Mietrecht: Der Provisionsanspruch des Wohnungsmaklers


Mietrecht: Der Anspruch auf Maklerprovision

Der Provisonsanspruch eines Maklers gegenüber dem Mieter entsteht nur unter folgenden Voraussetzungen ( § 652 BGB) :

(1) Maklerauftrag: Der Makler muß mit der Vermittlung beauftragt worden sein. Ohne Auftrag keine Provision.

Vor der Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes im Jahr 2015 im Rahmen der Gesetze für die sogenannte „Mietpreisbremse“ haben Makler regelmäßig mit auftraggebenden Vermietern vereinbart, dass der Makler mit dem interessierten Mieter die Übernahme der Maklerprovision vereinbaren soll. Der Mieter also bei einer erfolgreichen Vermittlung die Maklerprovision bezahlt, auch wenn er originär den Makler gar nicht beauftragt hatte.

Diese Vorgehensweise ist seit 2015 nicht mehr zulässig. Nach dem neu in das Wohnungsvermittlungsgesetz aufgenommenen Abschnitt (1a) dürfen Makler von wohnung-ssuchenden Mietern keine Provision mehr fordern, es sei denn sie wurden direkt vom Mieter mit der Wohnungssuche beauftragt.

Auszug aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz:

„§ 2 Absatz (1a): Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).“

Zu beachten: Der Provisionsanspruch des Maklers kann nicht z.B. durch Vorschieben eines „Strohmannes“ umgangen werden. Ein deutliches Votum für die Immobilienmakler ist im jüngsten Urteil des BGH (Az: 20/03 vom 8. April 2004) nachzulesen: „Der Kunde kann nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, d. h. die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen.“

(2) Vermittlungsnachweis: Der Makler muß seinem Kunden (Auftraggeber) ein Objekt zur Miete oder Kauf nachgewiesen haben (Vermittlungsnachweis), bzw er muss seinem Auftraggeber einen Käufer oder Mieter vermittelt haben.

(3) Vertragsabschluß: Aufgrund des Nachweises muss es zu einem Vertragsabschluß gekommen sein.

Viele Einzelheiten sind noch immer umstritten, es gibt eine sehr umfangreiche Literatur und unzählige Gerichtsurteile zum Thema „Maklerrecht“. Bei Streitigkeiten mit einem Makler empfiehlt es sich daher unbedingt, sich von einem Rechtsanwalt eingehend beraten zu lassen.

Provisionshöhe: Höchstens zwei Monatsmieten Provision zuzüglich Mehrwertsteuer.
Zuviel oder zu Unrecht erhaltene Provisionen muss der Wohnungsvermittler zurückerstatten.
» Wohnungsvermittlungsgesetz.

Keine Provision darf der Wohnungsvermittler (Makler) in folgenden Fällen verlangen

Einzelheiten regelt das » Wohnungsvermittlungsgesetz

1. Wenn durch den Mietvertrag nur ein Mietverhältnis über dieselbe Wohnung fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

2. Wenn der Vermittler selbst Eigentümer, Verwalter, Vermieter oder der Mieter ist.

Ausnahme: auch WEG-(Haus-)Verwalter dürfen jetzt als Makler dazuverdienen.- Voraussetzung: Der Verwalter ist nicht zugleich mit der Verwaltung des Sondereigentums an der zu vermietenden Wohnung vom Eigentümer beauftragt. (sogenannte Mietsonderverwaltung).
In einem Urteil vom 13.03.2003 entschied der BGH (Az.: III ZR 299/02) den in der Rechtsprechung sehr umstrittenen Fall, ob ein Verwalter von Wohnungseigentum berechtigt ist, Wohnungen oder Geschäftsräume aus dem von ihm verwalteten Objekt zu vermitteln und hierfür Maklercourtage zu verlangen, zu Gunsten der Verwalter.

Bislang war ein großer Teil der Rechtsprechung – z.B. auch AG und LG Heilbronn (5 C 3373/98, ZMR 1998, 40 )- der Auffassung, dass WEG-Verwalter allgemein zu dem Personenkreis zählen, die für eine Wohnungsvermittlung – gesetzlich vorgeschrieben – keine Provision verlangen dürfen >>>(§ 2 Abs 2 WoVermG).
Weiterhin sind aber sehr strenge an die Pflicht zur Unabhängigkeit des Maklers zu stellen. Makler geben im Hinblick auf das vorstehende Urteil des BGH oft nur vor, nicht mit der Verwaltung des Sondereigentums beauftragt zu sein, während dies vielleicht formell richtig sein kann, tatsächlich der Makler aber doch die Mietsonderverwaltung ausübt. Das wird vor Mietinteressenten natürlich nach Möglichkeit verheimlicht.

Auch wenn ein Mieter die vorher von im bewohnte Wohnung weitervermittelt, kann er dafür übrigens keine Provision verlangen. Eine Vorschrift, die häufig vergessen wird.

3. Wenn der Vermittler mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter rechtlich oder wirtschaftlich eng verbunden ist . (LG Freiburg Quelle: WM 1984, 87).

Beispiele: Dem Ehepartner gehört die Maklerfirma oder umgekehrt. Der Mitarbeiter des Maklers ist zugleich auch der Verwalter des Mieters. Der Makler steht selbst nicht im Mietvertrag, dafür aber seine Freundin. Ausschlaggebend sei nach Ansicht des Gerichtes, dass ober der Makler in der Wohnung lebt (LG Bonn – 5S22/97). Ein Rechtsanwalt darf für die Vermittlung einer Wohnung keine Provision verlangen. (BGH MDR 1976,1001) Der Beruf des Maklers läßt sich nicht mit dem eines Rechtsanwaltes vereinbaren. (BGH MDR 1976,397) – ähnliches gilt für Steuerberater.

4. Wenn der Makler auch nur eine Aufgabe eines Wohnungsverwalters erfüllt:
Die Erfüllung einer einzigen typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörigen Aufgabe durch den Wohnungsmakler, die auch nur geringe Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen läßt, stellt den Makler dem Verwalter gleich, dem ein Provisionsanspruch aus Wohnungsvermittlung verwehrt ist. AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 19. August 1998, Az: 3 C 218/98 Quelle: WuM 1999, 47

Die Erfüllung einer einzigen typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörigen Aufgabe durch den Wohnungsmakler, die auch nur geringe Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen läßt, stellt den Makler dem Verwalter gleich, dem ein Provisionsanspruch aus Wohnungsvermittlung verwehrt ist. AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 19. August 1998, Az: 3 C 218/98; Quelle: WuM 1999, 472

Ein Makler, der insbesondere sein Büro in den Räumen einer Hausverwaltung unterhält und für diese gelegentlich tätig ist, kann eine Maklerprovision für die Vermittlung von Wohnraum dieser Hausverwaltung nicht beanspruchen; WoVermG § 2 Abs 2 Nr 2 ist auf einen solchen Fall entsprechend anwendbar. AG Charlottenburg, Urteil vom 26. September 1989, Az: 16b C 205/89; Quelle: MM 1990, 97

WoVermG § 2 Abs 2 Nr 2 ist jedenfalls analog dann anzuwenden, wenn aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes des Geschäftsgebarens des Maklers Zweifel an dessen Unabhängigkeit von der Hausverwaltung, welche die vermittelte Wohnung verwaltet, bestehen. Solche Zweifel sind insbesondere begründet, wenn der Makler für den Hausverwalter Post und Telefonate entgegennimmt. AG Charlottenburg, Urteil vom 29. Januar 1990, Az: 10 C 401/89; MM 1991, 195.

5. Wenn der Makler nicht vom Mieter beauftragt wurde:
seit 2015 nach (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz) siehe vorstehend Abschnitt (1).

Mietrecht 05 – 2015 Mietrechtslexikon