MIETRECHTSLEXIKON Das Lexikon mit der garantierten Antwort Mietrecht: die Haftung bei Wasserschäden Der Mieter ist mietrechtlich im Rahmen seiner Obhutpflicht zu einer regelmäßigen akustischen und optischen Überwachung der Hausgeräte verpflichtet. Wenn der Mieter beim Fernsehen einschläft, während andere Hausgeräte in Betrieb sind und kommt es zum Beispiel zu einem Wasserschaden, so liegt Fahrlässigkeit vor, er ist für den gesamten Schaden haftbar. (LG München I NJW RR 95, 860). Die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze sind außerordentlich streng, da schon bei geringer Nachlässigkeit sehr hohe Schäden entstehen können. Läuft in der oberhalb gelegenen Wohnung Wasser aus, und kommt es dadurch bei Mieter der unteren Wohnung zu einem Wasserschaden, so haftet der Vermieter insoweit, als er den Gebäudeschaden instandsetzen muss, und zwar unabhängig davon, ob er seinerseits von dem verursachenden Mieter Ersatz seiner Aufwendungen erlangt. Der Geschädigte kann auch eine Mietminderung verlangen, ihm stehen alle Ansprüche des mietrechtlichen Gewährleistungsrechtes zu siehe >>> Sachmangel. Schadensersatzansprüche an Sachen des Mieters (Hausrat, Einrichtung) können gegenüber dem Vermieter jedoch nicht geltend gemacht werden, es sei denn der Vermieter selbst hätte den Schaden zumindest fahrlässig zu vertreten (siehe dazu das unten stehende Urteil als Beispielsfall). In aller Regel hat der Vermieter jedoch seine Haftung vertraglich auf die Fälle einer groben Fahrlässigkeit oder Vorsatz beschränkt. Dies ist rechtlich zulässig, ein völliger Haftungsausschluß kann dagegen nicht wirksam vereinbert werden. Schadensersatzansprüche können jedoch gegen den Mieter, der den Schaden zumindest fahrlässig verursacht hat, geltend gemacht werden. Die Beweislast: Grundsätzlich trägt derjenige, welcher einen Schadensersatzanspruch geltend macht die Beweislast, d.h. er muss alle rechtlichen Voraussetzungen beweisen, aus denen sich der Schadensersatzanspruch ergibt. Im Mietrecht (§ 538 BGB) findet eine Umkehr der Beweislast statt (ständige Rechtsprechung des BGH, z.B. Urteile vom 26.11.1997 und 03.11.2004 - VII ZR 28/04), damit muss im Ergebnis der Mieter in der Regel nachweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Erforderlich ist aber, dass der Schaden in der gemieteten Wohnung oder den zur Mitbenutzung überlassenen Gmeinschaftsräumen durch "Mietgebrauch" entstanden ist (also zum Beispiel nicht durch vom Vermieter beauftragte Handwerker). Läßt sich dagegen nicht ausschließen, dass der Schadenseintritt vom Mieter in keiner Weise veranlaßt oder beeinflußt worden ist, so bleibt es bei der Beweislast des Vermieters (BGHZ 131,95, 103 f). Der Vermieter muss dem Mieter also eine Verursachung und ein Verschulden an dem Brand nachweisen. Insbesondere muss der Vermieter dabei nach Ansicht des BGH (a.a.o.) nachweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet (allgemeine Meinung im Mietrecht). In dem vom BGH ( Urteil v. 3. 11. 2004 - VIII ZR 28/04) ging es um einen Wasserschaden, der durch einen offenen Wasserhahn verursacht wurde. Die Mieter hatten noch vor dem Einzug Arbeiten in der Wohnung ausgeführt, und die Wohnung danach verlassen. Am nächsten morgen wurde der Schaden festgestellt, ein Wasserhahn war geöffnet worden. Der Hausverwalter und auch der Vormieter hatten noch Wohnungsschlüssel. Wer den Wasserhahn aufgedreht hatte, konnte letzlich nicht geklärt werden. Der Mieter musste nicht für den Schaden haften, der Vermieter konnte den Nachweis der Verursachung des Schadens durch den Mieter nicht erbringen.
Die Leistungspflicht der Versicherungen: Aus der besonderen Interessenslage bei Schadensfällen im Mietverhältnis folgt - jedenfalls dann, wenn die Versicherungsprämien auf die Mieter abgewälzt werden - die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die bestehende Versicherung auch in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 3.11. 2004 - VII ZR 28/04). Verletzt der Vermieter seine Pflicht, den Schaden über die Versicherung abzuwickeln, kann der Mieter entsprechenden Ansprüchen des Vermieters (Zahlung der Kosten für die Schadensbeseitigung) einen Schadensersatzanspruch aus sogenannter "positiver Vertragsverletzung" entgegenhalten (BGH a.a.o.). Bezahlt die Versicherung schließlich den Schaden, so kann sie sich nicht beim Mieter im Wege des Rückgriffs schadlos halten, sofern dem Mieter nur leicht fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist (BGHZ 145,393, 397 ff [=WM 2001,122]). Etwas anderes gilt also nur dann, wenn der Mieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. Die Versicherung muss den Schaden des Vermieters dann zwar auch ersetzen, kann sich aber anschließend beim Mieter schadlos halten (Regress). Beispiele für grobe Fahrlässigkeit: Es ist grundsätzlich grob fahrlässig , den Wasseranschluss über einen längeren Zeitraum hinweg unter Druck zu belassen: Wenn ein Mieter den Zuleitungsschlauch einer Waschmaschine ohne zwischengeschaltete Aquastop-Vorrichtung mit einer Schlauchschelle am Hahn befestigt und diesen dann durchgängig geöffnet lässt ohne ihn zu überprüfen, so handelt er grob fahrlässig, wenn ein Wasserschaden wegen des vom Hahn abgerutschten Schlauches eintritt. (OLG Oldenburg, Urteil vom 5.5.2004 - 3 U 6/04 / WM 2005,587) Bei Einschaltung der Feuerwehr zahlt der Mieter u.U. auch die Einsatzkosten für die Feuerwehr >>>siehe Feuerwehrkosten Fallbeispiel 1: Der Versicherungsnehmer führt den Versicherungsfall in der Wohngebäudeversicherung grob fahrlässig herbei, wenn ein Wasserschaden dadurch verursacht wird, daß ein 15 Jahre alter ständig unter Druck belassener Zulaufschlauch zu einer Geschirrspülmaschine während einer einwöchigen Abwesenheit des Versicherungsnehmers platzt und der Versicherungsnehmer die sporadische Nutzung des Geräts durch eine dritte Person während seiner Abwesenheit zugelassen, aber keine Vorsorge dafür getroffen hat, dass diese Person die Wasserzufuhr in Fällen mehrstündiger Abwesenheit unterbrach. OLG Oldenburg (Oldenburg) 2. Zivilsenat, Urteil vom 18. Oktober 1995, Az: 2 U 135/95 Fallbeispiel 3: Haftung des Vermieters für Leitungswasserschäden des Mieters infolge Frosteinwirkung 1. Kommt es in einer leerstehenden, unbeheizten Wohnung im Winter zu einem Wasserrohrbruch, weil Rohre infolge Frosteinwirkung platzen, und dadurch bedingt zu einem Wasserschaden in der darunterliegenden, bewohnten Wohnung, haftet der Vermieter dem betroffenen Mieter aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages auf Schadenersatz. Vielmehr hätte er schon vor Urlaubsantritt entsprechende Vorsichtsmaßnahmen einleiten bzw andere Personen mit der Beaufsichtigung der leerstehenden Wohnung beauftragen müssen, denn mit hohen Minustemperaturen ist im Winter immer zu rechnen. AG Potsdam, Urteil vom 19. Oktober 1995, Az: 26 C 366/94 Quelle: GWF/Recht und Steuern 1996, 22-23 Mietrecht 10 - 2012 Mietrechtslexikon |