Mietrecht: die Kosten für den Hausmeister, Hauswart

Mietrecht: Umlage der Kosten für den Hausmeister, Hauswart auf Mieter

Nachträgliche Einstellung eines Hauswartes:

1. Ist im Mietvertrag nicht vorgesehen bzw. vereinbart, dass die Kosten eines Hauswartes auf die Mieter umgelegt werden, so kann eine spätere Kostenbelastung durch Umlage des Mieters nicht erfolgen. Der Mietvertrag müsste im beiderseitigen Einvernehmen ergänzt bzw. geändert werden, erst wenn der Mieter einer solchen Änderungen zustimmt, besteht eine Zahlungspflicht und die Möglichkeit zur Kostenumlage.

2. Ist es im Mietvertrag vorgesehen, dass der Vermieter einen Hauswart beschäftigen kann, und die Kosten dann auf den Mieter umgelegt werden gilt folgendes: Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, sodass insoweit zunächst Kosten nicht anfielen, wurde den Mietern durch den Mietvertrag doch vor Augen gehalten, dass sie grundsätzlich verpflichtet sind, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Wenn sich der Vermieter dann entschließt, einen Hauswart zu beschäftigen, sind die Mieter verpflichtet, dessen Kosten anteilig zu tragen (BGH Urteil v. 7.4. 2004 VIII ZR 167/03).
Grundsätzlich ist es dann die freie Entscheidung des Vermieters, ob er einen Hauswart beschäftigen will oder nicht. Es muss weder eine wirtschaftliche noch praktische Notwenigkeit für die Beschäftigung eines Hauswarts gegeben sein (BGH Urteil v. 7.4.2004 siehe oben). Der Vermieter muß sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten (siehe auch weiter unten).

Die Umlagefähigkeit im Detail

Im Mietrecht können die Kosten für den Hausmeister oder Hauswart nur auf die Mieter insoweit umgelegt werden, soweit diese nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen (§ 2 Nr. 14 BetriebskostenVO 2004). Es ist dabei nicht zulässig, die Anteile der Arbeit des Hauswarts in Prozentsätzen festzulegen. Also zum Beispiel festzulegen, dass die Kosten für die Reinigung 60% der Gesamtaufwendungen für den Hausmeister betragen. LG Potsdam 11. Zivilkammer, Urteil vom 7. November 2002, Az: 11 S 63/02 Quelle: Grundeigentum 2003, 743. Nach Ansicht des LG Berlin ( Urteil vom 14. November 2002, Az: 62 S 230/02) ist der Betriebskostenansatz um 20 % zu kürzen, sofern dem Hauswart auch Hausverwaltertätigkeiten obliegen. Besser ist es, wenn genaue Aufzeichnungen über die Tätigleit des Hauswarts geführt werden.

Zu den Kosten des Hausmeisters zählen dessen Vergütung einschließlich aller Sozialbeiträge und sonstiger geldwerter Leistungen. Die Kosten eines Hausmeisterbüros sind aber nicht umlagefähige Verwaltungskosten.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei den Hauswartkosten

Die Kosten üblicher Hauswartleistungen sind nur insoweit umlagefähig, als sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Zur Überprüfung der Wirtschaftlichkeit der Beauftragung eines Hauswarts sind substantiierte Angaben des Vermieters zu den von diesem erbrachten Leistungen nach Art der Tätigkeit und Stundenaufwand erforderlich. Werden diese nicht erbracht, geht dies bei der Beurteilung der Umlagefähigkeit bei der Nebenkostenabrechnung zu Lasten des Vermieters. AG Wetzlar, Urteil vom 25. März 2004, Az: 39 C 2607/03 (39), 39 C 2607/03

Betriebskosten für den Hauswart sollten danach den Betrag von 0,50 € pro qm Wohnfläche monatlich nicht übersteigen! (LG Wuppertal WM 99, 342). Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der Beauftragung eines Hauswartdienstes bestehen nach Ansicht des AG Wezlar bereits dann, wenn die Hauswartkosten pro Wohnung gemäß Betriebskostenabrechnung 0,25 € je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat erreichen. AG Wetzlar, Urteil vom 25. März 2004, Az: 39 C 2607/03 (39), 39 C 2607/03. Fundstelle: WuM 2004, 339-340.

Ein Gehalt von 40.000 € pro Jahr läßt eher auf eine Verwaltertätigkeit als auf eine Hausmeistertätigkeit schließen. (NJW-MietR 96,225). Weichen die vom Vermieter abgerechneten Hausmeisterkosten erheblich von den Durchschnittskosten ab, muss der Vermieter die Richtigkeit der abgerechneten Kosten darlegen, die Abweichung erläutern, die Erforderlichkeit beweisen und die Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots eingehend darlegen. AG Frankfurt, Urteil vom 5. Juni 2002, Az: 33 C 4255/01 – 28, 33 C 4255/01

Trotz mietvertraglich vereinbarter Umlagefähigkeit von Hauswartkosten diese nicht auf den Mieter umgelegt werden können, wenn der Vermieter nicht die Erforderlichkeit dieser Kosten dargelegt hat (AG Düren WM 2003, 153, AG Wezlar a.a.O.).

Die Tätigkeit des Hauswarts

Regelmäßig erledigt der Hausmeister auch Aufgaben der Verwaltung oder übernimmt Instandsetzungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen (z.B. im Treppenhaus). In diesen Fällen kann der Vermieter die Gesamtkosten für den Hausmeister nur entsprechend anteilig auf die Mieter umlegen. Der Vermieter muss die Hauswartkosten nachvollziehbar dem Mieter in der Abrechnung darlegen AG Neumünster WM 94, 264.

Obliegen dem Hauswart die kleineren Reinigungs- und Pflegearbeiten, die Gewährleistung des Betriebs der Heizung und der Hebeanlage, die Beaufsichtigung von Handwerkern sowie die regelmäßige Inspektion der Feuerlöscheinrichtung, sind die dafür gezahlten Vergütungen als Hauswartskosten selbst dann umlagefähig, wenn der Nettolohn sich auf 3.500 DM pro Monat beläuft. (LG Berlin Urteil vom 11. Juli 2000, Az: 64 S 79/00)

Eine Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft, wenn einzelne typische Hausmeistertätigkeiten (wie Gartenpflege, Winterdienst oder Hausreinigung) gesondert abgerechnet werden und daneben noch Hausmeisterkosten in nicht unerheblichem Umfang umgelegt werden, ohne zu erläutern, welche Tätigkeiten des Hausmeisters damit abgerechnet werden und ob und gegebenenfalls die Kosten für Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten herausgerechnet wurden. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Oktober 2001, Az: 18 C 259/01 Grundeigentum 2001, 1541-1542

Die Betriebskostenverordnung 2004 verwendet den Begriff des „Hauswartes“. Dies ist nur eine andere Bezeichnung für den „Hausmeister“. Der Begriff Hauswart ist in Süddeutschland eher ungebräuchlich und teilweise auch unbekannt.

>>> siehe auch Betriebskosten, Nebenkosten

Mietrecht 03 – 2012 Mietrechtslexikon – Hauswartkosten – Betriebskostenrecht