Zwangsräumung & Vollstreckung gegen Untermieter

Mietrechtrechtliche Betrachtung von:
„Zwangsräumung, Räumungsvollstreckung gegen Untermieter“

Gemäß § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann die Zwangsvollstreckung nur gegen eine Person begonnen werden, die im Titel (Urteil) und in der Vollstreckungsklausel als Schuldner bezeichnet ist. Ferner ist Voraussetzung, dass das zu räumende Mietobjekt genau im Urteil bezeichnet ist.

Ein Räumungstitel (Urteil oder Vergleich) gegen den Hauptmieter genügt nicht, um auch gegen den Untermieter die Räumung zu vollstrecken.

Gegen einen Untermieter, der nicht im Titel (Räumungsurteil oder Vergleich) aufgeführt ist, kann mithin keine Räumungs-vollstreckung stattfinden. (BGH Beschluss vom 18.07.2003 Az XI a ZB 116/03).
Grundlage dieser Entscheidung des BGH war eine Rechtsbeschwerde gegen eine Entscheidung des LG Stuttgart. Dabei ging es um die Verpflichtung der Schuldnerin in einem gerichtlichen Vergleich, Gewerberäume bis zum 30.06.2002 zu räumen und herauszugeben.
Auf Grundlage dieses Vergleiches betrieb der Gläubiger die Räumungsvollstreckung. Der zuständige Gerichtsvollzieher lehnte die zwangsweise Räumung ab, nachdem ihm ein Mietvertrag zwischen der Schuldnerin und einer GmbH vorgelegt worden war, wonach diese GmbH bereits seit dem 01.11.1999 Untermieterin der Räume sei.
Angesichts des vorgelegten Mietvertrages erschien dem BGH und den Vorinstanzen das Besitzrecht der Untermieterin nicht evident zweifelhaft, weshalb die mit der Rechtmäßigkeit der Untervermietung in Zusammenhang stehenden Fragen im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens nicht geklärt werden könnten. Die Klärung müsse in einem Erkenntnisverfahren erfolgen, wobei die Gefahr einer rechtsmissbräuchlichen Verzögerung der Räumungsvollstreckung der Gläubiger zu tragen habe.
Dem den Vermieter vertretenden Anwalt wird anzuraten sein, beim Abschluss von Räumungsvergleichen den Räumungsschuldner erklären zu lassen, dass er alleine über die Mietsache verfügen kann und dass kein Gewahrsam Dritter besteht.
Versäumt der Anwalt dies, haftet er gegenüber seinem Mandanten für alle Schäden, die aufgrund der eintretenden Verzögerungen entstehen.

Mietrecht 07 – 2012 Mietrechtslexikon Zwangrsräumung gegen Untermieter