MIETRECHTSLEXIKON www.mietrechtslexikon.de - Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht - Mietrecht: Wasserzähler (Kaltwasser) Der Mieter in einem Mehrfamilienhaus darf auf seine Kosten nachträglich einen Kaltwasserzähler in der Wohnung einbauen lassen. Der Vermieter kann dem nicht widersprechen. Auch nach der Mietrechtsreform 2001 gibt es keine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters Wasseruhren einzubauen um den Verbrauch jeder Wohnung genau zu ermitteln. Wird für bestimmte Betriebskosten, die von einem Verbrauch abhängen, dieser Verbrauch jedoch vom Vermieter erfasst (vor allem bei Installation von Wasseruhren) und sind keine spezielle Vereinbarung getroffen, so ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter gegenüber nach dem festgestellten Verbrauch auch abzurechnen. Wenn der Vermieter Wasseruhren installiert hat und daher eine Abrechnung der Betriebskosten nach Verbrauch möglich ist, so ist ein anderer Umlageschlüssel auch dann nicht zulässig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Sind Wasseruhren installiert, so besteht auch eine Verpflichtung diese Positionen nach dem angefallenen Verbrauch abzurechnen, ies soll nach einem Urteil des AG Köln (Amtsgericht Köln, Urteil vom 31.12.2012 - 212 C 38/12) auch gelten, wenn im Mietvertrag eine verbrauchsunabhängige Umlage vereinbart wurde. Wenn also Wasseruhren vorhanden sind, dann muss auch nach dem Verbrauch abgerechnet werden ( § 556 a BGB). Ist nichts vereinbart und es wird weder der Verbrauch, noch die Verursachung vom Vermieter erfasst, gilt die Wohnfläche als Umlagemaßstab § 556 a Abs 1 BGB. Wenn der Vermieter jedoch dazu übergeht, den Verbrauch bzw. die Verursachung zu erfassen, ist er auch verpflichtet, die Kosten nach diesem Maßstab umzulegen § 556 a Abs 1 Satz 2 BGB (siehe oben). Streitig ist noch, ob von einer "Erfassung" einer Verursachung bereits dann gesprochen werden kann, wenn der Vermieter genau die Anzahl der "Köpfe" der Mieter monatlich feststellt, und dann nach "Köpfen" umlegt. Das AG Heilbronn hat dies mit Urteil vom 10.12.2002 (Az 2 C 4025/02) abgelehnt. Das AG Heilbronn (a.a.O.) gab dem Mieter Recht. Die Erfassung, wie viele Personen wie lange in einem Mietobjekt gewohnt haben, besage nichts über den tatsächlichen Wasserverbrauch dieser Personen. Die Prämisse, dass zwei Personen doppelt so viel Wasser verbrauchen würden wie eine, sei durch nichts belegt. Sonderfall Messprobleme Fast immer treten in Wohngebäuden Messprobleme dergestalt auf, dass der Haupwasserzähler praktisch nie den gleichen Wert zeigt, wie alle Wohnungswasserzähler zusammen. Der Hauptwasserzähler arbeitet exakter, außerdem gelten für solche "großen" Zähler bei der vorgeschriebenen Eichung (siehe >>> Eichgesetz) geringere Toleranzen. Es kann deshalb zulässig sein, dass der Vermieter den Gesamtverbrauch im Verhältnis der an den einzelnen Wasserzählern in den Wohnungen festgestellten Verbräuchen abrechnet. Nach Ansicht mehrerer Gerichte ( LG Braunschweig WM 99, 294; AG Salzgitter WM 96, 285) soll dieses Verfahren bei Messdiffernenzen bis zum 20 % zulässig sein. Wird die 20% - Grenze überschritten, muss danach nach den Wohnungszählern abgerechnet werden, denn die Indizien sprechen für eine unberechtigte Wasserentnahme oder aber einen Wasserrohrbruch bzw. sonstige Wasserverluste. Solche Wasserverluste muss der Vermieter, da er die Instandhaltungspflicht trägt, auch selbst tragen (LG Braunschweig WM 99, 294, AG Münster WM 2000, 152; AG Salzgitter WM 96,285). Ungeeichte Wasserzähler ... Unrichtige Abrechnung und Bußgeld Auch Wasserzähler unterliegen dem Eichgesetz, so dass die einschlägigen Eichfristen einzuhalten sind. Statt einer Nacheichung werden die Wasserzähler regelmäßig komplett ausgetauscht, eine vor-Ort Eichung wird in aller Regel nicht durchgeführt. Eine Verwendung von Wasserzählern nach Ablauf der Eichfrist ist nach § 25 EichG unzulässig. Das BayObLG (2Z BR 236/04 Beschluss vom 23.03.2005) hat bspw. entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ablesewerte der Wasserzähler nach Ablauf der Eichfrist nicht ihrer Jahresabrechnung zugrunde legen dürfen (gilt entsprechend für Vermieter). Die Kosten müssen dann nach Miteigentumsanteilen unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Abrechnungsbeschlüsse der Eigentümerversammlung können erfolgreich angefochten werden, wenn nicht geeichte Zähler verwendet wurden. Auch im Mietrecht kann keine Abrechnung über ungeeichte Zähler erfolgen, wobei jedoch regelmäßig die Wohnfläche als Ersatzumlagemaßstab heranzuziehen sein wird. Vielfach unbekannt ist, dass die Verwendung ungeeichter Wasserzähler auch eine Ordnungswidrigkeit nach § 19 EichG darstellt. Die Geldbuße beträgt bis zu 10.000 €. Einbaukosten - Betriebskosten : Welche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden? Der Einbau von Kaltwasserzählern im Mehrparteienhaus ist keine wertverbessernde Modernisierungsmaßnahme, die Gesamtkosten des Einbaues können daher nicht mit einem Anteil von 11% pro Jahr auf die Mieter umgelegt werden. AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 15. September 1992, Az: 22 (4) C 196/92, Quelle: WuM 1992, 682. Die Kosten der erstmaligen Anschaffung der Wasserzähler gehören auch nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten ( § 2 Nr. 2 BetriebskostenVO 2004) . Anders ist es allerdings, wenn der Vermieter die Wasseruhren nicht anschafft sondern mietet. Die Mietkosten können auf die Mieter dann als Betriebskosten umgelegt werden. Der Austausch (Erneuerung) der Zähler ist zumindest dann auf die Mieter umlegbar, wenn die Kosten einer vorgeschirebenen Eichung mindestens ebenso teuer wäre. Die Kosten eines periodischen (nicht durch einen Defekt bedingten) Austauschs der Warm- und Kaltwasserzähler können im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden (Anschluß AG Koblenz, 28. Mai 1996, 42 C 970/96, DWW 1996, 252). AG Bernkastel-Kues, Urteil vom 10. Juli 2000, Az: 4 C 509/99 Der Vermieter ist nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Die Verteilung der Bewässerungskosten nach der gesamten Nutzfläche einschließlich Gärten ist nicht zu beanstanden. Die Verwendung geeichter Meßgeräte ist nicht erforderlich, da eine Abrechnung auf der Grundlage einer "Pfennig-Gerechtigkeit" nicht verlangt werden kann. Eine analoge Anwendung des § 12 HeizkostenV für Kaltwasserkosten kommt nicht in Betracht. LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 14. November 2002, Az: 62 S 230/02. Quelle: Grundeigentum 2003, 121-122 Mietrecht 04 - 2012 Mietrechtslexikon |