MIETRECHTSLEXIKON www.mietrechtslexikon.de - Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht - Mietrecht: Schadensersatz des Mieters wegen Rauchen, Nikotinablagerungen Der Mieter muß grundsätzlich alle ihm überlassenen Sachen pfleglich behandeln. Die normale Abnutzung ist durch die Miete abgegolten. Der Vermieter kann allerdings die Beseitigung von Schäden verlangen, soweit diese vom Mieter verursacht wurden oder die zumindest in seiner Verantwortung liegen. Für Verunreinigungen durch "Nikotinrückstände" kann in der Regel (zur Ausnahme siehe nachstehend) kein Schadensersatz verlangt werden, weil der Mieter durch das Rauchen in der Wohnung keine vertraglichen Pflichten verletzt hat (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/055 und vom Urteil vom 6. März 2008 - Az VIII ZR 37/07). Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraumes innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs.1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich der Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerung verursacht, daher grundsätzlich nicht vertragswidrig (BGH, Urteile vom 28. Juni 2006 und 5. März 2008 siehe oben). Allerdings ist der Mieter dann zu Schadensersatzleistungen (Kosten einer Grundsanierung) verpflichtet, wenn durch exzessiven Tabakkonsum Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.
Dazu als Beispiel das Amtsgericht Magdeburg (Az. 17 C 3320/99) : "Starkes Rauchen in der Mietwohnung führt im Mietrecht zur Schadensersatzpflicht, wenn dadurch die Wohnung übermäßig abgenutzt wird". Rund 3.000 € musste der Mieter für die Renovierung seiner Wohnung an den Vermieter bezahlen. Wände und Türen waren in einem „stark vergilbten Zustand", wie es das Gericht ausdrückte, als der starke Raucher seine Wohnung verlassen hatte. Ein Neuanstrich und neue Tapeten genügten nicht mehr um die Nikotinspuren zu beseitigen. Die Wohnung musste komplett mit einer Reinigungslösung abgewaschen werden AG Bremerhaven, Urteil vom 12.8.2004 - 56 C 0286/02 AG Magdeburg Urteil v. 19.04.2000 - 9 C 72/00, Quelle WM 2000 S.303: Der noch nicht ganz zwei Jahre alte Teppichboden war beim Auszug des Mieters als Folge des Rauchens so vergilbt gewesen, dass eine Reinigung keinen Erfolg brachte und ein neuer Teppichboden verlegt werden musste, um die Wohnung wieder vermietbar zu machen. Das Gericht führte aus: In diesem Fall liege keine normale vertragsgemäße Abnutzung des Bodens sondern eine Beschädigung vor, für die der Mieter schadensersatzpflichtig sei. Da der Teppichboden schon beim Einzug mehrere kleine Beschädigungen aufgewiesen hatte bezifferte das Gericht den Schadensersatzanspruch des Vermieters auf 75% der Verlegekosten.
Rauchverbote im Mietvertrag Soweit es der BGH (Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/055) ohne weitere Begründung für zulässig hält, das Rauchen in der Wohnung durch Vereinbarung zu untersagen oder zu beschränken, mag dies für Individualvereinbarungen juristisch bedenkenfrei sein, nicht aber für Formularmietverträge. Ein in einem vorformulierten Mietvertrag enthaltenes uneingeschränktes Rauchverbot ist wegen der damit verbundenen erheblichen Beschränkung der privaten Lebensführung des Mieters unwirksam (ebenso: Autor Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008 – Verstoß und Autor Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007). Umstritten ist, ob eingeschränkte Rauchverbote, die sich bspw. nur auf geschlossene Räume, Treppenhäuser und Flure beziehen, wirksam sind. In allen Fällen muss der Mieter - sofern eine wirksame Renovierungsverpflichtung nach dem Mietvertrag besteht - alle Nikotin und Russablagerungen in der Wohnung spätestens beim Auszug restlos beseitigen. Anders verhält es sich nur, wenn durch das Rauchen die Rechte anderer verletzt werden. Daher kann gegenüber einem in der selben Wohnung lebenden Untermieter vom Hauptmieter ein Rauchverbot wirksam ausgesprochen werden, wenn durch das Rauchen auch in der übrigen Wohnung außerhalb des vermieteten Zimmers Belästigungen auftreten. Dies wird sich nie ganz vermeiden lassen.
Wohnung nur für "Nichtraucher": Wird in einer Anzeige ein "Nichtraucher" als Mieter einer Einliegerwohnung gesucht und gibt die Mieterin auf die Frage, ob sie Nichtraucherin sei, an, sie habe aufgehört, so berechtigt das gelegentliche Rauchen der Mieterin und ihrer Gäste weder zur Arglist- noch zur Irrtumsanfechtung. LG Stuttgart 16. Zivilkammer, Urteil vom 2. Juli 1992, Az: 16 S 137/92, Quelle: NJW-RR 1992, 1360-1361 Mietrecht 03 - 2008 Mietrechtslexikon Raucher und Nichtraucher Nikotin |