Zur Haftung für Wasserschäden im Mietrecht

Die Haftung bei Wasserschäden im Mietrecht

Der Mieter ist mietrechtlich im Rahmen seiner Obhutpflicht zu einer regelmäßigen akustischen und optischen Überwachung der Hausgeräte verpflichtet. Wenn der Mieter beim Fernsehen einschläft, während andere Hausgeräte in Betrieb sind und kommt es zum Beispiel zu einem Wasserschaden, so liegt Fahrlässigkeit vor, er ist für den gesamten Schaden haftbar. (LG München I NJW RR 95, 860). Die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze sind außerordentlich streng, da schon bei geringer Nachlässigkeit sehr hohe Schäden entstehen können.
Laufende Geräte sind akustisch und optisch in kurzen Zeitabschnitten zu überwachen, die Wohnung darf während des Betriebes nicht verlassen werden, die Wasserzufuhr ist grundsätzlich zu unterbrechen, wenn das Gerät nicht in Betrieb ist.

Läuft in der oberhalb gelegenen Wohnung Wasser aus, und kommt es dadurch bei Mieter der unteren Wohnung zu einem Wasserschaden, so haftet der Vermieter insoweit, als er den Gebäudeschaden instandsetzen muss, und zwar unabhängig davon, ob er seinerseits von dem verursachenden Mieter Ersatz seiner Aufwendungen erlangt. Der Geschädigte kann auch eine Mietminderung verlangen, ihm stehen alle Ansprüche des mietrechtlichen Gewährleistungsrechtes zu siehe >>> Sachmangel.

Schadensersatzansprüche wegen Schäden an Sachen des Mieters (Hausrat, Einrichtung) können gegenüber dem Vermieter jedoch nicht geltend gemacht werden, es sei denn der Vermieter selbst hätte den Schaden zumindest fahrlässig zu vertreten (siehe dazu das unten stehende Urteil als Beispielsfall). In aller Regel hat der Vermieter jedoch seine Haftung vertraglich auf die Fälle einer groben Fahrlässigkeit oder Vorsatz beschränkt. Dies ist rechtlich zulässig, ein völliger Haftungsausschluß kann dagegen nicht wirksam vereinbart werden. Schadensersatzansprüche können jedoch gegen den Mieter, der den Schaden zumindest fahrlässig verursacht hat, geltend gemacht werden.

Haftung bei Eigentumswohnungen

Kommt es in einer Eigentumswohnung beispielsweise zum Bruch einer Wasserleitung, so muss der Eigentümer auch den an der Nachbarwohnung entstandenen Schaden ausgleichen, selbst wenn ihn daran kein Verschulden trifft. In einer neuen Grundsatzentscheidung hat der BGH mit Urteil vom 25. Oktober 2013 (V ZR 230/12) eine hier bestehende Rechtsunsicherheit beseitigt. Die Eigentümer von Wohnungen werden jetzt rechtlich „normalen“ Grundstückseigentümern gleich gestellt. Diese (oder die Mieter) müssen Schäden des Nachbarn ausgleichen, wenn deren Grundstück durch Einwirkungen, die vom eigenen Grundstück ausgehen, beeinträchtigt werden.

Die Haftung besteht nicht nur für Wasserschäden, sondern für alle „Einwirkungen“, dazu zählen insbesondere Schäden bei Wohnungsbränden durch Rauch und Ruß.

Auf Mieter in einem Mehrfamilienhaus, in dem alle Wohnungen dem gleichen Eigentümer gehören, wirkt sich das Urteil des BGH nicht aus. Sie müssen sich bei Schäden an den Vermieter halten, nur bei einem Verschulden haften Mieter auch untereinander (siehe vorstehender Absatz).

Anders verhält sich die Sache aber dann, wenn es sich um vermietete Eigentumswohnungen handelt, die verschiedenen Eigentümern gehören. In dieser Konstellation ist die Regelung des § 906 Abs.2 Satz 2 BGB nach dem Urteil des BGH entsprechend anwendbar, danach haftet der Mieter für Vermögensschäden eines Mieters der benachbarten Wohnung auch ohne Verschulden, wenn es eine „Einwirkung“ gab, die von seiner Wohnung ausging (typische Fälle sind Wasserschäden nach Rohrbruch oder Verschmutzungen nach Wohnungsbränden). Es ist m.E. nicht möglich, einen Haftungsverzicht wirksam in einem Mietvertrag zu vereinbaren, da dies mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren wäre (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Mieter und Vermieter sollten Ihren Versicherungsschutz überprüfen.

Die Beweislast

Grundsätzlich trägt derjenige, welcher einen Schadensersatzanspruch geltend macht die Beweislast, d.h. er muss alle rechtlichen Voraussetzungen beweisen, aus denen sich der Schadensersatzanspruch ergibt. Im Mietrecht (§ 538 BGB) findet eine Umkehr der Beweislast statt (ständige Rechtsprechung des BGH, z.B. Urteile vom 26.11.1997 und 03.11.2004 – VII ZR 28/04), damit muss im Ergebnis der Mieter in der Regel nachweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Erforderlich ist aber, dass der Schaden in der gemieteten Wohnung oder den zur Mitbenutzung überlassenen Gmeinschaftsräumen durch „Mietgebrauch“ entstanden ist (also zum Beispiel nicht durch vom Vermieter beauftragte Handwerker). Läßt sich dagegen nicht ausschließen, dass der Schadenseintritt vom Mieter in keiner Weise veranlaßt oder beeinflußt worden ist, so bleibt es bei der Beweislast des Vermieters (BGHZ 131,95, 103 f). Der Vermieter muss dem Mieter also eine Verursachung und ein Verschulden an dem Brand nachweisen. Insbesondere muss der Vermieter dabei nach Ansicht des BGH (a.a.o.) nachweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet (allgemeine Meinung im Mietrecht). In dem vom BGH ( Urteil v. 3. 11. 2004 – VIII ZR 28/04) ging es um einen Wasserschaden, der durch einen offenen Wasserhahn verursacht wurde. Die Mieter hatten noch vor dem Einzug Arbeiten in der Wohnung ausgeführt, und die Wohnung danach verlassen. Am nächsten morgen wurde der Schaden festgestellt, ein Wasserhahn war geöffnet worden. Der Hausverwalter und auch der Vormieter hatten noch Wohnungsschlüssel. Wer den Wasserhahn aufgedreht hatte, konnte letzlich nicht geklärt werden. Der Mieter musste nicht für den Schaden haften, der Vermieter konnte den Nachweis der Verursachung des Schadens durch den Mieter nicht erbringen.

Die Leistungspflicht der Versicherungen

Aus der besonderen Interessenslage bei Schadensfällen im Mietverhältnis folgt – jedenfalls dann, wenn die Versicherungsprämien auf die Mieter abgewälzt werden – die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die bestehende Versicherung auch in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 3.11. 2004 – VII ZR 28/04). Verletzt der Vermieter seine Pflicht, den Schaden über die Versicherung abzuwickeln, kann der Mieter entsprechenden Ansprüchen des Vermieters (Zahlung der Kosten für die Schadensbeseitigung) einen Schadensersatzanspruch aus sogenannter „positiver Vertragsverletzung“ entgegenhalten (BGH a.a.o.). Bezahlt die Versicherung schließlich den Schaden, so kann sie sich nicht beim Mieter im Wege des Rückgriffs schadlos halten, sofern dem Mieter nur leicht fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist (BGHZ 145,393, 397 ff [=WM 2001,122]). Etwas anderes gilt also nur dann, wenn der Mieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. Die Versicherung muss den Schaden des Vermieters dann zwar auch ersetzen, kann sich aber anschließend beim Mieter schadlos halten (Regress).
In den Fällen des unbeaufsichtigten Betriebs oder Anschlusses unter Druck von Wasch- und Geschirrspülmaschinen kann grundsätzlich eine Leistungsfreiheit der Hausratversicherung bzw Gebäudeversicherung wegen grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalles (Wasserschaden durch auslaufende Maschine) gegeben sein. OLG Koblenz 10. Zivilsenat, Urteil vom 20. April 2001, Az: 10 U 1124/99

Beispiele für grobe Fahrlässigkeit:

Es ist grundsätzlich grob fahrlässig , den Wasseranschluss über einen längeren Zeitraum hinweg unter Druck zu belassen:
OLG Zweibrücken, Urteil vom 10. April 2002, Az: 1 U 135/01 (vgl. für Geschirrspülmaschinen: OLG Oldenburg – Urteil vom 18.10.1995 – 2 U 135/95 – VersR 1996, 1492 – bei einwöchiger Abwesenheit; OLG Düsseldorf – Urteil vom 16.08.1988 – 4 U 232/87 – VersR 1989, 697 – bei mehrwöchiger Abwesenheit; OLG Karlsruhe – Urteil vom 04.12.1986 – 12 U 173/86 – RuS 1987, 231 – bei zweistündiger Abwesenheit; für Waschmaschinen: OLG Karlsruhe – Urteil vom 04.10.1990 – 12 U 73/90 – VersR 1992, 114 -; LG Hamburg – Urteil vom 27.03.1985 – 2 O 97/84 VersR 1986, 564; vgl. generell zur Überwachung einer laufenden Waschmaschine auch OLG Hamm – Urteil vom 27.03.1984 – 27 U 433/83 – NJW 1985, 332.

Wenn ein Mieter den Zuleitungsschlauch einer Waschmaschine ohne zwischengeschaltete Aquastop-Vorrichtung mit einer Schlauchschelle am Hahn befestigt und diesen dann durchgängig geöffnet lässt ohne ihn zu überprüfen, so handelt er grob fahrlässig, wenn ein Wasserschaden wegen des vom Hahn abgerutschten Schlauches eintritt. (OLG Oldenburg, Urteil vom 5.5.2004 – 3 U 6/04 / WM 2005,587)

Bei Einschaltung der Feuerwehr zahlt der Mieter u.U. auch die Einsatzkosten für die Feuerwehr >>>siehe Feuerwehrkosten

Fallbeispiel 1

Der Versicherungsnehmer führt den Versicherungsfall in der Wohngebäudeversicherung grob fahrlässig herbei, wenn ein Wasserschaden dadurch verursacht wird, daß ein 15 Jahre alter ständig unter Druck belassener Zulaufschlauch zu einer Geschirrspülmaschine während einer einwöchigen Abwesenheit des Versicherungsnehmers platzt und der Versicherungsnehmer die sporadische Nutzung des Geräts durch eine dritte Person während seiner Abwesenheit zugelassen, aber keine Vorsorge dafür getroffen hat, dass diese Person die Wasserzufuhr in Fällen mehrstündiger Abwesenheit unterbrach. OLG Oldenburg (Oldenburg) 2. Zivilsenat, Urteil vom 18. Oktober 1995, Az: 2 U 135/95

Fallbeispiel 2

Hat der Vermieter Kenntnis von der Kündigung und dem Auszug des letzten Mieters aus einem Zweifamilienhaus und hat ein mit der Überwachung des Mietverhältnisses betrauter Mitarbeiter in zurechenbarer Weise Kenntnis von der Einstellung der Mietzahlung und der Kündigung der Müllabfuhr, muß sich der Vermieter so behandeln lassen, als hätte er positive Kenntnis vom Leerstehen des Gebäudes gehabt. Dementsprechend ist er nach dem Versicherungsvertrag zum Absperren, Entleeren und Entleerthalten der Wasserleitungen verpflichtet. Unterläßt er dies für mehrere Monate, vor allem im Winterhalbjahr, handelt er grob fahrlässig.OLG Hamm 20. Zivilsenat, Urteil vom 30. Januar 1998, Az: 20 U 199/97 Quelle: RuS 1998, 474-475
Fundstellen

Fallbeispiel 3

Haftung des Vermieters für Leitungswasserschäden des Mieters infolge Frosteinwirkung

1. Kommt es in einer leerstehenden, unbeheizten Wohnung im Winter zu einem Wasserrohrbruch, weil Rohre infolge Frosteinwirkung platzen, und dadurch bedingt zu einem Wasserschaden in der darunterliegenden, bewohnten Wohnung, haftet der Vermieter dem betroffenen Mieter aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages auf Schadenersatz.
2. Der Vermieter hat seine Verkehrssicherungspflicht verletzt. Ihm oblag es nämlich, Vorkehrungen zu treffen, damit Rechtsgüter des Mieters nicht verletzt werden. Insbesondere hätte er aufgrund der im Schadenzeitpunkt vorherrschenden hohen Frosttemperaturen auch in der leerstehenden Wohnung für eine ausreichende Beheizung sorgen müssen.
3. Der Umstand, daß der Vermieter zum Zeitpunkt des Schadenfalles in Urlaub war, vermag ihn nicht zu entlasten.

Vielmehr hätte er schon vor Urlaubsantritt entsprechende Vorsichtsmaßnahmen einleiten bzw andere Personen mit der Beaufsichtigung der leerstehenden Wohnung beauftragen müssen, denn mit hohen Minustemperaturen ist im Winter immer zu rechnen. AG Potsdam, Urteil vom 19. Oktober 1995, Az: 26 C 366/94 Quelle: GWF/Recht und Steuern 1996, 22-23

Mietrecht 11 – 2013 Mietrechtslexikon