Mietrechtlich Gesichtspunkte bei Hauszufahrten und Hauseingängen


Mietrecht: Hauszufahrten, Hauszugänge

Siehe auch » Parkplatz

Der Mieter hat einen mietrechtlichen Anspruch gegen den Vermieter auf ungehinderte Zufahrt und Zugang zu seiner Wohnung. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag. (LG Aachen 7. Zivilkammer, Urteil vom 22. März 1989, Az: 7 S 591/88 Quelle: WuM 1990, 117-118). Ein befahrbarer Zuweg über das Hausgrundstück zum Wohnhaus darf vom Mieter zum Be- und Entladen seines Kraftfahrzeuges genutzt werden; das Parken hat auf dem zugewiesenen Garagenplatz zu erfolgen. LG Lübeck , Urteil vom 4. Januar 1990, Az: 14 S 160/89 Quelle: NJW-RR 1990, 1353-1354). Parken bzw. Halten ansonsten nur zum Be- bzw. Entladen.

Streitig ist, ob eine jahrzehntelange Nutzung einer zum Mietshaus gehörenden Hof- und Gartenfläche (bspw. als PKW-Abstellplatz) ein Gebrauchsrecht des Mieters gewährt. Das Amtsgericht Trier (Urteil vom 27. Januar 2006 – 7 C 402/05) meint, ein solcher Anspruch könne sich nur aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag ergeben (§ 535 Abs 1 BGB). Enthalte der Mietvertrag keine Bestimmung darüber, dass bezüglich solcher Flächen ein Nutzungsrecht des Mieters bestehe, sei er nicht zur Nutzung berechtigt. Der Vermieter oder ein Erwerber des Mietshauses kann Räumung verlangen und den Hof absperren.

In aller Regel sehen Mietverträge vor, dass Ergänzungen und nachträgliche Änderungen der Schriftform bedürfen. Es ist daher in aller Regel nicht möglich, dass sich der Mieter auf eine mündliche Nebenabrede beruft. Die Tatsache, dass der Vermieter bisher einer Nutzung nicht widersprochen hat, begründet nach dieser Ansicht ebenfalls in aller Regel keine stillschweigende Zustimmung des Vermieters.

Nach anderer Ansicht kann die ohne Regelung im schriftlichen Mietvertrag vom Mieter jahrelang als Stellplatz genutzte Hoffläche des Hausgrundstücks als Gemeinschaftsfläche oder Gemeinschaftseinrichtung nicht vom Vermieter entzogen und nur gegen Zahlung einer Miete wieder zur Nutzung angeboten werden. Der Vermieter könne dem Mieter die Benutzung oder Mitbenutzng des Parkplatzes nicht untersagen. Die Abschaffung dieser Nutzungsmöglichkeit sei nur aus wichtigem Grund möglich, so das Landgericht Berlin (LG Berlin GE 92, 989).

Instandhaltungspflicht

Der Vermieter ist mietrechtlich verpflichtet, Zufahrten und Zugänge zum Haus, soweit sich diese nicht im öffentlichen Verkehrsraum befinden, instandzuhalten und instandzusetzen. Die Hauszugänge für Fußgänger sind dabei stets in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten, so dass Stürze auch bei Dunkelheit für sich normal bewegende Menschen ausgeschlossen sind, und der Hauseingang auch bei sehr ungünstiger Witterung (Regen, Schnee) mit normlen üblichen Straßenschuhen ohne übermäßige Verschmutzung des Schuhwerkes erreicht werden kann. Entsprechendes gilt auch für Hauszufahrten. Löcher, eine unbefestigte Zufahrt, Schlamm, grössere Ansammlungen von Regenwasser braucht der Mieter nicht hinzunehmen. Dem Mieter stehen insoweit die Gewährleistungsanssprüche des Mietrechts (Mietminderung, Klage auf Mangelbeseitigung usw) zu. Ist der Vermieter mit der Erfüllung dieser Verpflichtung in Verzug, kann der Mieter nach § 536 a Abs 2 BGB den Mangel selbst beseitigen, wobei ihm nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Vorschuß für die hierfür erforderlichen Aufwendungen von dem Vermieter zu zahlen ist. (LG Aachen , Urteil vom 22. März 1989, Az: 7 S 591/88). Das asphaltieren der Wege kann sicher nicht verlangt werden, es sei denn, es dies hier ist ortsüblich. Eine einfache Befestigung mit sauberem Splitt muss als genügend angesehen werden.

Kostenumlage als Betriebskosten

Während die Reinigungskosten und Pflegekosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, können Kosten für die Instandhaltung nicht umgelegt werden und sind vom Vermieter zu tragen. Auch Kosten für Reparaturarbeiten an dem Gehweg (auf privatem Grund) , bei denen Platten ausgetauscht wurden, sind nicht umlagefähig. AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 29. April 1996, Az: 2 C 398/96. Nach wohl zutreffender Auffassung dieses Amtsgerichtes fallen solche Instandhaltungskosten nicht unter den Begriff der Pflege von nichtöffentlichen Zugängen und Zufahrten.

Mietrecht 04 – 2015 Mietrechtslexikon