Aufklärungspflicht des Mieters bei Insolvenz


Insolvenz des Mieters, Aufklärungspflicht des Mieters

Sofern über das Vermögen eines Mietinteressenten das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, ist er verpflichtet, einen potenziellen Vermieter vor Abschluß des Mietvertrages ungefragt darüber aufzuklären.

Ebenso ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter darüber aufzuklären, falls bei dem früheren Mietverhältnis erhebliche Mietrückstände bestanden haben und er deswegen zur Räumung der alten Wohnung verurteilt worden war. Dieser Anspruch des Vermieter resultiert aus der objektiv für den Vermieter bestehenden Gefährdungslage seines Vermögens, wegen der sich aus diesen Umständen ergebenden wesentlich erhöhten Gefahr seine Ansprüchen (Miete, Mietnebenkosten usw) auch im Falle einer nicht freiwilligen Erfüllung durch den Mieter realisieren zu können (LG Bonn, Beschluss v. 16.11.2005 WM 2006, 24). Nach Ansicht des Gerichtes sei die Lage bei einem Insolvenzverfahren grundsätzlich anders als bei der eidesstattlichen Versicherung (Offenbarungseid), da beim Insolvenzverfahren das gesamte pfändbare Vermögen zur Insolvenzmasse gehört und dem Schuldner nur nicht pfändbare Einkommenteile zur Verfügung stehen. Während eines Insolvenzverfahrens besteht eine » Kündigungssperre.

Hat der Mieter „nur“ die eidesstattlichen Versicherung (Offenbarungseid) abgeleistet und liegt dies schon einige Zeit ( etwa 1 Jahr) zurück, so ist der Mieter nach Ansicht dieses Gerichtes in der Regel noch nicht dazu verpflichtet, dies ungefragt dem Vermieter anzugeben, sofern nicht weitere Umstände hinzukommen (zum Beispiel Mietrückstände beim vorherigen Vermieter, Räumungsklagen usw.). Anderer Ansicht: Amtsgericht Leer (Urteil vom 14.10.2008, Az.: 70 C 1237/08).

Generell wird man davon ausgehen müssen, dass eine umfassende Offenbarungspflicht des Mieters bezüglich seiner finanziellen Verhältnisse besteht. Insolvenzverfahren und Verfahren zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung sind immer ungefragt anzugeben, es sei denn die eidesstattliche Versicherung wurde im Schuldenerverzeichnis des zuständigen Amtsgerichtes bereits gelöscht.

Die Folge einer verletzen Aufklärungspflicht ist, dass der Vermieter den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung anfechten kann. Sihe dazu >> Anfechtung

Während des Insolvenzverfahrens gilt eine Kündigungssperre zu Gunsten die Mieters. Mehr dazu..

Insolvenz des Vermieters

Die Grundmiete und Betriebskosten sind an den Insolvenzverwalter als Vertreter des Eigentümers zu bezahlen.

Bei einem mietvertraglichen Betriebskostenguthaben handelt sich nicht um eine (insolvenzfeste und jederzeit aufrechenbare) Masseverbindlichkeit i.S.d. § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Vielmehr stellt ein Betriebskostenguthaben aus einem Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine Insolvenzforderung nach §§ 108 Abs. 2, 38 InsO dar, die nur durch Anmeldung zur Tabelle geltend gemacht werden kann. Denn der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung des Guthabens entsteht jeweils ratierlich monatlich in Höhe der Vorauszahlung und somit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens; der spätere Zugang der Betriebskostenabrechnung führt lediglich die Fälligkeit des Anspruchs herbei.

Bezüglich eines Betriebskostenguthabens kommt ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO nicht in Betracht, weil ein solches Guthaben kein aussonderungsfähiges dingliches oder persönliches Recht darstellt. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18. März 2004, Az: 16 C 401/03.

Auch bei einem Eigentümerwechsel im Falle eine Insolvenz gilt: Tritt der Berechtigte infolge eines vollzogenen Wechsels im Grundstückseigentum in bestehende Mietverhältnisse ein, so bleibt der Verfügungsberechtigte als früherer Eigentümer den Mietern gegenüber bezüglich der zu diesem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Hinsichtlich der laufenden Abrechnungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den Berechtigten; dieser wird auch Gläubiger etwaiger Nachzahlungsansprüche. BGH 3. Zivilsenat , Urteil vom 14. September 2000, Az: III ZR 211/99. Nach dieser überwiegend vertretenen Meinung sind die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen und etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln (OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101 f.)

Mietrechtslexikon 10- 2015