Mietrechtliches zur Werkswohnung (Werkmietwohnung)

Werkswohnungen – Erläuterung der Rechtslage unter Berücksichtigung der Rechtsprechung

1. | DIE RECHTLICHEN GRUNDLAGEN

Bei einem Mietvertrag für Werkwohnungen (Werkmietwohnungen – Begriff aus § 576 BGB) handelt es sich um eine besondere gesetzliche Mietvertragsform. Eine Wohnung wird nicht bereits dann zur Dienst- oder Werkmietwohnung, wenn der Verfasser des Mietvertrages diesen Begriff als Überschrift für seinen Mietvertrag für die Werkswohnung wählt. Eine Wohnung ist nur dann als Werkmietwohnung oder Dienstwohnung vermietet, wenn die im Gesetz genannten Voraussetzungen vorliegen. Ansonsten ist „normales“ Mietrecht anzuwenden, insbesondere besteht dann keine Möglichkeit des Vermieters zu einer vereinfachten Kündigung der Dienstwohnung. Der Abschluss eines Werkmietvertrages ist – bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für Dienstwohnungen (siehe nachfolgend) – sehr zu empfehlen.

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2. | DIE WERKSWOHNUNG ODER DIENSTWOHNUNG

Um eine Dienstwohnung oder Werkmietwohnung handelt es sich dann, wenn das Bestehen eines Dienst-, Arbeits-, oder Ausbildungsverhältnisses die Geschäftsgrundlage für den Abschluss dieses Mietvertrages war. Mit anderen Worten handelt es sich dabei also um eine Wohnung, die nur an Mitarbeiter eines bestimmten Arbeitgebers vermietet wird. Der Umfang der Tätigkeit spielt dabei keine Rolle, es kann sich nach überwiegender Ansicht auch um Arbeitsverhältnisse mit einer geringfügigen Beschäftigung handeln (LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 18. April 1991, Az.: 62 S 445/90 – neuere obergerichtliche Entscheidungen liegen nicht vor).

2 a. | Die Person des Vermieters

Nicht notwendig ist, dass der Vermieter zugleich auch der Arbeitgeber (gleiche Person) ist. Der Vermieter muss jedoch in einer rechtlichen Beziehung zum Arbeitgeber stehen. (Beispiel: Der Arbeitgeber ist an der Wohnungsbaugesellschaft beteiligt, die die Wohnung vermietet). Der Vermieter kann mit dem Arbeitgeber auch durch ein Belegungsrecht oder einen sogenannten Werkförderungsvertrag verbunden sein. Dabei sollte bei einer funktionsgebundenen Dienstwohnung (zum Begriff siehe unten) oder Werkswohnung der Eigentümer/Vermieter kein Recht haben, auf den Inhalt des Endmietvertrages sowie auf die Auswahl des Endmieters Einfluss zu nehmen (BayObLG RE WM 95,645).

3. | KOPPELUNG ZWISCHEN MIETVERTRAG & ARBEITSVERTRAG

Liegt ein echter Werkmietvertrag vor, so bestehen immer zwei getrennte Verträge: der Arbeits- oder Dienstvertrag und der Mietvertrag für die Werkswohnung. Eine völlige Koppelung in der Weise, dass die Kündigung des einen Vertrages automatisch auch zur Beendigung des jeweils anderen Vertrages führt, ist nicht möglich (Ausnahme bei der Dienstwohnung, siehe nachstehend)! Beide Verträge können und müssen vielmehr jeweils getrennt gekündigt werden. Während für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung des Arbeitsvertrages die arbeitsrechtlichen Vorschriften maßgebend sind, sind für die Kündigung des Mietvertrags für die Werkswohnung alleine die mietrechtlichen Vorschriften maßgebend.

4. | BESONDERHEIT MIETFREIE WERKDIENSTWOHNUNG

Die Werkmietwohnung ist zunächst von der Werkdienstwohnung zu unterscheiden, rein umgangssprachlich werden allerdings beide Mietvertragstypen als „Dienstwohnungsmietvertrag“ bezeichnet. Eine Besonderheit ist dabei die mietfreie Überlassung einer Wohnung im Rahmen eines Dienstverhältnisses. Das Gesetz (vgl. § 576 BGB) bezeichnet solche Wohnungen als Werkdienstwohnung. Hohe Beamte erhalten häufig Dienstwohnungen oder haben Anspruch darauf oder sogar die Verpflichtung ihren Wohnsitz in der Dienstwohnung zu nehmen. Sofern der Mieter die Dienstwohnung mit eigenen Mitteln möbliert hat oder dort mit der Familie, dem Ehepartner oder Lebensgefährten wohnt, gelten für diese Wohnung alle regulären Vorschriften des Mietrechts entsprechend (§ 576 b BGB) wie bei „normalen“ Wohnungen. Dem Vermieter stehen also keine besonderen Rechte gegenüber dem Mieter zu. Werkdienstwohnungen werden daher in diesen Erläuterungen nicht gesondert behandelt.

5. | DIE WERKMIETWOHNUNG (WERKSWOHNUNG)

Generell gilt für einen Mietvertrag für eine Werkswohnung (Werkmietvertrag) das gesamte Mietrecht wie für alle Mietverhältnisse. Da es sich aber um eine Wohnung handelt, die nur an Mitarbeiter eines bestimmten Arbeitgebers (er ist zugleich Vermieter) vermietet wird, sind die Rechte des Vermieters im Hinblick auf das Bestehen des Arbeitsverhältnisses verbessert, das Gesetz nennt zusätzliche Kündigungsgründe und –fristen für Vermieter. Der Vermieter kann aber auch wegen der rechtlichen Trennung von Miet- und Arbeitsverhältnis beispielsweise den Mietvertrag über eine Werkswohnung bei schwerwiegenden Verletzungen der mietvertraglichen Pflichten kündigen, auch wenn dem Mieter arbeitsvertraglich nichts vorzuwerfen ist.

6. | KÜNDIGUNG DES WERKMIETVERTRAGS DURCH DEN VERMIETER/ARBEITGEBER

Einen „normalen“ Mietvertrag kann der Vermieter nur unter dann kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung im Sinne des § 573 BGB hat, also einer der drei im Gesetz genannten Gründe (zum Beispiel Eigenbedarf) vorliegt. Handelt es sich aber um einen Mietvertrag für eine Werkwohnung, so hat der Vermieter zusätzlich das Recht, die Wohnung zu kündigen, falls er die Wohnung für einen anderen Mitarbeiter benötigt. Dieses Recht besteht aber dann nicht, wenn die Wohnung an einen betriebsfremden Mieter vermietet war (OLG Stuttgart RE WM 93, 338). Die betriebliche Notwendigkeit der mietvertraglichen Kündigung muss der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben begründen, ansonsten ist die Kündigung unwirksam (OLG Stuttgart RE WM 86, 132; LG Berlin, Urteil vom 18. April 1991, Az: 62 S 445/90). Die Anforderungen an die Kündigung selbst dürfen dabei aber nicht überspannt werden (LG Berlin a. a. O.). Im Falle eines Rechtsstreites überprüft das Gericht, ob ausreichende betriebsbedingte Gründe für die Kündigung vorgelegen haben.

7. | MITBESTIMMUNG DES BETRIEBSRATES, KÜNDIGUNGSSCHUTZ

Gibt es im Betrieb einen Betriebsrat (in Betrieben ab 5 Arbeitnehmern vom Betriebsverfassungsgesetz (BetrVG) vorgesehen), muss der Betriebsrat der Kündigung des Werkmietvertrags zustimmen (§ 87 Abs 1 Nr. 9 BetrVG). Eine Kündigung ohne Zustimmung ist unwirksam. Bei Bediensteten öffentlicher Arbeitgeber muss ebenso der Personalrat zustimmen (§ 75 Abs. 2 Nr. 2 BPersVG). Nicht mehr notwendig ist die Zustimmung des Betriebs- oder Personalrates zur Kündigung des Mietvertrags dann, wenn das Arbeitsverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits beendet war (OLG Frankfurt, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 14. August 1992, Az: 20 REMiet 1/92). Erhebt der Arbeitnehmer gegen eine Kündigung des Arbeitsplatzes Kündigungsschutzklage, so endet das Arbeitsverhältnis erst mit rechtskräftigem Abschluss dieses Gerichtsverfahrens. Das bedeutet, dass die Wohnraumkündigung vor Abschluss des arbeitsrechtlichen Gerichtsverfahrens noch der Zustimmung des Betriebs- oder Personalrates bedarf.

8. | ALLGEMEINE ODER FUNKTIONSGEBUNDENE WERKSWOHNUNGEN

Die Rechte des Mieters einer Dienstwohnung, der sich gegen eine Kündigung wenden will, sind unterschiedlich stark eingeschränkt, je nachdem um welche Kategorie von Werkswohnung es sich handelt. Die Werkswohnungen werden dabei vom Mietrecht in zwei Kategorien eingeteilt:

(A) Allgemeine Werkswohnungen

(B) Funktionsgebundene Werkswohnungen

Im Fall (A) ist der Mieterschutz nicht eingeschränkt, jedoch beträgt die Kündigungsfrist – sofern das Mietverhältnis weniger als 10 Jahre bestanden hat – für beide Parteien nur 3 Monate (§ 576 Abs 1 Nr. 1 BGB). Bei funktionsgebundenen Dienstwohnungen sind die Rechte des Mieters viel stärker eingeschränkt.

Um eine funktionsgebundene Dienstwohnung (Fall B) handelt es sich, wenn die Tätigkeit des Mieters es erfordert, dass die Dienstwohnung örtlich nahe am Arbeitsplatz liegt oder eine unmittelbare Beziehung zwischen Dienstleistung und Wohnung besteht. Zum Beispiel: Pförtnerwohnungen, Hausmeisterwohnungen. Im Fall eines Rechtsstreites überprüft das Gericht, ob diese gesetzlichen Merkmale vorliegen. Der Mietvertrag enthält daher Angaben zur Tätigkeit des werksangehörigen Mieters. Die funktionsgebundene Werkswohnung kann mit einer sehr kurzen Frist von nur 1 Monat gekündigt werden. Überdies gelten bei solchen Wohnungen die Mieterschutzvorschriften nicht.

Der Mieter kann der Kündigung des Dienstwohnungsmietvertrags nicht widersprechen (§ 574 BGB) und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 a BGB).

Die Geltung der §§ 574 bis 574 c BGB (Mieterschutzvorschriften) ist bei Werks- (Dienst-)mietwohnungen ausgeschlossen. Wichtig: Kündigt der Mieter das Arbeitsverhältnis selbst, ohne dass der Arbeitgeber hierzu einen berechtigten Anlass gegeben hat, so muss der Mieter die Dienstwohnung fristgerecht verlassen d. h., er kann sich nicht auf Mieterschutz berufen (gilt für alle Werkswohnungen), die Geltung der §§ 574 bis 574 c BGB ist ausgeschlossen (§ 576 Abs 2 Nr. 2 BGB).