Mietrecht: Nachtstromspeicherheizung

Auch wenn Asbest auch von anderen Produkten freigegeben wird und sich in der normalen Atemluft befindet, muß es ein Wohnungsmieter nicht hinnehmen, einer zusätzlichen Gefährdung durch asbesthaltige Nachtstromspeicherheizungen ausgesetzt zu werden. Es liegt ein Sachmangel der Wohnung vor, der Mieter kann die entsprechenden Mietrechte geltend machen siehe >>> Sachmangel. Im Rahmen der Mangelbeseitigung ist der Vermieter verpflichtet, die belastete Heizung komplett auszutauschen. LG München I , Urteil vom 29. Oktober 1997, Az: 31 S 19711/96 .

Die Gerichte gehen bei Nachspeicherheizungen die Asbest in die Raumluft abgeben können fast generell von einem Mangel im Sinne des Mietrechts aus. Es sei im Mietrecht auch nicht Voraussetzung , dass bereits ein konkreter Schaden eingetreten ist, sondern es ist ausreichend, wenn eine objektiv begründete Gefahrbesorgnis vorliegt, eine Gesundheitsgefährdung objektiv jedenfalls nicht auszuschließen ist. AG Hof, Urteil vom 4. April 1997, Az: 15 C 2065/95

Der Wohnungsmietzins mindert sich wegen asbesthaltiger Nachtstromspeicheröfen, bei denen produktbedingt die ernsthafte Möglichkeit einer Krebserkrankung durch Austritt von Asbest nicht nur unwesentlich erhöht wird, auch, wenn eine erhöhte Asbestkonzentration in der Raumluft nicht nachgewiesen wird. Es ist dem Mieter nicht zuzumuten, regelmäßig teure Raumluftmessungen durchführen zu lassen oder den erhöhten Asbestgehalt in der Raumluft abzuwarten. LG Hannover, Urteil vom 30. Mai 1997, Az: 8 S 203/96

Der mit einem Heizungsumbau verbundene Austausch der Nachspeichergeräte wird in aller Regel mietrechtlich als Modernisierung anzusehen sein. Der Vermieter kann deshalb nach Ausführung eine entsprechende Mieterhöhung vornehmen, der Mieter ist zur Durchführung der Modernisierung verpflichtet. >>>Modernisierung. Allerdings werden aus den Gesamtkosten die Kosten herauszurechnen sein, die auch bei einem Austausch der vorhandenen Nachspeicheröfen und Ersatz durch gleichwerige neue (asbestfreie) Öfen angefallen wären.

Der Mieter muß den Einbau einer Gasetagensammelheizung dulden, die den Wohnraum modernisiert und weniger Energieleistung verlangt als die vom Mieter vertragsgemäß installierte Nachtstromspeicherheizung, sofern die Genehmigung des Vermieters sich lediglich auf die installierten Elektrogeräte bezog und für die Dauer ihrer - nicht mehr gegebener - Tauglichkeit galt. AG Münster, Urteil vom 27. Februar 1996, Az: 5 C 633/95 Quelle: WuM 1996, 268-269

Bei der Berechnung des Zeitwertes einer Nachtstromspeicherheizung ist von einer jährlichen Abschreibung von 10% auszugehen. AG Charlottenburg, Urteil vom 23. Dezember 1986, Az: 14 C 469/86 Quelle: MM 1987, Nr 7-8, 32-33

Ist dem Mieter der Sachmangel (die Tatsache, dass die Nachtspeicheröfen Asbest in die Raumluft abgeben können) verborgen geblieben, so kann zuviel bezahlte Miete zurückgefordert werden. Wegen des Mangels wäre der Mieter berechtigt gewesen, die Miete um 20 % zu mindern. Dabei hat das Gericht berücksichtigt, dass in den Sommermonaten nicht geheizt wird, und eine Abgabe von Asbestfasern an die Raumluft in diesem Zeitraum ausgeschlossen ist. AG Hof, Urteil vom 4. April 1997, Az: 15 C 2065/95 .

Mietminderung:

Nicht jeder Nachstromspeicherofen, der Asbestfasern an die Raumluft abgeben könnte berechtigt unbesehen zu einer Mietminderung. Das Landgericht Kassel (Beschluß vom 8. November 1994, Az: 1 T 61/94) formulierte das so: "Von einer zu einer Mietminderung berechtigenden Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs iS des BGB § 537 Abs 1 kann nur ausgegangen werden, wenn die sorgenfreie Benutzung gemieteter Räume, in denen asbestbelastete Nachtspeicheröfen installiert sind, nicht mehr möglich ist, weil aufgrund objektiver Umstände bei verständiger Würdigung die Gefahr einer gesundheitlichen Beeinträchtigung naheliegt.
Eine solche naheliegende Befürchtung ergibt sich noch nicht allein aus dem Umstand, daß in den Mieträumen Nachtspeicheröfen älterer Bauart vorhanden sind, die asbesthaltige Bauteile enthalten. Vielmehr müssen besondere Umstände hinzutreten, die eine Freisetzung von Asbestfasern - etwa infolge Beschädigung der asbesthaltigen Bauteile - wahrscheinlich erscheinen lassen."

Liegt die Asbestfaserkonzentration bei 2000 Fasern pro m3, was die von der Asbestrichtlinie und den Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS 519) jeweils für die Erfolgskontrolle bei Sanierungen sowie vom Bundesgesundheitsamt genannte maximale Konzentration von 1000 Fasern pro m3 um das Doppelte überschreitet, ist eine Mietminderung in jedem Fall gerechtfertig. Das LG Dortmund drückte es so aus: "Da die Mieter folglich ihre Wohnung nicht ohne Furcht vor gesundheitlicher Gefährdung beheizen können, ist es nicht zu beanstanden, dass sie aufgrund dessen den monatlichen Mietzins um 50% gemindert haben". LG Dortmund 11. Zivilkammer, Urteil vom 16. Februar 1994, Az: 11 S 197/93.

Einerseit ist es dem Mieter nicht zuzumuten permanent Raumluftmessungen durchzuführen, andererseit kommt in den Sommermonaten, wenn nicht geheizt wird eine Mietminderung in aller Regl nicht in Betrach.

Mietrecht 05 - 2004 Mietrechtslexikon