Mietrecht: Mündliche Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter


Vorsicht bei mündlichen Vereinbarungen!

Höchste Vorsicht ist für Mieter und Vermieter geboten, wenn es darum geht, einen bestehenden Mietvertrag durch eine mündliche Vereinbarung abzuändern, und zwar selbst dann, wenn nur um eine vermeindliche „Kleinigkeit“ geht.

Nur mündlich hatte ein Gastwirt mit seinem Vermieter vereinbart, dass er die Monatsmiete zur Monatsmitte (statt am Anfang) bezahlen kann. Das wurde ihm später zum Verhängnis, als nämlich der neue Eigentümer der Immobilie den bis 2020 laufenden Mietvertrag kündigte. Das Landgericht Hamburg (Urteil v. 20.3.2014 – Az.: 316 O 310/13) sah die Änderung der Mietfälligkeit als wesentliche Vertragsänderung an. Da diese aber nur mündlich erfolgt sei, müsse der Mietvertrag wegen der Regelung in §§ 550 Satz 1 , 578 Abs. 2 BGB nun als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten. Eine fristgerechte Kündigung sei deshalb trotz der vereinbarten Laufzeit möglich. Auch das Kammergericht (Berlin, Urteil vom 28.10.2013 – 8 U 181/12) hat wie hier das LG Hamburg die Verschiebung der Fälligkeit der Miete als wesentliche Vertragsänderung betrachtet und deshalb einen Schriftformmangel bejaht.

Der BGH (Urteil v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10) hat die Richtigkeit der Annahme dieser Rechtsfolge (= aus langfristigem Mietvertrag wird ein unbefristeter kündbarer Mietvertrag), die durch eine mündliche Vertragsänderung ausgelöst wird, bestätigt(!). Eine Klausel im Mietvertrag, nach der sich sich die Parteien gegenseitig verpflichten, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, hilft auch nicht weiter (sogenannte Schriftformheilungsklausel).

Nach Ansicht des BGH (Urteil v. 22.01. 2014 – XII ZR 68/10) ist es mit der Bestimmung des § 550 BGB nicht vereinbar, den Erwerber einer Immobilie als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen.

Im Einzelfall kann nach Ansicht des BGH zu überlegen sein, ob sich eine Kündigung nicht als rechtsmissbräuchlich darstellt, wenn der Erwerber Kenntnis von der mündlichen Vertragsänderung hatte. Juristisch umstritten und bisher nicht vom BGH entschieden ist die Frage, ob die Mietvertragsparteien (also nicht nur ein Erwerber) wenn sie eine Schriftformheilungsklausel im Vertrag vereinbart haben, rechtsmissbräuchlich handeln, wenn sie unter Berufung auf die die Bestimmung des § 550 BGB eine unbefristete Laufzeit des Mietvertrags annehmen und trotz langer Laufzeit vorzeitig kündigen.

Mietrecht 09 – 2014 Mietrechtslexikon