Mietrechtliche Gesichtspunkte bei der PKW-Stellplatznutzung

Mietrecht: Parkplatz, Stellplatz, Größe des…

Mietrechtlich ist für Stellplätze weder eine bestimmte Größe noch eine Abgrenzung oder Markierung erforderlich. Wird der Stellplatz jedoch im Mietvertrag als PKW-Stellplatz vermietet, so muss er auch dazu geeignet sein um einen PKW dort abstellen zu können, er muss also insbesondere ausreichend gross sein. Erfüllt der Stellplatz diese Anforderungen nicht, so liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung je nach Grad der Gebrauchbeschränkung berechtig. Die Mindestgröße der Stellplätze und der Fahrgassen ist in den bauordnungsrechtlichen Vorschrfiten (Ländergesetze!) vorgeschriben. Bei einer Unterschreitung dieser Normen ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein Mangel vorliegt. Die Normen sind im allgemeinen 2,30 Meter Breite (für Behinderte 3,50 Meter) und 5 Meter Länge. In Garagen müssen zusätzliche Mindestabstände von 0,10 Meter eingehalten sein. Für weitere Details und im Hinblick auf die Fahrgassen sollte eine ortsansässige Bausachverständiger, ein Architekt oder das Baurechtsamt befragt werden.

 

Mietrecht: Nutzung – Stellplätze, Parkplätze

Besonders in Innenstadtlagen wird die Frage des Parkplatzes oder Stellplatzes häufig auch zu einem mietrechtlichen Problem. Die Landesbauordnungen sehen zwingend den Bau von Park – bzw. Stellpätzen für Wohn- oder Geschäftshäuser vor. Nur in Innenstadtlagen – dort wo es keine anderen Möglichkeiten gibt – können Bauherrn notwendige Stellplätze auch durch Zahlung eines Geldbetrages ablösen. Die Kommunen verwenden diese Mittel dann zur Schaffung von öffentlichen Parkplätzen. Soweit für ein Gebäude solche Parkflächen vorhanden sind, dürfen sie nicht beseitigt oder für den öffentlichen Verkehr geschlossen werden, das wäre eine Zweckentfremdung. Hierzu zählen auch die Fälle, in denn Stellflächen fest an hausfremde Dritte vermietet werden. In diesen Fällen bleibt dem Mieter aber nur eine Anzeige beim örtlich zuständigen Bauamt, die dagegen vorgehen muss.

Wenn der Park – oder Stellplatz zum auschließlichen Gebrauch mitvermietet ist: >>>>siehe Stellplatz

Ein befahrbarer Zuweg über das Hausgrundstück zum Wohnhaus darf vom Mieter zum Be- und Entladen seines Kraftfahrzeuges genutzt werden; das Parken hat auf dem zugewiesenen Garagenplatz zu erfolgen. (LG Lübeck , Urteil vom 4. Januar 1990, Az: 14 S 160/89 Quelle: NJW-RR 1990, 1353-1354). Will man die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter hinsichtlich von gemeinschaftlich zu nutzenden Parkplätzen (oder Stellplätzen) beurteilen, so kommt es entscheidend auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an:

Sollten die Mietverträge über Stellplätze auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sein, können sie im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten gem. § 580 a Abs. 1 Nr.3 BGB jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 2. Zivilsenat, Beschluß vom 6. Februar 2003, Az: 2 Wx 74/99

(1. Fallgruppe) Der Vertrag enthält keine Regelung

Ohne ausdrückliche Gestattung (im Mietvertrag) ist der Mieter nicht berechtigt, die zum Wohngrundstück gehörenden Grundstücksflächen mit seinem Kraftfahrzeug zu befahren oder es dort zu parken. Ist die Gestattung nicht Bestandteil des Mietvertrags, so kann sie als Gefälligkeit vom Vermieter entzogen werden. Mit dem Gebrauch der Mietwohnung zusammenhängende Ladetätigkeiten können dem Mieter aber nicht untersagt werden, und er hat daher auch zum Beispiel einen Anspruch auf dauerhafte Aushändigung eines Schlüssels zur Toreinfahrt des Grundstücks. LG Wuppertal 10. Zivilkammer, Urteil vom 15. September 1995, Az: 10 S 23/95 WuM 1996, 267-268

Die Mieter haben kein Recht, ihre Fahrzeuge auf der Hoffläche vor dem von ihnen gemieteten Haus abzustellen bzw. zu parken. Das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem Hof gilt allgemein als Sondernutzung, auf die der Mieter ohne besondere Vereinbarung mit seinem Vermieter keinen Anspruch hat (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, II 182; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, §§ 535, 536 Rn. 3 und 19; Bub/ Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, III B Rn. 1225; Soergel-Kummer, 11. Aufl. 1980, §§ 535, 536 Rn. 183 m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, B 214; LG Berlin ZMR 1964, 271 AG Augsburg 4. April 1997 2 C 705/97).

In jedem Fall muss der Vermieter das Befahren eines Hofraumes und kurzzeitiges Parken durch den Mieter oder Besucher zu Zwecken des Be- und Entladens erlauben, wenn anderenfalls im Einzelfall ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache nicht gewährleistet wäre (Anschluß LG Wuppertal, 15. September 1995, 10 S 23/95, WuM 1996, 267 / AG Augsburg, Urteil vom 4. April 1997, Az: 2 C 705/97)

(2. Fallgruppe) Jahrelang geübte Praxis

Hat der Mieter über einen längeren Zeitraum (wenigstens 2 Jahre) mit Kenntnis und Billigung des Vermieters einen auf dem privaten Gelände liegenden Parkplatz dauerhaft (mit-)benutzt, so kann davon ausgegangen werden, dass die Mitbenutzung des Parklatzes in den Vertrag stillschweigend einbezogen wurde. Hiervon geht jedenfalls auch das AG Gießen in seinem Urteil vom Urteil vom 26. November 1992, Az: 48 C 2699/92 aus:
Die ohne Regelung im schriftlichen Mietvertrag vom Mieter jahrelang als Stellplatz genutzte Hoffläche des Hausgrundstücks kann als Gemeinschaftsfläche oder Gemeinschaftseinrichtung nicht vom Vermieter entzogen und nur gegen Zahlung einer Miete wieder zur Nutzung angeboten werden. Der Vermieter kann dann dem Mieter die Benutzung oder Mitbenutzng des Parkplatzes nicht untersagen. Die Abschaffung dieser Nutzungsmöglichkeit ist nur aus wichtigem Grund möglich (LG Berlin GE 92, 989). Dies ist streitig! Das Amtsgericht Trier (Urteil vom 27. Januar 2006 – 7 C 402/05) meint, ein solcher Anspruch könne sich nur aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag ergeben (§ 535 Abs 1 BGB). Enthalte der Mietvertrag keine Bestimmung darüber, dass bezüglich solcher Flächen ein Nutzungsrecht des Mieters bestehe, sei er nicht zur Nutzung berechtigt. Der Vermieter oder ein Erwerber des Mietshauses kann Räumung verlangen und den Hof absperren.

(3. Fallgruppe) Regelung im Mietvertrag vorhanden

Die Nutzungsregelung bzw. das Nutzungsrecht der Mieter an einem Parkplatz können sich unmittelbar aus dem Mietvertrag ergeben. In der Regel findet man solche Klauseln am Beginn des Mietvertrag bei der Beschreibung des Mietobjektes. Die Formulierung in Mietverträgen lautet üblicherweise: „……zum gemeinschaftlichen Gebrauch durch alle Mieter werden mitvermietet: …… (es folgt eine Aufzählung). Die Regelung kann sich aber auch aus einem Verweis auf die Hausordnung ergeben. Aus der Hausordnung kann sich auch eine genauere Benutzungsregelung durch die Mieter ergeben. Solche Klausln begegnen regelmäßig keine rechtlichen Bedenken. Sofern die Mitbenutzung oder Benutzung der Parkplätze durch den Vermieter im Vertrag gestattet wurde, kann er diese später nicht durch einseitige Erklärung dem Mieter entziehen oder die Benutzung weitergehender als im Vertrag vorgesehen einschränken. Auch Besucher des Mieters dürfen die Parkplätze benutzen, eine Nutzung kann nicht untersagt werden. Die Grenze liegt allerdings da, wo aus dem Besucher eine „Dauergast“ wird >>> Besuch.

Weitere Urteile zu Einzelfragen

Die Erlaubnis des Vermieters, im Hofraum des fraglichen Anwesens zu parken, hat nicht zur Folge, daß der Mieter Anspruch auf einen bestimmten Parkplatz hat oder aber dem Vermieter untersagt wäre, dem Mieter einen bestimmten Platz zuzuweisen.
AG Miesbach, Urteil vom 27. Januar 1977, Az: C 1058/76 Quelle: WuM 1979, 213-213

Kann ein Mieter einen seit Mietbeginn zur Wohnanlage gehörenden Parkplatz nicht mehr unentgeltlich nutzen, begründet dies einen Fehler iSd BGB § 536, der zu einer Mietminderung (hier: um 15 €) führt.
Dem steht nicht entgegen, daß eine Regelung im Mietvertrag besagt, daß Einrichtungen (zB Einstellplätze) „soweit vorhanden“ mitzubenutzen sind. Diese Klausel ist nach BGB §§ 133, 157 nicht dahin zu verstehen, daß sich nach ihr ein Recht zur Mitbenutzung lediglich auf das nach dem Willen des Vermieters Vorhandene beschränkt. AG Reinbek, Urteil vom 23. Februar 2000, Az: 5 C 252/99 Quelle: WuM 2000, 329-330

Mietrecht 04 – 2012