auf, ob er das Recht hat, den Vermieter darauf hinzuweisen, anstelle seiner Wohnung auf eine der anderen Wohnungen zuzugreifen.
Zudem darf auch eine andere Frage nicht unterschätzt werden: Muss der Vermieter dem Mieter, dem er aufgrund Eigenbedarfs gekündigt hat, eine seiner anderen Wohnungen zumindest anbieten? Aber auch die Frage, ob der Vermieter frei entscheiden darf, welchem Mieter er kündigt, um seinen Eigenbedarf zu decken.
Ist der Vermieter verpflichtet eine Alternativwohnung zu beziehen?
Wird einem Mieter aufgrund Eigenbedarfs gekündigt, dann kann diese Kündigung missbräuchlich und somit unwirksam sein, wenn dem Vermieter eine Alternativwohnung zur Verfügung steht, die er beziehen kann um seinen Eigenbedarf zu decken. Allerdings gilt das nur in ganz bestimmten und engen Voraussetzungen. Denn wie immer bei einer Wirksamkeitsprüfung einer Kündigung auf Eigenbedarf, gilt der Grundsatz, dass von einem Gericht nicht die persönliche Wertung an die Stelle der Lebensplanung eines Vermieters bzw. der Bedarfsperson setzen darf.
Nur in den nachfolgenden Fällen stellt sich eine Eigenbedarfskündigung als missbräuchlich heraus:
- wenn dem Vermieter zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung eine bereits freistehende Wohnung zur Verfügung steht
- Wenn es feststeht, dass eine Wohnung bald frei wird, da:
der Mieter bereits von seiner Seite gekündigt hat und freiwillig auszieht
der Vermieter bereits über einen rechtskräftigen Räumungstitel für eine andere Wohnung hat - es sicher ist, dass der Vermieter einen solchen Titel erhält
- der Eigenbedarf von dem Vermieter durch eine Alternativwohnung befriedigt werden kann
Sollten diese Voraussetzungen vorliegen, dann kann der Vorwurf des Missbrauchs jedoch dann entfallen, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorbringt, die für den Bezug der gerade gekündigten Wohnung sprechen.
Ist der Vermieter verpflichtet, eine Alternativwohnung anzubieten?
Sollte der Vermieter nicht dazu verpflichtet sein, die freie Alternativwohnung zu beziehen oder der Bedarfsperson zu überlassen, da diese für die Wohnzwecke nicht oder weniger geeignet ist, dann kann die Kündigung auf Eigenbedarf dennoch missbräuchlich und somit unwirksam sein, wenn er diese NICHT seinem Mieter anbietet.
Allerdings ist eine solche Anbietspflicht an ganz bestimmte Voraussetzungen gebunden bzw. sie unterliegen den nachfolgenden Einschränkungen:
Es ist in zeitlicher Hinsicht zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter stets eine Alternativwohnung anbieten muss, wenn diese zum Zeitpunkt der Kündigung freisteht. Sollte diese jedoch erst nach der Kündigung frei werden, dann besteht die Anbieterverpflichtung nur dann, wenn diese vor Ablauf der Kündigungsfrist frei wird. Doch sollte die Wohnung erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist frei werden, dann besteht diese Pflicht NICHT. Selbst dann nicht wenn bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist feststand, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt frei wird, da der Mieter gekündigt hat.
Des Weiteren gilt folgendes in räumlich gegenständlicher Hinsicht: Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, dem Mieter jede Wohnung als Alternativwohnung anzubieten, die er besitzt. Sondern diese Pflicht erstreckt sich nur auf die Wohnungen, die sich entweder im selben Haus oder derselben Wohnanlage befinden, wie die Gekündigte. Das ergibt sich vor allem aus dem Fakt, dass die Alternativwohnung mit der Wohnung, die aufgrund Eigenbedarfs gekündigt wurde, vergleichbar sein muss.
Hat der Vermieter ein Auswahlrecht zwischen mehreren vermieteten Wohnungen?
Sollte der Vermieter über nicht freie oder bis zum Ende der Kündigungsfrist freiwerdenden Wohnungen verfügen, aber hat dennoch mehrere Wohnungen vermietet, die zur Deckung seines Eigenbedarfs infrage kommen, dann hat er das Recht frei zu entscheiden, welchem Mieter er die Eigenbedarfskündigung ausspricht. Der gekündigte Mieter kann sich dem Vermieter gegenüber nicht darauf berufen, dass er einem anderen Mieter hätte kündigen müssen.