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Entstehung von Gewohnheitsrechts des Mieters

Änderung eines Mietvertrags durch regelmäßige Übung (Gewohnheitsrecht für Mieter)

Juristen nennen es „konkludente Übung“:

In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass Mietverträge durch eine sogenannte „konkludente Übung“ inhaltlich ergänzt, geändert oder verändert werden können (zuletzt LG Wuppertal, Urteil vom 13.06.2013 – 9 S 245/12 bei Juris).

Dazu ein Beispiel:

Der Mieter nutzt den zum Haus gehörigen Hof und Garten seit vielen Jahren, obwohl ihm nach dem schriftlichen Mietvertrag kein Nutzungsrecht am Hof eingeräumt worden ist. Keine Rolle spielt es, ob die Nutzung des Hofes im Mietvertrag erwähnt wird oder nicht. Entscheidend ist nur die tatsächliche andere Übung (Nutzung) durch den Mieter über einen längeren Zeitraum (in der Regel mehrere Jahre) hinweg, ohne dass der Vermieter widersprochen hat. Die konkludente Übung hat nun den Mietvertrag geändert bzw. ergänzt. Der Mieter besitzt nun ein Nutzungsrecht an dem Hof auf das er sich berufen kann. Er kann die Nutzung gegenüber dem Vermieter durchsetzen.

Rückgängigmachung einer Mietvertragsänderung durch konkludente Übung

Hat der Mieter wie im vorangehenden Beispiel ein Nutzungsrecht erworben, so kann es dem Mieter nur durch Kündigung wieder entzogen werden (sofern keine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Mieter möglich ist). Handelt es sich um Nebenräume oder Flächen, die nicht als Wohnraum genutzt werden, und die zur Nutzung der übrigen gemieteten Wohnräume nicht notwendig erforderlich sind, kann in der Regel eine Teilkündigung erfolgen.

»Gestattung« (Duldung ohne Widerspruch) ist nicht frei widerruflich

Wenn man beispielsweise seinem Mieter erlaubt, das Dach der angebauten Garage als Terrasse zu nutzen, dann handelt es sich nach Ansicht des AG München um eine »Gestattung«, wenn eine Regelung über eine entsprechenden Nutzung nicht im Mietvertrag enthalten ist. Wer als Vermieter nun glaubt, eine Gestattung jederzeit widerrufen zu können, der irrt, zumindest nach der Ansicht des AG München (Urteil vom 12.12.2013, 432 C 25060/13). Ohne triftigen Grund könne der Vermieter eine Gestattung nicht mehr widerrufen, so das Gericht, der Vermieter verstoße sonst gegen Treu und Glauben. Auch eine fehlende baurechtliche Genehmigung ist für das Gericht kein „triftiger Grund“.

Mietrecht 08 – 2014 Mietrechtslexikon