Inhaltsverzeichnis
Haftungsfrage: Ast bricht vom Baum ab – Wer haftet?
Nach Ansicht des Mieters des Pkw-Stellplatzes sollte der Vermieter für den Schaden haften, den ein plötzlich von dem großen Baum abgebrochener Ast an seinem Pkw anrichtete. Bereits die Tatsache, dass der Ast ohne äußere Einwirkung abgebrochen sei, zeige, dass der Vermieter nicht alle Verkehrssicherungsmaßnahmen erfüllt habe. Das LG Frankfurt (Oder) (Az.: 15 S 79/14) folgte dieser Ansicht aber nicht. Unglücksfälle könnten nie ausgeschlossen werden.
Der Vermieter hatte den Baum zweimal jährlich durch einen geschulten Hausmeister kontrollieren lassen mehr musste er nach Ansicht des Landgerichts auch nicht tun.
Es wäre nun Aufgabe des Mieters gewesen, im Prozess ein konkretes Verschulden des Vermieters nachzuweisen. Warum der Ast vom Baum abbrach, konnte aber nicht geklärt werden.
Generell zur Haftung und Verkehrssicherungspflicht des Vermieters für Bäume
1. Haftung ohne Verschulden
Vermieter haften nach § 536a Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB ohne Verschulden (sogenannte Garantiehaftung) für die Mietmängel, die bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorhanden sind.
In Wohnraummietverträgen kann diese Garantiehaftung nicht wirksam ausgeschlossen werden. In Gewerbemietverträgen ist ein solcher Haftungsausschluss dagegen in der Regel wirksam.
2. Haftung mit Verschulden
Für andere Mietmängel als die anfänglich bereits vorhandenen haften Vermieter nur bei einem Verschulden (der Mangel der Mietsache muss vom Vermieter zu vertreten sein) nach § 536a Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB.
Voraussetzung für die Haftung des Vermieters ist immer die Verletzung einer gegenüber dem Mieter bestehenden Fürsorge- oder Verkehrssicherungspflicht. Nach der vom BGH (BGHZ 126, 124) zur Beweislastverteilung entwickelten „Sphärentheorie“ hat der Mieter als Schadenersatzgläubiger zwar grundsätzlich bei Schäden darzulegen und zu beweisen, dass den Vermieter eine Pflichtverletzung trifft und diese für den Schaden ursächlich war. Soweit es um das Vertretenmüssen geht, greift die aber gesetzliche Beweislastumkehr aus § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Grenze der Beweislastumkehr ergreift dabei nicht nur das Verschulden im engeren Sinne, sondern auch die objektive Pflichtverletzung, sofern die Schadensursache im Fürsorge- und Gefahrenbereich des Vermieters liegt.
Steht fest, dass als Schadensursache nur eine solche aus dem Fürsorge- und Gefahrenbereich des Vermieters in Betracht kommt, muss dieser sich nicht nur hinsichtlich der subjektiven Seite, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten (BGH NJW 2009, 142).
Um die Kontrollen im Falle eines Schadens nachweisen zu können, wird Vermietern empfohlen, dies in einem Protokoll festzuhalten.
3. Verkehrssicherungspflicht
Im Falle von Bäumen auf dem Grundstück ist der Vermieter verpflichtet, zumindest zweimal jährlich (einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand) den Baumbestand möglichst durch geschulte Personen kontrollieren zu lassen, wenn es sich um große Bäume handelt, bei denen durch das Abbrechen von Ästen und Totholz Bruch oder Absterben Personen verletzt, oder Sachen beschädigt werden können.
Besser ist in jedem Fall natürlich eine regelmäßige Baumpflege durch Gärtner oder professionelle Baumpflegebetriebe. Die Kosten hierfür sind Betriebskosten und können auf die Mieter umgelegt werden.
Mietrecht 09- 2015 Mietrechtslexikon