Mietrecht: Fragerecht des Vermieters beim Vertragsabschluss Selbstauskunft des Mieters

Das Bundesverfassungsgericht hat es so ausgedrückt:
"Das verfassungsrechtlich garantierte Selbstbestimmungsrecht umfaßt die Befugnis des Einzelnen, über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten, selbst zu bestimmen". (Recht auf informationelle Selbstbestimmung, vgl. BVerfGE 65, 1 <41 f.>; 78, 77 <84>) und BVerfG 1. Senat, Beschluß vom 11. Juni 1991, Az: 1 BvR 239/90).

Der Vermieter darf grundsätzlich dem Mietinteressenten jede Frage stellen, die er möchte. Lügt der Mietinteressent den Vermieter bewußt an, und erhält er aufgrund der Lüge den "Zuschlag" für die Wohnung so gilt folgendes:

- verletzt die Frage des Vermieters, die der Mieter falsch beantwortet hat, sein Persönlichkeitsrecht, so bleibt die Lüge ohne Folgen (BVerfG a.a.O.) Die Frage des Vermieters war "unzulässig"

- wird das Persönlichkeitsrecht des Mieters nicht verletzt, so ist eine Frage "zulässig". Beantwortet der Mieter eine solche "zulässige" Frage falsch, so hat die Lüge rechtliche Folgen. Die Folgen hängen davon ab, ob der Mieter die Wohnung bereits bezogen hat, oder noch vor dem Einzug steht als die Lüge aufgedeckt wird. (Einzelheiten dazu siehe unten)

Bei der Beurteilung, welche Fragen des Vermieters im Rahmen einer Selbstauskunft in diesem Sinne zulässig sind, und welche nicht, ist die Rechtsprechung trotz klarer Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes noch immer nicht einheitlich.

Generell gilt, dass alle Fragen zu den Vermögensverhältnissen und Einkommensverhältnissen, berechtigte (-und daher zulässige-) Fragen des Vermieters zur Solvenz des Mietinteressenten sind. Der Vermieter muss Fragen stellen dürfen, die ihm eine Beurteilung erlauben, ob der Mieter in Zukunft in der Lage sein wird, die monatliche Miete zu entrichten. Die Mietzahlung gehört schließlich zu den Hauptpflichten des Mieters. Ausbleibende Zahlungen berechtigen den Vermieter daher auch zur fristlosen Kündigung. (BVerfG Beschluß vom 11. Juni 1991 a.a.O., LG Wuppertal Urteil v. 17. November 1998 , Az: 16 S 149/98 . Beispielhaft wurden nachstehend einige typischen Fragen tabellarisch zusammengestellt.

Folgen einer falschen Angabe durch den Mieter ( Lüge im Fragebogen)

1. Der Mieter ist noch nicht eingezogen als der Vermieter die Lüge aufdeckt:

Es liegt der Tatbestand einer rechtswidrigen arglistigen Täuschung vor. Der Vermieter kann den Vertrag anfechten und ggf. Schadensersatz (z.B. die Kosten einer erneuten Anzeigenschaltung) verlangen. Der Vertrag ist nach erklärter Anfechtung unwirksam, der Mieter kann daraus keine Rechte ableiten, insbesondere nicht in die Wohnung einziehen, bereits übergegbene Wohnungsschlüssel muss er zurückgeben (LG Wuppertal a.a.O. auch LG Köln a. a. O.; LG Mannheim ZMR 1990, 303; LG München II WM 1987, 379; AG Bonn WM 1992, 597; AG Hagen WM 1984, 296).

Beispiel aus der Rechtsprechung: Erklärt der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auf ausdrückliche Frage des Vermieters, Designer zu sein und gut zu verdienen, obwohl das tatsächlich nicht zutrifft, so kann der Vermieter den Mietvertrag erfolgreich anfechten, meinte das Amtsgericht Saarlouis, Urteil vom 17.09.1999 (falsche Angaben über Einkommen) 29 C 739/99 = NZM 2000, 459. Dass der Mieter in der von ihm bekundeten Hoffnung, seine Zeit als Sozialhilfeempfänger hinter sich lassen zu können diese Tatsache verdrängt, schließt Täuschungswillen und Täuschungsvorsatz nicht aus.

2. Der Mieter ist bereits eingezogen als der Vermieter die Lüge aufdeckt:

Eine Anfechtung des Vertrages ist nicht mehr möglich , weil die Anfechtungsvorschriften nunmehr wegen Vorranges der spe-ziellen Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht mehr Anwendung finden (vgl. hierzu AG Gelsenkirchen-Buer WM 1984, 299 ; Sternel, Mietrecht, 1 56; Hille, WM 1984, 292, 293). Es liegt aber eine schuldhaften Pflichtverletzung gemäß § 543 BGB vor. Der Vermieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, sofern die Fortsetzung des Mietverhältnisses infolge der Pflichtverletzung des Mieters (= Lüge bei der Selbstauskunft) für den Vermieter unzumutbar wäre.

Unzumutbar ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter insbesondere dann, wenn sich die Falschauskünfte dahingehend ausgewirken, dass die berechtigten Interessen der Klägerin an regelmäßigen Zahlungseingängen beeinträchtigt werden oder in Zukunft beeinträchtigt sein könnten. (LG Wuppertal a.a.O.) Auch der Einzug weiterer Familienmitglieder und eine sich daraus ergebende krasse Überbelegung könnte ein solcher Grund sein.

Eine Fristsetzung und Abmahnung des Mieters vor der Kündigung ist nicht erforderlich, da die Pflichtverletzung im vorvertraglichen Anbahnungsstadium erfolgt ist, und daher keine Pflicht aus dem Mietvertrag ist ( § 543 Abs 3 BGB) .

Mietrecht 04 - 2004 Mietrechtslexikon