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Mietminderung und Grenzwerte bei Legionellenbefall

Legionellen sind erst bei Gesundheitsgefahr ein Mangel der Wohnung.

Nicht jeder Befall der Wasserversorgung eines Mietshauses mit Legionellen führt nach Ansicht des Amtsgerichts München gleich zur Annahme eines Mietmangels mit der Folge, dass der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt ist.

Erst wenn bei der nach der Trinkwasserverordnung vorgeschriebenen Untersuchung ein Grenzwert gemessen wird, ab dem von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen sei, liege ein Mangel vor, der den Mieter dann zu einer Mietminderung berechtige. Konkret war ein etwas stärker erhöhter Legionellen-Befall von 1700 KBE/100ml festgestellt worden. Bei diesem Wert ging das Amtsgericht (Urteil vom 25.06.2014 – 452 C 2212/14) davon aus, dass eine konkrete Gesundheitsgefahr, die über das normale Lebensrisiko hinausgehe, nicht vorgelegen habe.

Grenzwert für Legionellen

Die Grenzwerte (Koloniezahlen) für Legionellen im Trinkwasser wurden in Anlage 3 zu § 7 und § 14 Absatz 3 der Trinkwasserverordnung festgelegt.

Diese Grenzwerte besagen aber nicht, das bei ihrer Überschreitung eine Gesundheitsgefahr besteht! Die in der TrinkwV festgelegten Grenzwerte sind lediglich Indikationsparameter, als Werte bei deren Vorliegen bestimmte Pflichten vom Betreiber einer Anlage zu erfüllen sind.

Die Legionellenkonzentration wird in »kolonienbildenden Einheiten« (Abkürzung: KBE) ausgedrückt. Diese sogenannten Indikatorparameter nach der Trinkwasserverordnung betragen:

  • 100 KBE/ml am Zapfhahn des Verbrauchers;
  • 20 KBE/ml unmittelbar nach Abschluss der Aufbereitung im desinfizierten Trinkwasser;
  • 1000 KBE/ml bei Wasserversorgungsanlagen in Wohnhäusern.

Wird der Indikatorparameter erreicht oder überschritten, so muss gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt eine Meldung erfolgen, außerdem muss der Betreiber der Anlage (Vermieter) den Legionellenbefall im Rahmen seiner Fürsorgepflichten unverzüglich beheben. Dies geschieht in der Regel durch eine Desinfektion der Anlage, die auch und insbesondere thermisch (hohe Erhitzung des Wassers) erfolgen kann.

Details dazu sind auch in der Trinkwasserverordnung festgelegt.

Erst ab dem „Gefahrenwert“ von >10.000 KBE/100 ml ergreifen die Gesundheitsämter Sofortmaßnahmen zur Gefahrenabwehr wie beispielsweise ein Duschverbot oder Einsatz endständiger Filter notwendig.

Berichtspflicht

Nach § 21 TrinkwV ist der Betreiber (Vermieter) verpflichtet, das Wasser prüfen zu lassen und die Verbraucher regelmäßig über den Zustand des Trinkwassers zu unterrichten. Die Prüfkosten sind Betriebskosten nach der BetrkV und können auf die Mieter umgelegt werden, ebenso die Kosten einer Desinfektion (ähnlich wie die Kosten einer Schädlingsbekämpfung).

Schadensersatz bei Erkrankungen

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 6. Mai 2015 (VIII ZR 161/14) mit den Ansprüchen eines Mieters in Höhe von über 20.000 € befasst, der an einer Lungenentzündung verstorben war, die mutmaßlich durch bakteriell verseuchtes Trinkwasser im Mietshaus ausgelöst wurde. Nach Ansicht des BGH bestehe grundsätzlich eine Haftung des Vermieters, der seine Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers verletzt, für derartige Schadensersatzansprüche der Erben eines daran verstorbenen Mieters.

Die erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen setzt aber immer voraus, dass zwischen der Pflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden ein direkter Zusammenhang besteht. Der Schaden muss konkret auf die vorwerfbare Pflichtverletzung zurückzuführen sein. Nach Ansicht des BGH wurde insoweit von den Vorinstanzen bei gleichzeitig lückenhafter Beweiswürdigung ein zu strenger Maßstab angelegt. Der Fall muss nun neu vor dem Landgericht verhandelt werden.

Mietrecht 05 – 2015 Mietrechtslexikon