Streitfall Luxussanierung oder nur Modernisierung


Mietrecht: Luxussanierung bzw Luxusmodernisierung

Siehe auch » Modernisierung

Gemäß § 554 Abs. 2 1. Halbs. BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes oder zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen, vorausgegangener Verwendungen des Mieters oder der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung (der Vermieter kann 11 % der Kosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen) ist gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB nicht als „Härtefall“ anzusehen, wenn der Vermieter die gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er „allgemein üblich“ ist.
Das Mietrecht beabsichtigt mit dieser Vorschrift, „Luxussanierungen“ zu verhindern. Darunter sind so aufwendige Sanierungen bzw Moderisierungen zu verstehen, deren Resultat einen Miethöhe sind, die sich der alteingesessene Mieter nicht mehr leisten kann. Dadurch wird er mehr oder oder weniger zum Auszug aus der Wohnung gezwungen.

Grundlage zu einem Rechtsentscheid des BGH (8. Zivilsenat, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19. Februar 1992, Az: VIII ARZ) war eine Drei-Zimmer-Wohnung die eine Ehepaar bewohnte. Die Wohnung hat kein Badezimmer, sondern nur eine Wanne in der Küche und wird mit Einzelöfen beheizt. Die Toilette befindet sich im Treppenhaus. Die Monatsmiete betrug 320 DM und die Nebenkostenvorauszahlung 60 DM. Das Ehepaar verfügte insgesamt über Renteneinkünfte von monatlich 1.877 DM.

In die Wohnung sollte ein Bad mit WC eingebaut werden. Die Böden in Bad und Küche sollen mit Fliesen erneuert werden, die Wände im Bad gefliest und eine 90 cm breite Befliesung der Küchenarbeitszeile angelegt werden. Ferner sollte das Haus zentral mit Warmwasser versorgt und mit Fernwärme beheizt werden. Hierzu sollen Heizkörper in jedem Raum aufgestellt werden. Die Miete sollte nach Abschluß der Arbeiten um 328 DM (mehr als 100%) erhöht werden, die Nebenkosten auf rund 102 DM. Insgesamt sollte das Renterehepaar nach Durchführung der Arbeiten 750 DM Bruttomiete monatlich bezahlen, dazu war es wirtschaftlich nicht in der Lage.

Der BGH entschied, dass der für das Mieterehepaar hier zweifellos vorliegende Härtefall nicht berücksicht werden könne, den es liege keine Luxussanierung vor. Die Wohnung werden nur in den allgemein üblichen Zustand versetzt. Der übliche Zustand ist dabei ein Wohnungszustand, wie er Zustand bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen – mindestens zwei Drittel – in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (BGH a.a.O.). Die Mieter stand hier nur vor der Wahl: entweder die höhere Miete akzeptieren oder umzuziehen. Eine Zentralheizung gehört heute bspw. auch zum „üblichen Standard“ (BGH, Urteil v. 10.10.2012 Az:VIII ZR 25/12)

In der Regel ist eine durch eine Modernisierung erhöhte Miete (zuzüglich erhöhte Nebenkosten) für den Mieter dann unzumutbar, wenn die (neue) Miete höher ist als 20 bis 30% des Nettoeinkommens des Mieters bzw. der Familie des Mieters. Dies ist aber keine starre Grenze. LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 19. April 2002, Az: 63 S 239/01, Grundeigentum 2002, 930-931.

Milieuschutz:
Städte und Gemeinden können im Bebauungsplan oder einer sonstigen Satzung bestimmt Gebiete ausweisen, in denen die Erhaltung bestehender baulicher Anlagen vorgeschrieben wird. Solche Satzungen können auch Mietobergrenzen nach Sanierungen festlegen. Die Prüfung der Gültigkeit solcher Satzungen ist außerordentlich komplex (zuständig: Verwaltungsgerichte). Siehe dazu auch >>> Milieuschutz.

Mietrecht 19.10. 2014 Mietrechtslexikon