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Mietrechtliche Betrachtung von Parkettböden und Parkett
Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzunehmen. Dies gilt auch für die üblichen Knarrgeräusche, die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Geräusche durch normale Abnutzung oder durch unfachmännische Reparaturen des Parketts oder seiner Unterkonstruktion verursacht werden, solange sie sich von der Intensität her im üblichen zu erwartenden Umfang halten. BGH (Urteil vom 26. Juli 2004 Az: VIII ZR 281/03).
Haben Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart, muss die Mietwohnung grundsätzlich nur den bei Errichtung des Gebäudes gültigen technischen Normen entsprechen. Nimmt der Vermieter bauliche Änderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderung geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12).
Eigentümer muss Parkett entfernen
Ausgesprochen teuer kommt einen Eigentümer jetzt eine von ihm selbst unbedacht vorgenommenen Verschönerungsmaßnahme seiner Wohnung zu stehen. Er hatte den Teppichboden seiner Wohnung entfernt, und durch neu verlegtes Parkett ersetzt. Die Wohnung liegt in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten Gebäude. Wie ein Gutachter später feststellte, konnte hier nur unter Einbeziehung eines weichen federnden Bodenbelags der im Zeitpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen (1962) geforderte Normtrittschalpegel von 62 dB eingehalten werden. Mit Parkett ging das jetzt nicht mehr, was zu entsprechenden Beschwerden der anderen Eigentümer im Haus führte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Beschluss v. 13.11.2007 – I-3 Wx 115/07) entschied der Fall zu Gunsten der durch Lärm belästigten Eigentümer: Grundsätzlich könne zwar jeder Eigentümer nach Belieben über sein Sondereigentum verfügen und auch einen Bodenbelag ersetzen. Führt allerdings eine Veränderung des Bodenbelages zu einer Trittschallbelästigung Anderer, so sei er als „Störer“ zur Beseitigung dieser Einwirkung verpflichtet, so im Ergebnis die umfangreich begründete Entscheidung des Gerichts.
Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden in Formularverträgen
Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist keine Schönheitsreparatur sondern Instandsetzung. So die wohl einhellige Meinung der Gerichte ( LG Berlin , Urteil vom 11. Februar 1992, Az: 65 S 176/91 ebenso AG Münster, Urteil vom 28. Juni 2002, Az: 3 C 1206/02 ebenso LG Osnabrück, Urteil vom 6. Juni 2001, Az: 1 S 1099/00, 1 S 14/01 (11), 1 S 14/01. Diese Arbeiten gehören grundsätzlich nicht zu den Schönheitsreparaturen, deren Erledigung dem Mieter im Mietvertrag von Wohnraum durch eine entsprechende Klausel aufgegeben werden kann. Eine entsprechende Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (OLG Hamm RE NJW-RR 1991, 844). Handelt es sich also um normale Abnutzung, ist der Mieter nicht verpflichtet, das Parkett abschleifen und versiegeln zu lassen, und zwar auch dann nicht, wenn etwas anderes im Mietvertrag vereinbart worden sein sollte. Anders verhält es sich aber bei Schäden am Parkett (siehe weiter unten).
Individuelle Renovierungsvereinbarungen
Eine andere Beurteilung ergibt sich dann, wenn es sich um eine individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelte Vereinbarung hinsichtlich der Behandlung des Bodens beim Auszug handelt, also keine Vertragsklausel, die sich im Mietvertrag oder in einer sonstigen vorformulierten Erklärung enthalten ist. Im deutschen Recht gilt grundsätzlich der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Dieser Grundsatz wird nur durch § 307 BGB durchbrochen, indem den Gerichten dann eine Inhaltskontrolle erlaubt ist, wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen oder Formularverträge handelt. Daher ist eine solche Renovierungsvereinbarung als individuelle Vereinbarung rechtlich möglich und auch für beide Vertragsparteien bindend. Die Rechtsfolgen einer nicht erfüllten Renovierungsverpflichtung sind dann aber nach den allgemeinen Grundsätzen des Schuldrechtes abzuwicklen und zu beurteilen, nicht nach Mietrecht. Hinsichtlich der Wirksamkeit könnte sich allenfalls der Einwand der Sittenwidrigkeit § 138 BGB ergeben. Die Vereinbarung wäre danach z.B. dann unwirksam, wenn sie unter Ausbeutung einer Zwangslage zustandegekommen wäre. Ein knappes Wohnungsangebot reicht aber noch nicht aus, um von einer „Ausbeutung“ sprechen zu können.
Ansprüche des Mieters:
Im umgekehrten Fall hat der Mieter einer Wohnung hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Herstellung eines abgezogenen oder versiegelten Parkettbodens, wenn der Parkettfußboden sich bereits bei Mietbeginn in einem unansehnlichen Zustand befand. Quelle: Grundeigentum 1989, 409-411 LG Berlin, Urteil vom 5. Januar 1989, Az: 61 S 489/87.
Schäden am Parkett oder Laminat
Man muss zwischen Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch und Beschädigungen unterscheiden. Der Mieter haftet generell nicht für Schäden durch den vertragsgemäßen Gebrauch (Abnutzung). Wo die Grenze liegt, kann nur im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden. Gravierende Beschädigungen gehen in jedem Fall über die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs hinaus (LG Potsdam, Urteil vom 19.02.2009 – 11 S 115/08).
Ein ausziehender Mieter, der vorhandenes Parkett jedoch verunreinigt oder schuldhaft beispielweise durch Kratzer oder Wasserflecken gravierend beschädigt hat, kann im Rahmen des Schadensersatzes verpflichtet sein, das Parkett in der Wohnung abzuschleifen und neu zu versiegeln (LG Osnabrück, Urteil vom 6. Juni 2001, Az: 1 S 1099/00, 1 S 14/01 (11), 1 S 14/01), sofern sich der Schaden nicht auf andere Weise beheben lässt. Der Vermieter muss jedoch dann in aller Regel einen Teil der Kosten unter dem Gesichtspunkt „alt für neu“ übernehmen (der Vermieter erhält ein neu versiegeltes Parkett). Wie hoch dieser Teil ist, hängt von den Umständen im Einzelfall ab.
Schäden durch Haustiere:
Mieter haftet für Kratzer im Parkett. Nach einem Urteil des LG Koblenz, Urt. v. 6.5.2014 – 6 S 45/14 haftet der Mieter für Kratzer im Parkett, die der in der Wohnung gehaltene Hund verursacht hat, auch dann, wenn der Vermieter die Hundehaltung erlaubt hatte. Der Mieter ist im Rahmen seiner Fürsorgepflicht nämlich auch verpflichtet, in gebotenem Umfang Maßnahmen zur Schadensvermeidung zu ergreifen. Er kann sich nicht darauf berufen, dass die vom Hund verursachten Kratzer von Vermieter, der die Haltung ja erlaubt habe, als eine “normale“ Folge eines vertragsgemäßen Verhaltens hinzunehmen seien. Im Falle des Hundes hätte der Mieter, spätestens als er bemerkte, dass der Hund das Parkett mit seinen Krallen beschädigt, die Haltung auf Zimmer ohne Parkett beschränken können. Auch hätte er das Parkett mit einem Bodenbelag abdecken können oder dem Hund „Hundezocken“ anziehen müssen, so das Gericht.
Abzug „Alt für Neu“
Der Vermieter muss sich jedoch einen Abzug „Alt für Neu“ gefallen lassen, denn in aller Regel ist davon auszugehen, dass ein Parkettboden spätestens nach 10 Jahren Nutzungsdauer neu abzuschleifen und zu versiegeln ist. Bei einem bereits 5 Jahre alten Parkettboden sind also noch 50 % der Kosten vom Mieter zu tragen.
Wasserflecken und Brandlöcher sind keine normale Abnutzung sondern Beschädigungen des Parketts. In diesen Fällen ist der Mieter Schadensersatzpflichtig.
Bei den Druckspuren (die berüchtigten „Pfennigabsätze) ist sich die Rechtsprechung ganz überwiegend der Ansicht, dass es sich um Beschädigungen handelt, der Mieter als zur Beseitigung des Schadens verpflichtet ist. Dazu das Urteil des LG Mannheim, vom 14. Juni 1973, Az: 12 S 9/72: Das Begehen eines Weichholzfußbodens mit spitzen Metallabsätzen, wodurch sofort ersichtlich Löcher im Fußboden zurückbleiben, stellt keinen ordnungsmäßigen Gebrauch der Mietsache dar. Die Mieter einer Wohnung mit Weichholzfußboden sind somit im Rahmen ihrer Obhutspflicht für die Wohnung gehalten, entweder zu verhindern, daß Pfennigabsätze in der Wohnung getragen werden oder daß die Schäden durch Teppiche und ähnliche Beläge vermieden werden ( ebenso LG Essen, 11. Mai 1962, 12 S 64/62, NJW 1962, 1398). Anders ist die Sache bei gewerblich genutzten Objekten zu beurteilen, denn hier kann der Mieter kaum verlangen, dass Besucher und Kunden die Schuhe vor Betreten ausziehen.
Vereinzelte Druckspuren z. B. vor dem Bett und vor dem Schrank die kaum auffallen sind unerheblich und sind noch kein Schaden, sondern die Folge einer vertragsgemäßen Benutzung der Wohnung. WuM 1991, 262-263.
Für Beschädigung des Parketts infolge Verkleben oder Entfernen eines vom Mieter eingebrachten Bodenbelags ist der Mieter ersatzpflichtig.
Kleinere Flecken und Kratzer sind Folge üblicher Abnutzung, nicht hingegen starke Verfleckungen des Parketts z. B. infolge Tierurin oder vom Mieter verursachte Feuchtigkeit und schwere Kratzer z. B. infolge Tierhaltung oder unsachgemäßes Möbelrücken
Je nach Ausmaß und Schwere der Beschädigungen sind vom Mieter aber nicht sämtliche Kosten für Abschleifen und Neuversiegelung des Parketts tragen müssen. Unter dem Gesichtspunkt „alt für neu“ wird sich der Vermieter einen Teil anrechnen lassen müssen. Das kann jeweils nur im Einzelfall entschieden werden. Dies gilt besonders auch in dem Fall, in dem sich das Parkett nicht mehr abschleifen läßt (fehlende Materialstärke). Modernes Laminat-Parkett läßt sich noch etwa 4 mal abschleifen, bevor es ganz erneuert werden muss. In der Regel sollte Parkettboden spätestens nach 10 Jahren Nutzungsdauer neu abgeschliffen und versieglt werden.
Kleinere Schäden, z.B. kleine Löcher durch herabfallende Gegenstände, sind als normale Abnutzung einzustufen, denn es gehört zu täglichen Alltag, dass auch einmal Gegenstände aus der Hand gleiten und herunterfallen.
Verlegt der Mieter auf dem Parkett einen Teppichboden, so hat er diesen beim Auszug wieder zu entfernen. Wurde dabei das Parkett (z.B. durch Teppichkleber) beschädigt, ist er Schadensersatzpflichtig und muss – je nach Einzelfall – das gesamte Parkett abschleifen und neu versiegeln lassen.
Mietrecht – 07-2015 Mietrechtslexikon