Mietrecht: Heizölgeruch in Wohnräumen


Mietrecht: Mietminderung wegen Heizölgeruchs in Wohn- und Arbeitsräumen

Ölgeruch in Wohngebäuden ist heute nicht mehr akzeptabel. Ursache sind häufig veraltete Lagertanks, die gegenüber den Aromastoffen des Heizöls durchlässig sind. Im Handel sind spezial Heizöle mit Additiven erhältlich, die zu einer vollständigen Überdeckung des unangenehmen Heizölgeruchs führen. Es ist nichts darüber bekannt, dass die Heizöl-Aromen die Gesundheit gefährden können. Leichter Ölgeruch führt wohl nicht zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung einer Wohnung, und berechtigt daher nicht zur Mietminderung. Ein intensiver Heizölgeruch kann jedoch zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen, siehe dazu die folgende Urteilsbegründung des Amtsgerichtes Augsburg im Originalzitat:

Das Gericht ist der Auffassung, dass eine Minderung in Höhe von 15% auf die Nettomiete von DM 2300,00 angemessen ist. Die einvernommenen Zeugen haben bestätigt, dass während der Heizperiode insbesondere in den Büroräumen im Untergeschoss ein störender Heizölduft vorhanden war. Der Zeuge hat bekundet, dass der Ölgeruch teilweise so stark war, dass man lüften musste. Ein solcher dauerhafter und intensiver Ölgeruch ist ein Fehler der Mietsache im Sinne von §537 Abs.1 BGB, weil dadurch die Gebrauchstauglichkeit insbesondere als Büro erheblich gemindert ist. Nach Aussage des Zeugen war die Klägerin zu 1) über den ständigen Heizölgeruch im Untergeschoss auch informiert. Die Beklagten waren zwar verpflichtet, Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage durchzuführen, sie haben diese Wartungsarbeiten allerdings auch ausführen lassen, ohne dass hierdurch der Heizölgeruch beseitigt werden konnte. AG Augsburg, Urteil vom 12. Oktober 2001, Az: 73 C 2442/01.

Haftung für Heizölschäden

Gelangt aus den Lagertanks Heizöl in ein Gewässer (oder Grundwasser), so ist der Hauseigentümer zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Diese sehr strenge Haftung ergibt sich § 22 Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Die Haftung ist nicht abhängig von einem Verschulden des Hauseigentümers. Eine Ersatzpflicht nur dann tritt nicht ein, wenn der Schaden durch höhere Gewalt verursacht ist.

Tritt während des Tankvorgangs Öl aus, das in das Grundwasser einzudringen droht, so haftet der Öllieferant – für den Fahrer des Tankwagens als seinen Erfüllungsgehilfen – für die durch den Austausch des verschmutzten Bodens entstehenden Kosten, ohne daß es auf ein Verschulden des Tankwagenfahrers ankommt. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 4. Zivilsenat, Urteil vom 9. Dezember 1987, Az: 4 U 231/86, vgl auch BGH, 29. November 1979, III ZR 101/77, VersR 1980, 280).

Mietrecht – Mietrechtslexikon 2006