Störender Verkehrslärm als Wohnungsmangel


Verkehrslärm

Grundsätzlich hat der Mieter ein Recht auf Ruhe, was aber nicht gleichbedeutend ist, dass jedes Geräusch verboten ist. Ist das Geräusch aber übermäßig laut, spricht man von Lärm. Allerdings ist nicht klar bestimmbar, ab wann Lärm zu einer wesentlichen Beeinträchtigung führt und deshalb als nicht zumutbar gilt bzw. die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt (Wohnungsmangel). Als Maßstab für die Abgrenzung was wesentlich und was unwesentlich ist, dient die Reaktion eines verständigen und durchschnittlich empfindlichen Menschen. Jeder Betroffene empfindet Lärm anders. Eine Feststellung hat ergeben, dass sich 15 % der Bevölkerung schon durch leiste Geräusche gestört fühlen. Genauso groß ist der Anteil, der sich auch bei einer erheblichen Geräuschkulisse noch nicht gestört fühlt.

Normaler Straßenlärm ist in aller Regel vom Eigentümer eines Wohngrundstückes – und damit auch vom Mieter – als sozialadäquat hinzunehmen. Übersteigt der Verkehrslärm jedoch die Grenze des zumutbaren, sind entsprechende Entschädigungen des Eigentümers jedoch ebenso generell von der Rechtsprechung anerkannt. (BGH 3. Zivilsenat, Urteil vom 20. März 1975, Az: III ZR 215/71 ) Die zu leistende Entschädigung besteht grundsätzlich in einem Geldausgleich für notwendige Schallschutzeinrichtungen auf dem betroffenen Grundstück. Eine Entschädigung für eingetretenen Minderwert des Grundstücks kommt erst in Betracht, wenn Schutzeinrichtungen keine wirksame Abhilfe versprechen oder unverhältnismäßige Aufwendungen erfordern. Dieser Anspruch setzt voraus, daß die zugelassene Nutzung des Straßengrundstücks die vorgegebene Grundstückssituation nachhaltig verändert und dadurch das benachbarte Wohneigentum schwer und unerträglich trifft (BGH siehe oben) (vgl BVerwGE 32, 173 = NJW 1969, 1787 = DÖV 1969, 753; BVerwG DÖV 1972, 825; 1974, 381; 1975, 92; 1975, 101 = NJW 1975, 841).

Beeinträchtigung des Wohnwertes

Lärm beeinträchtigt den Wohnwert eines Gebäudes bzw einer Wohnung. Der Lärm muss jedoch auf die Wohnung unmittelbar und nicht nur auf das Umfeld auswirken. Bei Lärmbelästigungen ist zu berücksichtigen, wenn die Mietwohnung im Hinterhaus liegt und von dem Straßenlärm nicht beeinträchtigt wird. Denn wesentlicher Faktor für den Wohnwert ist die Lärmbeeinträchtigung, wie sie sich in der Wohnung selbst auswirkt und nicht im Wohnumfeld, also wenn der Mieter das Haus verläßt. AG Tiergarten, Urteil vom 23. April 2001, Az: 5 C 79/01 MM 2001, 443

Zunahme des Verkehrslärms

Die übliche Zunahme von Verkehr in einer Großstadt und die daraus folgende Lärmbelastung stellt keinen Mangel der Mietsache dar. LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 12. Oktober 2000, Az: 62 S 234/00.
Anders kann es sein, wenn aus einer ruhigen Nebenstraße eine Durchgangsstraße geworden ist; dies ist jedoch vom Mieter im einzelnen darzulegen und notfalls zu beweisen. Quelle: Grundeigentum 2001, 135

Die Zunahme des Verkehrs und des damit einhergehenden Lärms stellt auch dann keinen Mangel der Mietsache einer Wohnung im Innenstadtbereich dar, wenn die konkrete Beeinträchtigung dadurch verstärkt wird, daß bisher abschirmende Gebäude abgerissen wurden und eine stillgelegte U-Bahnstrecke nach der Wiedervereinigung wieder in Betrieb genommen wurde. AG Schöneberg, Urteil vom 13. November 1996, Az: 12 C 374/96.

Anders ist zu entscheiden, wenn die Zunahme des Verkehrslärmes weder üblich ist, noch vom Mieter beim Einzug in die Wohnung vorhergesehen werden konnte. Zum Beispiel bei Verlegung einer ganzen Straße, bei der Einrichtung eines Parkplatzes oder der Verlegung bzw. Einrichtung einer Bushaltestelle. Solche zusätzlichen Lärmquellen beeinträchtigen die Wohnqualität und stellen damit einen Wohnungsmangel dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter mit der Maßnahme (Baustelle oder Verlegung einer Bushaltestelle) gar nichts zu tun hat, und sie dulden muss (ggf. könnte der Eigentümer den Einbau von Schallschutzfenstern verlangen). (Rechtsentscheid des BayObLG WM 1987, 112; LG Hannover WM 1986, 311).

Mietrecht 9/2012