Mietpreiserhöhung nach Modernisierung bei Sozialwohnungen

Mieterhöhung bei Mietpreisbindung (Sozialwohnungen)

Die Miete für eine preisgebundene Wohnung (Sozialwohnung) muß immer der Kostenmiete entsprechen. Unter Kostenmiete versteht man die Miete, die zur Deckung der laufenden Kosten für das Grundstück/Gebäude erforderlich ist. § 8 WonBinG. Das Berechnungsverfahren ist kompliziert, dem Vermieter sollte dazu in jedem Fall eine exakte Buchhaltung mit genau erfassten Daten zur Verfügung stehen. Einzelne Vorschriften zur Berechnung der Kostenmiete ergeben sich aus den §§ 8a u. 8b WonBinG.

Rechtsgrundlage für eine Mieterhöhung kann entweder nur eine vertragliche Vereinbarung sein oder aber die wirksame Erhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG, die die Mieterhöhung gestaltend herbeiführt (LG Berlin, Urteil vom 20. April 2000, Az: 62 S 54/00 ; OLG Karlsruhe WM 1986, 166 = GE 1986, 553 = NJW-RR 1986, 887; LG Berlin – Zivilkammer 64 – MM 1989, 88). Häufig wird in Mietverträgen ein Klausel mit dem folgendem (oder ähnlichem Wortlaut) gebraucht:

„(1) Der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu erhöhen. Dies gilt insbesondere bei gestiegenen Kapital- und Bewirtschaftungskosten sowie bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.
(2) Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart.“

Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel für zulässig erklärt: BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 5. November 2003, Az: VIII ZR 10/03

Anforderungen an die Erhöhungserklärung:
Die von der Rechtsprechung an eine wirksame Erhöhungserklärung gestellten Anforderungen sind außerordentlich hoch! Die Erhöhungserklärung ist nach § 10 Abs. 1 WoBindG nur wirksam, wenn die Berechnung der Modernisierungskosten im Ansatz zutreffend erfolgt ist. Nicht in die Berechnung einbezogen dürfen zum Beispiel Kosten, die auf bloße Instandsetzung entfallen (LG Berlin siehe oben). Dazu ein Beispiel: (Urteil LG Berlin vom 29. Januar 1998, Az: 62 S 295/97) Nach Modernisierung einer instandsetzungsbedürftigen Fassade durch Wärmedämmung sind für eine Mieterhöhung alle fiktiven Instandsetzungskosten herauszurechnen (einschließlich der Nebenkosten für Baustelleneinrichtung, Absperrung der Gehwege, Mauerrüstung, Abdecken der Dachflächen, Passantentunnel, Schutzrüstung und Gitternetz).

Die fehlende Unterschrift auf der Kostenmieteberechnung führt bereits zur Unwirksamkeit (LG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2001, Az: 62 S 21/01) : Wird die Mieterhöhung nicht in der unterschriebenen Mieterhöhungserklärung selbst, sondern in der beigefügten, nicht unterschriebenen Anlage berechnet und erläutert, so ist die Mieterhöhungserklärung nach WoBindG § 10 Abs 1 S 2 unwirksam (Festhaltung LG Berlin, 15. Januar 2001, 62 S 373/00).

Modernisierung:
Die Modernisierungskosten können vom Vermieter in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Berechnung der Kostenmiete eingestellt werden. Daraus ergibt sich dann unter Umständen eine höhere Kostenmiete, und die Miete kann entsprechend erhöht werden. Es darf aber auch nach Modernisierung keine höhere Miete verlangt werden als die Kostenmiete ( § 8 Abs 1 WoBinG).

Sofern keine anderslautende Vertragsklausel vorliegt, hat die Übergabe der Erhöhungserklärung (sofern sie wirksam ist -dazu siehe oben) die Folge, dass der Mieter die erhöhte Miete ab dem ersten des auf die Erklärung folgenden Monats bezahlen muss. Weitere Details dazu siehe >>> § 10 WoBindG

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die jeweils zulässige Miete als vertraglich vereinbarte Miete gilt (siehe die oben zitierte Klausel), so ist zwar auch eine besondere Aufforderung der erhöhten Miete erforderlich, die den Formvorschriften des § 10 WoBindG genügen muss; die Erhöhungserklärung hat jedoch in diesem Fall nicht die Bedeutung einer Anspruchsvoraussetzung in dem Sinne, dass nur eine dem § 10 I WoBindG entsprechende Erklärung des Vermieters, nämlich die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu einer Mieterhöhung führt. Wenn das so vereinbart ist, dann müssen Mieter auch eine rückwirkende Erhöhung in Kauf nehmen und bezahlen. Die rückwirkende Erhöhung findet jedoch ihre Grenze im § 10 Abs 2 Satz 3 WoBindG: Die Erhöhungserklärung höchstens auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahrs zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

Für Profis: Ein Auszug im Original der äußerst wichtigen Entscheidung des BGH:

Durch die Zahlung auf das Erhöhungsbegehren kam eine Vertragsänderung schon deswegen nicht zustande, weil ein vertragliches Angebot fehlt. Die Erhöhungsanforderung nach § 10 WoBindG im Schreiben vom 19. November 1996 stellt kein Angebot auf Vertragsänderung dar, sondern eine auf einseitige Erhöhung der Miete gerichtete Erklärung.Deswegen konnten die Beklagten in dem Verhalten der Klägerseite auch nicht eine rechtsgeschäftliche Annahmeerklärung sehen.Hinzu kommt, dass die bloße Duldung, dass die erhöhte Miete vom Konto des Mieters abgezogen wird, schon als solche keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungsgehalt hat (ebenso OLG Karlsruhe WM 1986, 166=GE 1986, 553 =NJW-RR 1986, 887).

Zum Verständnis dieser Bestimmungen hat der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. April 1981 (VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 = GE 1981, 1009 = WuM 1981, 276 = ZMR 1981, 372 unter 2 c bb) ausgeführt, daß die Erhöhungserklärung jedenfalls dann, wenn die jeweils zulässige Kostenmiete als vertraglich vereinbarte Miete gilt, keine anspruchsbegründende Bedeutung in dem Sinne hat, daß sie erst den Anspruch des Mieters auf Erhöhung der Miete entstehen läßt. Anspruchsbegründend ist dann nämlich die vertragliche Regelung, daß die nach dem Gesetz zulässige Kostenmiete gezahlt werden soll. In diesen Fällen ist daher bei der entsprechenden Anwendung des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG die Formulierung „Die Erklärung ist nur wirksam, wenn…“ lediglich in dem Sinne zu verstehen, daß sie den auf vertraglicher Abmachung beruhenden Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht einschränkt, wohl aber die Durchsetzbarkeit dieses Anspruchs. Das hat lediglich zur Folge, daß dem Mieter hinsichtlich des Erhöhungsbetrages ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht im Sinne des § 273 BGB zusteht, solange der Vermieter die Erhöhung nicht in der vorgeschriebenen Weise berechnet und erläutert. Auf diese Weise wird den berechtigten Belangen sowohl des Vermieters als auch des Mieters angemessen Rechnung getragen. Dabei spielt es entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts keine Rolle, ob der Vermieter – wie hier – die erhöhte Miete durchsetzen will oder ob der Mieter wie in dem der Senatsentscheidung vom 22. April 1981 zugrunde liegenden Sachverhalt einen bereits gezahlten Erhöhungsbetrag wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt. BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 5. November 2003, Az: VIII ZR 10/03

Der Mieter kann zuviel bezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.