Mietrecht: Fernwärme und Wärmedirektservice

Mietrechtliche Betrachtung von Fernwärme & Wärmedirektservice

In aller Regel erfolgt die Versorgung des Hauses über eine im Haus installierte Heizungsanlage des Vermieters (Zentralheizung). Der Vermieter rechnet die Kosten für die Brennstoffe und die Heiznebenkosten (Strom, Kaminreinigung, Immissionsmessungen, Wartungskosten) ab, und legt diese auf die Mieter um >>> siehe Heizkosten.

Eine andere Form der Versorgung ist die „Fernwärme“. Dabei wird nach der Definition des BGH die Wärme aus einer nicht dem Eigentümer des zu versorgenden Gebäudes gehörenden Heizungsanlage von einem Dritten nach unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten eigenständig produziert und an andere geliefert. BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 6. Dezember 1989, Az.: VIII ZR 8/89. Auf die Nähe der Anlage zu dem versorgten Gebäude oder das Vorhandensein eines größeren Leitungsnetzes kommt es nicht an. BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 25. Oktober 1989, Az.: VIII ZR 229/88. Der Vermieter kann deshalb den Heizungskeller auch verpachten oder verkaufen und die gesamte Heizung von einem Fremdunternehmen betreiben lassen. Eine einseitige Änderung des Mietvertrages mit dem Ziel, statt der Heizkostenabrechnung die Wärmelieferung zu vereinbaren, ist jedoch ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich. Die Wärmelieferung muss von Anfang an vereinbart worden sein (LG Erfurt WM 2002, 317).

Grundsätzlich gibt es bei der Fernwärme zwei Möglichkeiten der Vertragsgestaltung: (1) Der Vertrag über die Wärmelieferung besteht mit dem Vermieter. Dann legt der Vermieter die Kosten entsprechend auf die Mieter um. (2) Der Mieter schließt selbst mir dem Wärmelieferanten einen Vertrag ab, er bezahlt dann auch unmittelbar an den Lie-feranten und nicht an den Mieter. Für die Abrechnung gilt aber auch insoweit die >>> Heizkostenverordnung (§ 1 Abs 1 Nr. 2), d. h., es ist zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten zu unterscheiden, und zwar innerhalb der von der Verordnung zugelassenen Spanne zwischen 50 % und 70 %.
Der Inhalt von Fernwärmeverträgen ist in gewisser Weise normiert, d. h., statt allge-meiner Vertragsbedingungen wird diesen Verträgen die so genannte AVB Fernwärme VO zugrunde gelegt.

Die Fernwärme ist für den Mieter im Vergleich zu einer Zentralheizung in aller Regel die wesentlich teurere Alternative. Die Fernwärme enthält nämlich Unternehmergewinn, Arbeitslöhne, Brennstoffkosten, Reparatur- und Modernisierungskosten, Rücklagen für Neuinvestitionen, Abschreibungen bestehender Anlagen und Kapitalkosten. Immer dann, wenn „Wärmelieferung“ über einen gewerblichen Dritten vereinbart ist, ist der Mieter verpflichtet, den Wärmepreis zu bezahlen. Die Heizkostenverordnung sieht dies ausdrücklich so vor. Für die „normale“ vermietereigene Zentralheizung muss der Mieter vereinfacht gesagt nur die Kosten für den Betrieb der Heizung einschließlich Brennstoffkosten und Wartungskosten aufbringen. Weitere Details siehe >>>> Heizkosten und § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen oder Neubeschaffung sind mit der Miete abgegolten und dürfen nicht zusätzlich berechnet werden.

Umstellung der Heizung auf Fernwärme

Nach wohl zutreffender Ansicht handelt es sich bei einer Umstellung der Gebäudeheizung auf Fernwärme nicht um eine Modernisierungsmaßnahme. Die anfallenden Kosten können daher nicht auf die Mieter (11% pro Jahr siehe >>> Modernisierung) umgelegt werden. Der Gebrauchswert der Wohnung verändert sich damit nicht, eine moderne Zentral- oder Etagenheizung leistet eher mehr und ist zudem wesentlich flexibler zu handhaben als der Fernwärmeanschluss. Im Gesamten betrachtet mag sich zwar eine Energieeinsparung ergeben, für den einzelnen betroffen Mieter erhöhen sich dagegen die für die Heizung aufzuwendenden Kosten. Ohne weiteren allgemeinen Nutzen erhöhen sich die Heizkosten der Mietpartei, womit eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist. LG Hamburg 16. Zivilkammer, Urteil vom 8. Januar 2002, Az.: 316 S 136/01, Quelle: WuM 2002, 375

Nach Ansicht des LG Berlin im Urteil vom 25. Februar 1994, Az.: 65 S 270/93 soll es sich bei der Umstellung auf Fernwärme – zumindest in Berlin – um eine Modernisie-rungsmaßnahme handeln. Fundstelle: Grundeigentum 1997, 491-493. Die Folge wäre, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung möglich wäre, § 559 Abs 1 BGB. Das LG Berlin hielt an dieser Auffassung, dass der Fernwärmeanschluss eine Modernisierung sei, auch noch in einer späteren Entscheidung vom 17. März 2000 fest (Az. 65 S 352/99). Korrigierte sich jedoch insoweit, als das Gericht keine Mieterhöhung wegen Modernisierung zuließ. Ursache: Die Heizkosten hatten sich nach Anschluss an das Fernwärmenetz der BEWAG gegenüber den Vorjahren, in denen die Heizung noch mit Öl betrieben wurde, um durchschnittlich 62% erhöht (!).

Weitere Gerichtsentscheidungen zur Fernwärme

Der Abrechnungssaldo aus der Heizkostenabrechnung wird wegen Intransparenz nicht fällig, wenn die zugrunde liegende Fernwärmeabrechnung nicht „allgemein verständlich“ i.S.d. § 26 AVB FernwärmeV ist. AG Pinneberg, Urteil vom 2. August 2002, Az.: 68 C 395/01 Quelle: ZMR 2003, 267-268

Enthält der Preis für Fernwärme auch die Kosten der von dem Versorgungsunternehmen gestellten Hausanschlussstation, sind die Fernwärmekosten nur umlagefähig, soweit die auf die Investition der Hausanlage entfallenden Kosten zuvor herausgerechnet wurden. LG Gera 8. Zivilkammer, Urteil vom 10. Oktober 2000, Az.: 8 S 261/00. Quelle: ZMR 2001, 350-352. Nur die Betriebskosten der Hausanlage sind gem. § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung umlagefähig.

Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon