Mietrecht: zu Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen

Vorvertragliche Pflichtverletzung: eine bewusst zu niedrige Vorauszahlungsforderung des Vermieters kann entprechende Schadensersatzanspüche des Mieters bei späteren hohen Betriebskostennachzahlungen auslösen.

Vor allem bei Neuvermietungen kommt es immer wieder dazu, dass Vermieter bewusst eine Betriebskostenvorauszahlung fordern, die die voraussichtlichen anteiligen Kosten nicht decken wird. Diese Vermieter gehen das Risiko der Durchsetzbarkeit der bereits absehbaren Betriebskostennachzahlung des Mieters ein, um bei Vertragsschluss eine akzeptable Gesamtmiete vereinbaren zu können. Im Einzelfall ist in diesen Fällen jeweils zu prüfen, ob dem Vermieter eine Pflichtverletzung zur Last fällt. Zu der bisher in der Rechtsprechung umstritten Frage hat der BGH, Urteil vom 11.02.2004 Az VII ZR 195/03 jetzt wie folgt Stellung genommen:

"Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind (OLG Düsseldorf, WuM 2000, 591 unter 2 a; LG Karlsruhe, WuM 1998, 479 f.; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 535 Rdnr. 73; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 535 Rdnr. 95; vgl. aber LG Arnsberg, NJW-RR 1988, 397 f.). Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM 1979, 24)."

Von einem pflichtwidrigen Verhalten des Vermieters ist also nach Ansicht des BGH dann auszugehen, wenn der Vermieter beim Mieter die Vorstellung erweckt , mit den Vorauszahlungen würden die Nebenkosten im wesentlichen abgegolten. Nur dann ist von einer Verletzung der vorvertragliche Aufklärungspflicht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer aaO, § 535 BGB Rdnr. 135) des Vermieters auszugehen.
Der Vermieter muss aber nicht von sich aus über die Höhe der zu erwartenden Betriebskosten aufklären. Wird der Vermieter vom Mieter dazu aufgefordert, die konkrete Höhe der zu erwartenden Betriebskosten mitzuteilen, so besteht zugunsten des Vermieters auch eine gewissen Toleranzgrenze bzw. ein Beurteilungsspielraum. Übersteigen die tatsächlichen Betriebskosten allerdings die Summe der vereinbarten Vorauszahlungen um mehr als 40 % sei diese Toleranzgrenze nach Ansicht des LG Köln (Urteil v. 4. Juni 2003 Az. 10 S 267/02) überschritten.

Anpassung (Erhöhung) nur in angemesser Höhe § 560 Abs. 4 BGB.

Die Ansprüche des Mieter bei einer Pflichtverletzung:

Fällt dem Vermieter danach eine Pflichtverletzung zu Last, hat der Mieter nach der überwiegenden Ansicht der Literatur einen Schadensersatzanspruch auf Freihaltung von den die Vorauszahlungen überschreitenden, dem Vermieter tatsächlich entstandenen Betriebskosten (vgl. Palandt/Weidenkaff aaO, § 535 Rdnr. 95; vgl. die Nachweise bei Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 362, Fn. 628-631; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 390 und 394 f.; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 43). Ob der Mieter alternativ auch die Auflösung des Mietverhältnisses und Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen verlangen kann, ist bisher höchstrichterlich nicht geklärt.

Außerordentlich schwierig ist die Beweislage für den Mieter, da er nachweisen muss, dass der Vermieter bei der Festlegung der Höhe der Vorauszahlungen bewußt getäuscht hat. Nur mit Zeugenaussagen ist ein solcher Nachweis sehr schwer zu führen. Es empfiehlt sich daher die folgende Formulierung in den Vertrag zur Beweiserleichterung mit aufzunehmen:

Bestätigung: die in dem Mietvertrag vom (Datum) mit dem Mieter (Name) festgelegte Vorauszahlung in Höhe von monatlich ---,00 € für die laufenden Betriebskosten (mit Heizung und Wasser) entsprechen nach meinen Erfahrungen mit Mietern, die die Wohnung vorher bewohnt haben, innerhalb üblicher Toleranzen (je nach Wohnverhalten) den tatsächlich zu erwartenden Kosten. (Unterschrift Vermieter)

Mietrecht 03 - 2004 Mietrechtslexikon