Mietrecht: Tankreinigungskosten – keine Umlage auf die Mieter


Mietrecht u. Betriebskostenrecht: Tankreinigungskosten

Mit einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter einen Teil der für das Haus anfallenden Betriebskosten trägt § 556 Abs 1 BGB. Es können aber nicht alle anfallenden Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sondern nur solche, die in der entsprechenden Rechtsverordnung (Aufstellung über die Betriebskosten 2004) ausdrücklich genannt sind. Die Betriebskostenverordnung gilt in ganz Deutschland. Siehe >>> Betriebskosten

Nach dem Wortlaut der Verordnung zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten:
Die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

In Heizöllagertanks kann sich nach einer gewissen Zeit Ölschlamm absetzen, der sich bei Stahltanks ungünstig auf das Korrosionsverhalten auswirken kann und Korrosion begünstigt. Alterungsstoffe (Ölschlamm) setzen sich auf dem Tankboden ab. Durch das Lüftungsrohr dringt Feuchtigkeit in den Tank ein, kondensiert und setzt sich ebenfalls am Tankbodenab. Behälter aus Stahlblechen setzen so mit der Zeit Rost an. Es bildet sich die sogenannte „Bodenphase“. Dies ist ein sehr aggressiver Stoff, der den Stahl angreift. Kunststoffbatterietanks rosten dagegen nicht.

Die Entfernung des Ölschlammes dient daher meines Erachtens der Instandhaltung der Heizungsanlage. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung dürfen aber vom Vermieter grundsätzlich nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Dennoch hat sich der BGH (Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08) in diesem Fall anders entschieden, und die Umlage von Öltankreinigungskosten auf den Mieter zugelassen, indem dem BGH diese Kosten nicht als Instandhaltungskosten definiert.

Der BGH (Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08) nimmt folgende Definition vor:

Werden Kosten durch „Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“, handelt es sich um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Dienen die vom Vermieter vorgenommenen Arbeiten dagegen „nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz“ (Beispiel: Mängel der Heizungsanlage), sondern der „Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit“ stellen die Arbeiten keine Instandhaltungsmaßnahme dar und können folglich auf den voll Mieter umgelegt werden, so der BGH.

Die Frage, ob Tankreinigungskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, war bis zu der genannten Entscheidung des BGH äußerst streitig, es liegen viele sich widersprechende Urteile der Instanzgerichte vor.

Zu beachten ist aber, dass nur die reinen Reinigungskosten umgelegt werden dürfen, nicht sonstige im Zusammenhang erledigte Arbeiten wie etwa Beschichtungen der Tankinnenseite usw..

Mietrecht 01 – 2012 Mietrechtslexikon