Mietrechtliche Gesichtspunkte beim Wasserzähler


Mietrechtliche Gesichtspunkte beim Wasserzähler (Wasseruhr)

Der Mieter in einem Mehrfamilienhaus darf auf seine Kosten nachträglich einen Kaltwasserzähler in der Wohnung einbauen lassen. Der Vermieter kann dem nicht widersprechen.
Der Vermieter ist nach dem Einbau verpflichtet, die Wasserkosten für diese Wohnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu ist natürlich Voraussetzung, dass der Zähler ordnungsgemäß abgelesen wird. Der Vermieter muss dabei die Richtigkeit der Zählerstände jeweils bestätigen bzw. ein neutraler Zeuge muss die Ablesung vornehmen und bestätigen. Der Zähler muss gegen Manipulationen des Mieter und Vermieters gesichert sein. (Urteil) Quelle: Grundeigentum 2003, 396-397.

Auch nach der Mietrechtsreform 2001 gibt es keine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters Wasseruhren einzubauen um den Verbrauch jeder Wohnung genau zu ermitteln. Wird für bestimmte Betriebskosten, die von einem Verbrauch abhängen, dieser Verbrauch jedoch vom Vermieter erfasst (vor allem bei Installation von Wasseruhren) und sind keine spezielle Vereinbarung getroffen, so ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter gegenüber nach dem festgestellten Verbrauch auch abzurechnen.

Wenn der Vermieter Wasseruhren installiert hat und daher eine Abrechnung der Betriebskosten nach Verbrauch möglich ist, so ist ein anderer Umlageschlüssel auch dann nicht zulässig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Sind Wasseruhren installiert, so besteht auch eine Verpflichtung diese Positionen nach dem angefallenen Verbrauch abzurechnen, dies soll nach einem Urteil des AG Köln (Amtsgericht Köln, Urteil vom 31.01.2012 – 212 C 38/12) auch gelten, wenn im Mietvertrag eine verbrauchsunabhängige Umlage vereinbart wurde.

Wenn also Wasseruhren vorhanden sind, dann muss auch nach dem Verbrauch abgerechnet werden ( § 556 a BGB).

Ist im Mietvertrag über die Anteile der Mieter am Wasserverbrauch nichts geregelt und gibt es auch keine Wasseruhren für jede Partei, so muss der Vermieter die Wasserkosten nach einem Maßstab umlegen, der der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt ( § 556 a Abs 1 Satz 2 BGB). Hier wird man in aller Regel eine Abrechnung nach dem Personenindex vornehmen. Das heißt, als Maßstab gelten die Anzahl der Personen die wie lange (Zeitfaktor) im Haus bzw. einer Wohnung gelebt haben. Dies ist aber nicht ganz unumstritten.

Streitig ist noch, ob von einer „Erfassung“ einer Verursachung bereits dann gesprochen werden kann, wenn der Vermieter genau die Anzahl der „Köpfe“ der Mieter monatlich feststellt, und dann nach „Köpfen“ umlegt. Das AG Heilbronn hat dies mit Urteil vom 10.12.2002 (Az 2 C 4025/02) abgelehnt.

Das AG Heilbronn (a.a.O.) gab dem Mieter Recht. Die Erfassung, wie viele Personen wie lange in einem Mietobjekt gewohnt haben, besage nichts über den tatsächlichen Wasserverbrauch dieser Personen. Die Prämisse, dass zwei Personen doppelt so viel Wasser verbrauchen würden wie eine, sei durch nichts belegt.

Sonderfall Messprobleme

Fast immer treten in Wohngebäuden Messprobleme dergestalt auf, dass der Haupwasserzähler praktisch nie den gleichen Wert zeigt, wie alle Wohnungswasserzähler zusammen. Der Hauptwasserzähler arbeitet exakter, außerdem gelten für solche „großen“ Zähler bei der vorgeschriebenen Eichung (siehe >>> Eichgesetz) geringere Toleranzen. Es kann deshalb zulässig sein, dass der Vermieter den Gesamtverbrauch im Verhältnis der an den einzelnen Wasserzählern in den Wohnungen festgestellten Verbräuchen abrechnet. Nach Ansicht mehrerer Gerichte ( LG Braunschweig WM 99, 294; AG Salzgitter WM 96, 285) soll dieses Verfahren bei Messdiffernenzen bis zum 20 % zulässig sein. Wird die 20% – Grenze überschritten, muss danach nach den Wohnungszählern abgerechnet werden, denn die Indizien sprechen für eine unberechtigte Wasserentnahme oder aber einen Wasserrohrbruch bzw. sonstige Wasserverluste. Solche Wasserverluste muss der Vermieter, da er die Instandhaltungspflicht trägt, auch selbst tragen (LG Braunschweig WM 99, 294, AG Münster WM 2000, 152; AG Salzgitter WM 96,285).

Ungeeichte Wasserzähler … Unrichtige Abrechnung und Bußgeld

Auch Wasserzähler unterliegen dem Eichgesetz, so dass die einschlägigen Eichfristen einzuhalten sind. Statt einer Nacheichung werden die Wasserzähler regelmäßig komplett ausgetauscht, eine vor-Ort Eichung wird in aller Regel nicht durchgeführt. Eine Verwendung von Wasserzählern nach Ablauf der Eichfrist ist nach § 25 EichG unzulässig.

Das BayObLG (2Z BR 236/04 Beschluss vom 23.03.2005) hat bspw. entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ablesewerte der Wasserzähler nach Ablauf der Eichfrist nicht ihrer Jahresabrechnung zugrunde legen dürfen (gilt entsprechend für Vermieter). Die Kosten müssen dann nach Miteigentumsanteilen unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Abrechnungsbeschlüsse der Eigentümerversammlung können erfolgreich angefochten werden, wenn nicht geeichte Zähler verwendet wurden.

Auch im Mietrecht kann keine Abrechnung über ungeeichte Zähler erfolgen, wobei jedoch regelmäßig die Wohnfläche als Ersatzumlagemaßstab heranzuziehen sein wird.

Vielfach unbekannt ist, dass die Verwendung ungeeichter Wasserzähler auch eine Ordnungswidrigkeit nach § 19 EichG darstellt. Die Geldbuße beträgt bis zu 10.000 €.

Einbaukosten – Betriebskosten : Welche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden?

Der Einbau von Kaltwasserzählern (mit oder ohne Funk-Fernablesung) im Mehrparteienhaus gilt als wertverbessernde Modernisierungsmaßnahme (BGH, Urteile vom 30. März 2011 Az: VII ZR 173/10 und 28.o9.2011 Az: VII ZR 326/10. Der Mieter muss den Einbau daher gemäß § 554 BGb dulden. Der Vermieter kann die Kosten in Form einer Mieterhöhung in Höhe von 11% der aufgewendeten Kosten pro Jahr, auf die Mieter umlegen. Die Meinung des AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 15. September 1992, Az: 22 (4) C 196/92, Quelle: WuM 1992, 682, wonach es sich nicht um eine Modernisierung handelt, ist nach den Entscheidungen des BGH nicht mehr vertretbar.

Die Kosten der erstmaligen Anschaffung der Wasserzähler gehören aber nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten ( § 2 Nr. 2 BetriebskostenVO 2004) . Nur die Kosten der Prüfung, Eichung oder Wartungskosten sind Betriebskosten.

Anders ist es allerdings, wenn der Vermieter die Wasseruhren nicht anschafft sondern mietetDie Mietkosten können auf die Mieter dann als Betriebskosten umgelegt werden. Der Austausch (Erneuerung) der Zähler ist zumindest dann auf die Mieter umlegbar, wenn die Kosten einer vorgeschirebenen Eichung mindestens ebenso teuer wäre.

Die Kosten eines periodischen (nicht durch einen Defekt bedingten) Austauschs der Warm- und Kaltwasserzähler können im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden (Anschluß AG Koblenz, 28. Mai 1996, 42 C 970/96, DWW 1996, 252). AG Bernkastel-Kues, Urteil vom 10. Juli 2000, Az: 4 C 509/99

Der Vermieter ist nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Die Verteilung der Bewässerungskosten nach der gesamten Nutzfläche einschließlich Gärten ist nicht zu beanstanden. Die Verwendung geeichter Meßgeräte ist nicht erforderlich, da eine Abrechnung auf der Grundlage einer „Pfennig-Gerechtigkeit“ nicht verlangt werden kann. Eine analoge Anwendung des § 12 HeizkostenV für Kaltwasserkosten kommt nicht in Betracht. LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 14. November 2002, Az: 62 S 230/02. Quelle: Grundeigentum 2003, 121-122

Mietrecht 09 – 2013 Mietrechtslexikon