Sonstige Betriebskosten


Sonstige Betriebskosten – Betriebskostenrecht – Mietnebenkosten

Rauchabzugsanlagen, Feuermelder, Rauchmelder – sonstiges

Zu den sonstigen Betriebskosten, gehören Betriebskosten im Sinne des § 1 BetriebskostenVO 2004, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. ( vgl § 2 Nr. 17 BetriebskostenVO 2004) Es handelt sich um einen sogenannten Auffangtatbestand, der solche Kosten erfassen soll, an die der Gesetzgeber nicht gedacht hatte, oder die im Katalog nicht berücksichtigt wurden, weil sie in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle spielen. Einige Beispiele dazu: Die Kosten für eine Sauna, ein Schwimmbad, einen Türsteher (Concierge), Rauchwarnanlagen, CO2-Warnanlagen, Feuermelder, Rauchabzugsanlagen usw.)

Tauchen in der Betriebskostenabrechnung solche Kostenpositionen auf bzw. wenn der Vermieter solche Kosten auf seine Mieter umlegen will, so ist zweckmäßigerweise nach dem folgenden Prüfschema vorzugehen um festzustellen, ob dies rechtlich möglich und zulässig ist:

1. Prüfschritt:

Nur Betriebskosten dürfen umgelegt werden: Zu den Betriebskosten gehören aber nicht: die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Das ist ausdrücklich vom Gesetzgeber so festgelegt worden. (§ 1 Abs 1 Nr 2. Betriebskostenverordnung 2004). Arbeiten zur Erhaltung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft sind daher nicht umlagefähig (AG Hamburg, Urteil v. 9.9.2005 – 40A C 129/05, AG Lichtenberg, Urteil v. 29.01.2003 – 7 C 303/02). Häufig wird dafür von Servicebetrieben auch der Begriff „Vollwartung“ verwendet. Es ist anerkannt, dass bei solchen Verträgen die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten herauszurechnen sind. Kosten die durch das Ausprobieren der Anlage (Funktionstest) entstehen sind aber umlagefähig.
Zu prüfen ist, ob die Kostenposition unter „Betriebskosten“ in diesem Sinne überhaupt fällt. Eine Beispiele und Urteile dazu, was keine Betriebskosten sind: Austausch des Löschpulvers bei Feuerlöschern (alterungsbedingte Erscheinung), Erneuern von Batterien bzw Akkus in Rauchwarnanlagen (alterungsbedingte Erscheinung), die Kosten für die Wartung einer Rauchabzugsanlage (LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 23. April 1999, Az: 64 S 399/98 Quelle: NZM 2000, 27-28. Eine Umlage der „Wartungskosten“ für eine Rauchabzugsanlage auf den Mieter kommt nicht in Betracht, wenn es sich tatsächlich um nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten handelt, die der Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs eines Gebäudeteils dienen, weil Pflege, Reinigung und anschließende Justierung der Anlage erforderlich sind und sich die „Wartung“ nicht auf eine isolierte Überprüfung der Anlage beschränkt (Urteile der AGs Lichtenberg und Hamburg – siehe oben).

2. Prüfschritt:

Ist man im ersten Schritt der Prüfung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kosten umlagefähig sind, d.h. prinzipiell auf die Mieter umgelegt werden können, ist im 2. Prüfschritt die vertragliche Situation zu untersuchen.
Der Mieter ist nämlich zu einer Tragung der Kosten nur dann verpflichtet, wenn dies in seinem Mietvertrag so auch vereinbart worden ist. Eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist aber nur dann wirksam, wenn Sie genügend bestimmt ist. So genügt es nach ganz herrschender Meinung in der Rechtsprechung nicht, wenn im Mietvertrag zum Beispiel steht: „Der Mieter trägt anteilig…. die sonstigen Betriebskosten auch soweit diese vorstehend nicht ausdrücklich genannt sind“ oder „…der Mieter trägt die sonstigen Kosten gemäß §…Betriebskostenverordnung“ .
Eine wirksame Klausel muss die einzelnen Kostenpositionen genau bezeichnen. (Urteil LG Hannover (WM 1991, 358),OLG Oldenburg, (Rechtsentscheid) Beschluß vom 22. Februar 1995, Az: 5 UH 1/94WuM 1995, 430-431; AG Neumünster 29. April 1998 16 C 359/98 ; BayObLG v. 26.2.1984 Rechtsentscheid ; Quelle: WM 1984, 104 ff. (vgl. auch Bub/Treier – von Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III A 34; ähnlich Pfeifer, Nebenkosten, 4. Aufl., S. 40). Über „sonstige Betriebskosten der Ziff. 16“ vergessene Betriebskosten können nicht pauschal auf den Mieter abgewälzt werden.Der Vermieter muss darauf achten, dass alle Kostenpositionen im Vertrag so hinreichend bestimmt sind, dass der Mieter ohne Schwierigkeiten erkennen kann, welche Kosten gemeint sind.

Eine Kostentragungspflicht des Mieters ergibt sich, wenn man in den beiden vorgeannten Prüfschritten jeweils zu einem positiven Ergebnis gelangt. Ansonsten ist die Betriebskostenabrechnung unrichtig und vermag insoweit keine Zahlungspflicht des Mieter zu begründen.
Eine Ausnahme kann dann gelten, wenn der Mieter bereits mindestens 3 Jahresabrechnung mit den gleichen Kostenpositionen ohne Widerspruch bezahlt hat.

Mietrecht – Betriebskostenrecht 4/ 2015