Die Schadensberechnung im Mietrecht – mögliche Schadenspositionen


Mietrecht: Schadensberechnung

Der Geschädigte hat im deutschen Schadensrecht Anspruch darauf, dass der Zustand hergestellt wird, der bestehen würde, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre. Man nennt dies auch Naturalrestitution ( § 249 BGB). Der Geschädigte kann aber statt der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auch den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Der Geschädigte hat insoweit ein freies Wahlrecht ( § 249 Satz 2 BGB). Wenn dies aus tatsächlichen Gründen heraus nicht möglich ist, so schuldet der Schuldner (Schädiger) einen entsprechenden Geldbetrag als Schadensersatz.

Die nachfolgende Liste enthält einzelne Schadenspositionen, deren Ersatz der Mieter vom Vermieter im Mietrecht beanspruchen kann. Die Liste erhebt keinen Anspruch auf absolute Vollständigkeit, d.h. auch andere Position können geltend gemacht werden, auch wenn sie nachstehend nicht einzeln aufgeführt sind. Im Falle des Verzuges des Vermieters mit Mängelbeseitigung darf der Mieter einen Kostenvoranschlag auf Kosten des Vermieters einholen. LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 12. November 1991, Az: 64 S 99/91.

Einzelne Schadenspositionen als Beispiel:

Beispiele von Schadenspositionen im Fall eines Schadensersatzanspruches wegen vorgetäuschten Eigenbedarfes durch den Vermieter.

Das Vortäuschen von Eigenbedarf stellt im Mietrecht eine Vertragsverletzung dar. Auch bei allen übrigen Vertragsverletzungen kann ähnlich gerechnet werden. (Nachgebildet aus Urteil des AG Saarlouis vom 27. Oktober 1993, Az: 24b C 893/91).

Im Mietrecht kann der Mieter unter dem Aspekt der positiven Vertragsverletzung ersetzt verlangen:
– die Umzugskosten,
– die Renovierungskosten für die neue Wohnung,
– die Mehrbelastung durch einen nun höheren Mietzins,
– die Mehrbelastung durch höhere Nebenkosten der Ersatzwohnung,
– die Zinsverluste für die für die neue Wohnung (anders als bei der alten Wohnung) zu hinterlegende Kaution,
– die Zinsverluste für einen Ablösebetrag für Möbel in der neuen Wohnung,
– die Zinsverluste für Geldaufwendungen für die Anschaffung neuer Möbel,
– Verluste infolge dessen, daß in der neuen Wohnung Möbel nicht mehr aufgestellt und teilweise mit Verlust verkauft, teilweise entgeltlich untergestellt werden mußten sowie Inseratskosten im Zusammenhang mit dem Möbelverkauf.

Abzug „Alt für Neu“

Ein vom Mieter verursachter Schaden ist auch im Mietrecht grundsätzlich durch Naturalrestitution auszugleichen § 249 Abs 1 BGB (BGH NJW 85/793). In „Normaldeutsch“ übersetzt bedeutet dies, dass der ersatzpflichtige Mieter das beschädigte Objekt durch einen Ersatzteil von gleicher Qualität ersetzen muss bzw. auf seine Kosten und Risiko einen Fachhandwerker damit beauftragt. Der geschädigte Vermieter hat aber ein Wahlrecht. Er muss sich nicht auf Naturalrestitution einlassen, wenn er nicht will. Er kann vom Mieter statt dessen dann den Geldbetrag als Schaden verlangen, der zur Schadensbehebung erforderlich ist ( § 249 Abs 2 BGB). Zu ersetzen ist der erforderliche Geldbetrag, d.h. die Aufwendungen, die ein verständiger, wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Geschädigten für zweckmäßig und notwendig halten durfte. (= so die Umschreibung des BGH – NJW 92, 1619).

Beispiel: Der Mieter hat einen Herd beschädigt:

Angenommen, der Herd war im Zeitpunkt der Beschädigung 5 Jahre alt. Dann müsste der Mieter in die Wohnung einen 5 Jahre alten „gebrauchten“ Herd als Ersatz einbauen. Das ist natürlich in aller Regel Unsinn und in der Praxis nicht zu realisieren, da es keinen Markt für gebrauchte Küchenherde gibt. Daher ist ein neuer Herd einzubauen. Da dieser höherwertiger ist, als der beschädigte Herd muss sich der Vermieter einen Abzug „Alt für Neu“ gefallen lassen. Bei dieser Berechnung ist bei Kücheneinrichtungen von einer Lebendauer von 10 Jahren auszugehen (siehe >>> Möbel-Nutzungsdauer oder >>> Waschmaschine) – (Im gewerblichen Bereich mit viel Publikumsverkehr entsprechend kürzer). War der Herd also im Zeitpunkt der Beschädigung in diesem Beispiel 5 Jahre alt, so muss der Mieter noch 50 % der anfallenden Kosten entsprechend der restlichen Lebenszeit des alten Herdes ersetzen.

Eine etwa zwischenzeitlich eingetretene Preissteigerung ist nicht zusätzlich zu berücksichtigen, jedoch muss es sich um ein vergleichbares Gerät (ist Gerät höherwertig geht dies zu Lasten des Vermieters) handeln.
Der Schaden beinhaltet die Kosten für die Entfernung und Entsorgung des beschädigten Teils, die Materialkosten bzw. Anschaffungskosten sowie die Installationskosten inklusive der Mehrwertsteuer. Hinsichtlich der MwSt gilt eine Ausnahme: bei gewerblichen Vermietern, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, ist die Mehrwertsteuer nicht zu ersetzen ( § 249 Abs 2 S 2 BGB).

Zur Nutzungdauer von Möbeln siehe >>>Möbel >>>Waschmaschine

Mitverschulden

Grundsätzlich ist in allen Fällen von Schadensersatz die Frage eines Mitverschuldens des Geschädigten zu prüfen und gegebenenfalls ein Mitverschulden als Mithaftungsquote anzurechnen.
Beispiele für Mitverschulden: Falsches Wohnverhalten (schlechte Lüftung) des Mieters ist mitursächlich für den Schaden, Mieter hat Obhutspflichten verletzt ( z.B. Anzeigepflicht eines Ungezieferbefalls).

Im Falle der Unwirksamkeit der Kündigung wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs muß sich der Mieter kein Mitverschulden anrechnen lassen, denn er ist zu eigenen Nachforschungen, ob Eigenbedarf tatsächlich besteht, nicht verpflichtet.

Anders wäre es, wenn die Kündigung nur wegen einer unzureichenden Begründung und damit wegen eines Formfehlers unwirksam gewesen wäre; der Mieter muß nämlich, bevor er die Wohnung räumt, prüfen, ob die angegebenen Gründe stichhaltig sind. In letzterem Fall läge ein hälftiges Mitverschulden des Mieters vor. (Ag Saarluis siehe oben) .

Mietrecht 04 – 2015 Mietrechtslexikon