Mietrecht: Besuche in der Wohnung


Mietrecht: Besuche in der Wohnung – Verbot des „Herrenbesuch“

Zu Hause in der eigenen (Miet-)Wohnung kann sich jedermann frei entfalten. Dieses Persönlichkeitsrecht kann nicht beschränkt werden. Grundsätzlich ist der Mieter berechtigt, uneingeschränkt Besuch zu empfangen. Dies ergibt sich aus seinem Hausrecht, das sich auch auf den Zugang zu seinen Mieträumen erstreckt (AG Köln, Urteil vom 22.09.2004, WM 673/2004). Ausnahmensweise kann der Vermieter bestimmten Personen das Betreten des Hauses verbieten, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder die gemeinschaftlich zu nutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat. (AG Köln a.a.O.) Siehe auch >> Hausverbot

Der Vermieter kann nicht verhindern, dass ihm missliebige Personen den Mieter besuchen. Dies gilt für nahe Angehörige des Mieters ebenso wie zum Beispiel für mit dem Vermieter verfeindete Nachbarn. Das Mietrecht gewährt dem Vermieter mithin grundsätzlich kein „Mitspracherecht“ dabei, wer den Mieter besucht.

Ein Passus im Mietvertrag, der es dem Mieter verbietet, gewisse Personen in der Wohnung zu empfangen, ist unwirksam. Die Interessen des Vermieters rechtfertigen eine solche Einschränkung nicht. Das gilt besonders auch dann, wenn die Auflage noch mit einer Kündigungsandrohung verbunden ist. (z.B. LG Hagen Urteil v. 11.5.1992, 10 S 104/92).

Ebensowenig kann der Vermieter nächtlichen Damen- oder Herrenbesuch verbieten. Abgesehen davon, dass sich die Moralvorstellungen in der Gesellschaft gewandelt haben, wird heute ein derartiges Verbot oder Gebot auch als sittenwidrig gewertet. Der Vermieter kann nicht seine eigenen Moralvorstellungen per Mietvertrag dem Mieter aufzwingen. Dies gilt auch für alle Klauseln, in denen dem Mieter vorgeschrieben wird, dass der Besuch die Wohnung zu einem bestimmten Zeitraum spätestens wieder verlassen haben muss. Formulierungsbeispiel: ……Besucher haben das Haus um 22:00 Uhr zu verlassen.

Dauergast oder Untermieter

Einschränkungen gibt es bei der Dauer des Besuches: Ein Besuch ist in der Regel über mehrere Wochen hinweg auch ohne Einwilligung des Vermieters erlaubt. Hat sich der Besucher auch polizeilich umgemeldet und Namensschilder am Briefkasten oder/und der Klingel angebracht, so sind dies auch bei kürzerer Verweildauer Anhaltspunkte dafür, dass dem Besuch der Mitgebrauch an der Wohnung eingeräumt wurde. Das ist nach § 540 BGB ohne Erlaubnis des Vermieters nicht erlaubt. Der Vermieter kann den Mietvertrag unter Umständen kündigen. Voraussetzung für die Kündigung ist jedoch, dass der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz einer Abmahnung des Vermieters weiter fortsetzt (§ 543 Abs 3 BGB) .
Bei einem Zeitraum von 3 Monaten „Dauerbesuch“ ist eine normale Besuchsdauer überschritten (AG FfmHöchst Urteil v. 12.01. 1995 (Az Hö 3 C 5179/94) .

Ausnahmen gelten nur für nahe Angehörige wie Eltern oder Kinder. Diese können ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden. Nahe Angehörige sind die eigenen Eltern und Geschwister. Das gilt jedoch nicht unbeschränkt, zu einer Überbelegung der Wohnung darf es nicht kommen. Dabei kommt es auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalles an:
Maßgeblich ist der Zuschnitt, die Art und die Größe der jeweiligen Wohnung. Es kommt darauf an, mit welcher Zahl der Vermieter bei Abschluß des Mietvertrages rechnen musste (BayOLG Be v. 6. 10. 1997 RE-Miet 2/96). 7 Kinder in einer 2-Zimmerwohnung sind sicher zu viel.
Für alle anderen Personen ist die Zustimmung des Vermieters notwendig. Der Vermieter muss seine Zustimmung dann erteilen, wenn seit Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entstanden ist. Hauptfall ist hierfür die Eheschließung und der Einzug des Ehepartners in die Wohnung. Die entsprechende Regelung enthält § 553 BGB. Es gibt aber Einschränkungen: Nicht zustimmen braucht der Vermieter, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung dadurch übermäßig belegt würde oder ein sonstiger Grund vorliegt.

Mietrecht 01/2012 Mietrechtslexikon