Mietrecht: Mietvertrag, Definitionen, Arten und Bedeutung

Der Mietvertrag allgemein, Bedeutung

Besonderheiten beim Mietvertrag für Einfamilienhäuser siehe >>> hier

Per Handschlag kommt ein Mietvertrag zustande, wenn sich zwei Personen darüber einig sind, dass eine ›› Mietsache ‹‹, die der Eine besitzt, dem Anderen für eine bestimmte Zeit gegen Zahlung einer Miete zur Verfügung stehen soll.

Die Mietsache kann ein beliebiger Gegenstand sein, Beschränkungen kennt das Gesetz hier nicht: Eine Immobilie, Teile einer Immobilie (Räume), bewegliche Sachen – alles ist möglich (§ 535 BGB – Inhalt des Mietvertrages).

§ 535 BGB gehört übrigens zu den immer seltener werdenden Paragrafen, die seit der Einführung des BGB im Jahr 1896 noch heute völlig unverändert im Gesetzbuch stehen. Nur die Rechtschreibung hat sich seitdem geändert: Damals schrieb man Miete noch mit „th“ also Miethe.

Gibt es keine weiteren Absprachen zwischen den Parteien oder vergisst eine Partei schlicht, was vereinbart war (eine böse Absicht soll gar nicht unterstellt werden), gelten die Regeln für den Mietvertrag, die der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt hat, es sei denn, die mit dem vergesslichen Vertragspartner mündlich getroffene Abmachung lässt sich beweisen. Mietverhältnisse bestehen meist über einen längeren Zeitraum, sodass die Gefahr, mündlich getroffene Vereinbarungen zu vergessen, hoch ist. Besonders bei Mietverhältnissen besteht daher ein natürliches Bedürfnis, getroffene Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um sie nicht zu vergessen. Zu den Fundamenten unseres Rechtssystems gehört der Grundsatz der gegenseitigen Bindung an einen gemeinsam abgeschlossenen Vertrag. Daneben gilt auch der Grundsatz der Vertragsfreiheit.

Mündlicher Mietvertrag

Grundsätzlich dürfen die Vertragsparteien ihr Mietverhältnis also frei (innerhalb der gesetzlichen Grenzen) gestalten. Der Mietvertrag kann also auch mündlich abgeschlossen werden und ist genauso wirksam. Für einen solchen mündlichen Vertrag gelten die gesetzlichen Regeln in vollem Umfang, was in der Regel für den Mieter günstiger ist. (Zum Beispiel keine Pflicht Schönheitsreparaturen zu machen usw).

Mündliche Mietverträge über die Dauer von mehr als einem Jahr sind immer unbefristet, so ordnet es das Gesetz an § 550 BGB. Bei einer Änderung eines Mietvertrags durch eine mündliche Vereinbarung ist grosse Vorsicht geboten, denn dies kann wegen 3 550 dazu führen, dass aus einem langfristigen Mietvertrag ein unbefristeter – jederzeit kündbarer – Mietvertrag wird! Siehe dazu >> mündliche Vereinbarung.

Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten

Ebenfalls kann durch schlüssiges Verhalten (zum Beispiel Übergabe des Schlüssels mit den Worten „Ziehen Sie ein“. oder die Vorbehaltslose Entgegennahme der Miete durch den Vermieter) ein stillschweigendes Einverständis angenommen werden. Ein Mietverhältnis ist damit dann begründet, der Mietvertrag besteht mündlich. Der Mieter genießt den vollen Mieterschutz usw. alle mietrechtlichen Regeln (Gesetze sind anwendbar). Siehe dazu auch „Gewohnheitsrecht, Änderung des Mietvertrags durch konkludente Übung.

Schriftlicher Mietvertrag

Siehe dazu auch: Schriftformklausel — Gewohnheitsrecht des Mieters

Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Mietvertrag über einen längeren Zeitraum als 1 Jahr fest abgeschlossen werden soll (§ 126 BGB). >>>Schriftform ist für einen solchen Vertrag zwingend notwendig. Wird die Form nicht beachtet, so ist die Befristung unwirksam – nicht aber der gesamte Vertrag. Hier greift dann die Regel des § 550 BGB ein. Der Vertrag gilt als unbefristeter Mietvertrag (der Mieter kann also innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen) der Vertrag kann aber frühestens zum Ablauf des ersten Jahres gekündigt werden. Nicht eindeutig – aber in den meisten Fällen nicht erheblich – ist, wann die Jahresfrist zu laufen beginnt. Bei Mietbeginn (Vertragsabschluss) oder bei Übergabe (Einzug) (BGH WM 90, 140 / BGH WM 87, 56). Zur Verdeutlichung nochmals: Es muss mündlich ein langfristiger Mietvertrag (>>>Zeitmietvertrag) abgeschlossen worden sein, der länger als 1 Jahr laufen soll. – Dann greift die Regel des § 550 BGB ein. Folge: Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf des ersten Jahres für Mieter und Vermieter möglich.

Arten von Mietverträgen:

Der Aufbau des deutschen Mietrechts macht es erforderlich, Mietverträge korrespondierend nach der Nutzungsart zu typisieren:

• Die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 – 548 BGB), sowie die Rechtsvorschriften über die Gestaltung von Formularverträgen (§§ 305 – 310 BGB) gelten für alle Mietverhältnisse.

• Bei der Vermietung von Räumen unterscheidet das Gesetz danach, ob die Immobilie zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecke genutzt wird.

• Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten dann zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften (§§ 549 BGB – 577 a BGB). Hierunter fallen insbesondere die Mieterschutzgesetze. Benötigt wird ein Wohnraummietvertrag.

• Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, kommen die Rechtsvorschriften des BGB (§§ 549 – 577 BGB) nur eingeschränkt zur Anwendung (§ 578 BGB). Insbesondere gelten die Mieterschutzgesetze im Bereich der gewerblichen Vermietung (= nicht zu Wohnzwecken) nicht. Hier spricht man allgemein von einem Gewerbemietvertrag.

• Für die Vermietung von beweglichen Sachen gelten nur die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse mit einer Ausnahme: Für im Schiffsregister eingetragene Schiffe gibt es wenige besondere gesetzliche Regelungen.

• Um einen Pachtvertrag handelt es sich, wenn der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern zusätzlich zum „Genuss der Früchte“ (§ 581 BGB) berechtigt ist. Für Pachtverträge sind die Vorschriften zum Mietrecht entsprechend anzuwenden. Das BGB enthält weitere besondere Regelungen für Pachtverhältnisse (§§ 581 – 597 BGB), dabei differenziert das Gesetz weiter zwischen Pacht- und Landpachtvertrag.

• Kein Mietverhältnis, sondern Leihe liegt vor, wenn der Verleiher dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich gestattet. Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag und kein Mietvertrag (BGH, Urteil vom 11.12.1981 – V ZR 247/80).

• Bei der Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken unterscheidet der Gesetzgeber weiter durch spezielle Sondervorschriften:

> Zeitmietverträge (befristete Vermietung)

> Untermietverträge

> Werkwohnungen

> Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch, beispielsweise: Ferienwohnungen, Räume in Pensionen und Gasthöfen, bei letzteren kann auch ein Beherbergungsvertrag (§§ 701 ff BGB) vorliegen.

Das sehr umfangreiche und differenzierte deutsche Miet- und Pachtrecht wird schon wegen seines Umfangs als sehr schwer verständlich empfunden.

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Mietrecht 09 – 2014 Mietrechtslexikon