Schriftformklauseln bestimmen, dass Änderungen des betreffenden Mietvertrages nur in schriftlicher Form erfolgen dürfen.
Diese einfache Schriftformklausel lautet in der Regel so:
„Nachträgliche Ergänzungen und Änderungen dieses Mietvertrages bedürfen der Schriftform.“
Der Gesetzgeber hat aber individuellen Abreden den Vorrang vor allen in einem vorformulierten Mietvertrag enthaltenen Vereinbarungen eingeräumt (§ 305 b BGB). Daher bleibt den Parteien eines Mietvertrages die Möglichkeit, sich darüber zu verständigen, dass die Schriftformklausel (beispielsweise auch nur in einem Einzelfall) nicht gelten soll. Um auch dieses vermeidliche „Schlupfloch“ auszuschließen, haben die Vertragsjuristen die „qualifizierte“ oder „doppelte“ Schriftformklausel erfunden. Sie lautet:
„Nachträgliche Ergänzungen und Änderungen dieses Mietvertrages sowie ein Abweichen von dieser Formvorschrift bedürfen der Schriftform. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen (diese Klausel war Gegenstand des Urteils des BGH v. 17. März 2004 – XII ZR 306/00).“
Mietverträge können – abgesehen von einer schriftlich formulierten und unterzeichneten Vereinbarung – geändert oder ergänzt werden durch:
Mündliche Absprachen,
Gegenseitigen Schriftverkehr (auch E-Mail, SMS) ,
Langjährige Übung einer bestimmte Praxis (bspw. Nutzung des Gartens obwohl im Mietvertrag nicht genannt.),
Diese Möglichkeiten der Änderung eines Mietvertrags können beim Wohnraummietvertrag durch eine Schriftformklausel im Mietvertrag nicht ausgehebelt werden. Nach inzwischen überwiegender Ansicht der Rechtsprechung sind Schriftformklauseln in Wohnraummietverträgen unwirksam (zuletzt LG Wuppertal, Urteil vom 13.06.2013 – 9 S 245/12, BGH, Urteil v. 8.10.2008 – XII ZR 66/06) .
In anderen Mietverträgen, insbesondere Gewerbemietverträgen hat sich der BGH dagegen bisher nicht gegen die Wirksamkeit einer Schriftformklausel ausgesprochen.
Mietrecht 7/2013
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