Mietrecht: Die Kündigung ist unwirksam trotz bestehendem Eigenbedarf
Die „treuwidrige“ Kündigung: Eine Eigenbedarfkündigung verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) und ist damit unzulässig, wenn schon bei Abschluß des Mietvertrages Eigenbedarf vorhersehbar war bzw. vorlag. Das BVerfG (WM 89,114) geht von einem widersprüchlichen Verhalten des Vermieters aus, wenn er die Wohnung unbefristet vermietet, obwohl er bereits etwas anderes vor hat oder aber in Erwägung zieht. Der Vermieter sollte also beim beim Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages bereits berücksichtigen , welche Familienangehörige künftig einmal Interesse an der Wohnung haben könnten. Wichtig: die Kündigung ist aber nicht mehr unwirksam, wenn zwischen Vertragsabschluß und Kündigung 5 Jahre liegen (BVerfG WM 89,114).
In einem konkreten Fall schloss ein Eigentümer einen Mietvertrag mit einem Fremden, obwohl zu Hause die 20-jährige Tochter in einem nur 12 qm großem Zimmer hauste. Als die Tochter ausziehen wollte kündigte der Eigentümer wegen Eigenbedarf. Zu Unrecht befand das LG Berlin (Az 63 S 237/97). Der Vermieter hätte nach Ansicht des Gerichtes von Anfang an damit rechnen müssen, dass seine Tochter früher oder später ausziehen und mehr Wohnraum beanspruchen würde. Der Mieter genießt daher in diesem Fall vom Gericht „verordnet“ fünf Jahre Kündigungsschutz. Ebenso entschied das LG Gießen (1. Zivilkammer, Urteil vom 18. Oktober 1995, Az: 1 S 296/95): „Es sei vorhersehbar, dass sich ein Abiturient dazu entschließen werde am Wohnort der Eltern zu studieren“. Das Mietverhältnis konnte auch in diesem Fall nicht vor Ablauf von 5 Jahren wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt werden!
Auch der Erwerber vermieteten Wohnraums muß sich die Erwartung des Mieters auf den längeren Bestand des Mietverhältnisses ebenso zurechnen lassen. Vorausetzung ist, dass das Mietverhältnis, in welches der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite durch den Eigentumswechsel eingetreten sind, besondere Umstände aufweist, die eine kurzfristige Kündigung nach Übernahme (Erwerb) des Objektes als widersprüchlich zum früheren Verhalten auf Vermieterseite erscheinen lassen. Solche Umstände liegen insbesondere dann vor, wenn der Mieter erst relativ kurzfristig vor dem Erwerb mit hohen Kosten in die Wohnung eingezogen ist. Die Kündigung wegen Eigenbedarf greift in diesem Fall nicht durch, wie es das LG Arnsberg 6. Zivilkammer, Beschluß vom 4. Dezember 1992, Az: 6 T 508/92 ausdrückte. Der Erwerber handelt dann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das Gericht ließ offen, ob die Kündigung auch dann noch als treuwidrig zu beurteilen wäre, wenn die Erwerber den Mietern von vornherein eine Abstandssumme im Hinblick auf ihre Investitionen in der Wohnung und die durch einen doppelten Umzug innerhalb eines knappen Jahres veranlaßten Mehrkosten angeboten hätten. (LG Arnsberg a.a.O.)
Mietrecht 05 – 20152 Mietrechtslexikon
7 weitere wichtige Themen für Mieter und Vermieter:
Mietrecht: Gebrauchsüberlassungspflicht Der Abschluß des Mietvertrages verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Wohnung bzw. das gewerbliche Objekt ab dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt zum Gebrauch und zur Nutzung (Wohnen) zu überlassen. Nur in sehr engen Grenzen und bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kann sich der Vermieter wieder von einem einmal abgeschlossenen…
Thema >> Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den **Mieter**. Die außerordentliche fristlose Mietvertragskündigung durch den **Vermieter** Formvorschriften für die Kündigung Die Kündigung bedarf zwingend der Schriftform ( § 568 Abs 1 BGB). Eine mündliche Kündigung, Kündigung per SMS, E-Mail oder Telefax ist - da nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechend…
Thema >> Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den **Mieter**. Die außerordentliche fristlose Mietvertragskündigung durch den **Vermieter** Formvorschriften für die Kündigung Die Kündigung bedarf zwingend der Schriftform ( § 568 Abs 1 BGB). Eine mündliche Kündigung, Kündigung per SMS, E-Mail oder Telefax ist - da nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechend…
Messie, hier nicht als Name sondern als Begriff Bei einem Messie handelt es sich um jemanden, der krankhaft besessen davon ist, jede Art von nutzlosen Gegenständen und auch Müll zu sammeln und aufzubewahren. Der nachstehende Fall ist geradezu typisch für einen "Messie". Ursache sind in aller Regel psychische Störungen (Vermüllungssyndrom).…
Mietrecht: Doppelvermietung einer Wohneinheit Es kann vorkommen, dass der Vermieter ein und dieselbe Wohnung mehrfach vermietet. In diesem Fall hat jeder Mieter Anspruch auf Überlassung der Wohnung, jedoch kann nur einer die Wohnung bewohnen. Rechtlich ist der Mieter geschützt, der zuerst den rechtmäßigen Besitz an der Wohnung erlang, also die…
Mietrecht: Vorgeschobenen Eigenbedarf Der "Eigenbedarf" an einer Wohnung ist im Mietrecht einer der Gründe, die den Vermieter zu einer Kündigung der Wohnung berechtigen. Die Versuchung einen tatsächlich nicht bestehenden Eigenbedarf einfach nur als Kündigungsgrund vorzuschieben ist für die Vermieter relativ hoch. Ein sogenannter "vorgeschobener" Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter…
Mietrecht: Alternativwohnung bei Eigenbedarf Es kommt nicht selten vor, dass ein Vermieter nicht nur eine, sondern gleich mehrere Wohnungen besitzt. Sollte der Vermieter dann einem Mieter aufgrund Eigenbedarfs die Kündigung aussprechen, dann kommt zu Recht die Frage auf, ob er das Recht hat, den Vermieter darauf hinzuweisen, anstelle seiner Wohnung…