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Mietrecht: Abgeltungsklausel
Für Mieter und Vermieter ist die Übertragung der Schönheitsreparatur-Verpflichtung durch den geschlossenen Mietvertrag auf den Mieter keineswegs ein unbekannter Punkt. Auch wenn durch das Mietrecht, die typischen Probleme zur Wirksamkeit der Übertragung dieser Verpflichtung scheinbar aus der Welt geschafft wurden, so endet in der Praxis die Schönheitsreparatur-Verpflichtung zumeist im Leeren.
Insbesondere bei häufigen Mieterwechsel und befristeten Mietverträgen, steht der Vermieter am Ende mit Nichts da. Der Grund ist, dass der Fristenplan, der in den Mustermietverträgen noch nicht abgelaufen ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird und die Frist mit dem neuen Mietverhältnis wieder erneut von vorn beginnt. In einem solchen Fall kann nur die sogenannte Abgeltungsklausel, die auch als Quotenklausel bezeichnet wird, Abhilfe schaffen. Durch sie wird dafür gesorgt, dass von dem Mieter zumindest ein (prozentualer) Kostenanteil für die anfallenden Schönheitsreparaturen nach Ende der Mietzeit getragen wird.
Allerdings hat der BGH mit seiner Grundsatzentscheidung im März 2015 der Wirksamkeit der umstrittenen Abgeltungsklausel sein Ende erklärt.
Was wird durch die Abgeltungsklausel geregelt?
Für die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist in vielen Mietverträgen im Normalfall ein sogenannter flexibler Fristenplan vorgesehen. In diesem sind im Regelfall beispielsweise ganz bestimmte Wohnraumbestandteile nach drei oder fünf Jahren zu renovieren, wie bspw. die Fenster.
Sollte es passieren, dass der Mieter vor Ablauf der festgelegten Frist auszieht, wodurch er nicht zu der Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, sollte die Abgeltungsklausel in Kraft treten. Die Abgeltungsklausel stellte eine Art Ergänzung zum Mietvertrag dar und in dieser wurde der Mieter zu der Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan verpflichtet. Somit war die Abgeltungsklausel eine Art „Versicherung für den Vermieter“, denn mit ihr wurde der Mieter in eine zeitlich vorgelagerte Verpflichtung genommen, sollte er vorzeitig ausziehen. In dem Fall musste der Mieter (anteilig) für die Schönheitsreparaturen aufkommen.
Seit 2015 hat die Abgeltungsklausel keine Wirksamkeit mehr!
Mit seinem Urteil aus 2014 führte der Bundesgerichtshof noch den Zweck der Klausel auf (Az. VIII ZR 77/03)
Mit einem weiteren Urteil, das aus 2006 stammt, ergänzte der BGH, dass sich der Mieter durch die Abgeltungsklausel eine höhere Bruttomiete erspart, da von dem Vermieter etwaige Schönheitsreparaturen, die auszuführen sind, nicht auf den Mietzins umlegen müsste.
Damit wurde die Abgeltungsklausel als grundsätzlich rechtmäßig angesehen und nicht für den Mieter als benachteiligend, sondern für ihn als interessengerecht. Doch in der Praxis wurden die Wirksamkeitsvoraussetzungen immer schwieriger und von dem BGH wurden die Abfassungsregelungen immer weiter eingeengt, so dass es kaum noch möglich war für die Vermieter eine Abgeltungsklausel zu verfassen.
Was sind die Folgen der Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel?
Nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB sind alle Abgeltungsklauseln aufgrund der Rechtsprechung des BGH in Formular- und Individualverträgen unwirksam. Das heißt im Klartext, dass die Verpflichtungsklausel im Bezug auf Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
Für den Vermieter bedeutet dass, dass er für alle Schönheitsreparaturen selbst aufkomen muss, die nach dem Fristenplan noch nicht fällig sind, wenn der Mieter vorzeitig auszieht. Der Mieter ist in keinem Fall zur Durchführung verpflichtet – auch nicht zur anteiligen.