MIETRECHTSLEXIKON www.mietrechtslexikon.de - Das Lexikon mit der garantierten Antwort Mietrecht : Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden (KG Berlin, MDR 1974 , 319). Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur diejenigen Arbeiten, die nach üblichem Sprachgebrauch unter diesen Begriff fallen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen lediglich das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ( LG Berlin , Urteil vom 11. Februar 1992, Az: 65 S 176/91). Nur solche Arbeiten können im Mietvertrag durch eine wirksame Klausel auf den Mieter abgewälzt werden. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen umfasst aber auch die Verpflichtung, für die vor einem erneuten Farbanstrich erforderliche Untergrundbehandlung zu sorgen. Generell sind Malerarbeiten so vorzunehmen, dass sie bei vertragsmäßigem Gebrauch der Mietsache bis zum nächsten regulären Turnus halten., Anstriche also z.B. nicht rissig werden. (LG Münster Urteil v. 4.12.2003 - 8 S304/03 / WM 605, 2005). Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören: Die Verpflichtung des Mieters: Bei Wohnraumvermietung gilt: Enthält der Mietvertrag keine Regelung und gibt es auch sonst keine Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen, so ist der Vermieter nach Gesetz dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen bei Bedarf auf eigene Kosten auszuführen! Mietrechtlicher Grundsatz: Renovierungsarbeiten, die nicht auf Abnutzungen während der Nutzungszeit des Mieters beruhen (z.B. Abnutzungen durch den Vormieter) können nicht auf den Mieter mittels einer Formularklausel im Mietvertrag überwälzt werden. Der Mieter kann nur insoweit zu Schönheitsreparturen verpflichtet werden, als diese auch durch "seine" Benutzung der Wohnung entstanden sind. Bei Gewerberaumvermietung gilt: Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Gewerberaummieter in Formularverträgen ist auch dann wirksam, wenn der Mieter die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen hat, sofern der Fristenplan für die Renovierung mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt (BGH, 1. Juli 1987,VIII ARZ 9/86) KG Berlin Urteil vom 10. Mai 2004 , Az: 12 U 122/03 . Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses: Der Vermieter kann – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen. Dabei muss die Vertragsklausel jedoch wirksam sein. Vertragsklauseln mit "starren" Fristenplänen sind aber beispielweise unwirksam (Details dazu siehe nachstehend). Der BGH hat klargestellt, dass der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der BGH verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte (zum Beispiel: LG München, Urteil vom 26.2.2004, WM 2004/602) nicht gebilligt. BGH - Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 192/04 Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen bzw. einen Malerbetrieb beauftragen, der die Arbeiten vornimmt. Der Mieter muss daher keine Schönheitsreparaturen ausführen wenn ...... ... die Wohnung nicht verwohnt ist : ...der Mietvertrag überhaupt keine Regelung zu den Schönheitsreparaturen enthält (manchmal wurde vergessen das "Kreuz" in das dafür vorgesehene Kästchen im Vertrag zu machen). Das Mietrecht verpflichtet den Mieter grundsätzlich nicht, Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. die Kosten dafür zu tragen. Dies ist vielmehr Sache des Vermieters § 538 BGB. Zur Berechtigung einer Verweigerung von Schönheitsreparaturen >>>>Verweigerung ...die Mietvertrag enthaltene "Schönheitsreparaturklausel" unwirksam ist. Zur mietrechtlichen Beurteilung verschiedener Klauseln siehe die nachstehenden Erläuterungen: Anforderungen an die Arbeiten: Die Vertragsklauseln: Mietrechtlicher Grundsatz: Renovierungsarbeiten, die nicht auf Abnutzungen während der Nutzungszeit des Mieters beruhen (z.B. Abnutzungen durch den Vormieter) können nicht auf den Mieter mittels einer Formularklausel im Mietvertrag überwälzt werden, BGH, Urteile vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03, und Urteil vom 23. Juni 2004 Az VIII ZR 361/03. Keine Renovierungspflicht besteht daher trotz anders lautendem Vertrag, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, diese aber bei seinem Auszug in renoviertem Zustand versetzen soll, aber nur soweit durch die Klausel Schönheitsreparaturen während der Mietzeit völlig unberücksichtigt bleiben (OLG Hamm RE WM 81, 77; OLG Frankfurt RE WM 81,272) - siehe dazu auch unten "Endrenovierung". Weit verbreitet sind die sogenannten Fristenpläne: Weitere Details zu Fristenplänen siehe >>> Fristenplan. Wird der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen während bestimmter Fristen und dann nochmals zusätzlich beim Auszug auszuführen, so ging die Rechtsprechung auch schon bisher überwiegend davon aus, dass diese Klauseln unwirksam sind. Abgeltungsklausel - Kostenquotenklausel: Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, anteilige Kosten zu bezahlen, wenn die Schönheitsrepartauren (nach Fristenplan) noch nicht fällig sind, ist grundsätzlich wirksam (BGH, Urteil vom 7.03. 2007 - VII ZR 247/05). Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel an einen Fristplan anknüpft, dessen Fristen nicht starr, sondern flexibel sind. >> siehe dazu Fristenplan. Beispiel: Nach dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan sind Renovierungen der Wohnräume spätestens nach Ablauf von 5 Jahren vorzunehmen. Bis zum Auszug hat das Mietverhältnis jedoch erst 4 Jahre bestanden. Der Vertrag sieht nun in diesen Fällen vor, dass der Mieter für die noch nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen einen Kostenbeitrag (anteilig) leistet (=Abgeltungsklausel). In diesem Fall wären maximal 4/5 der Kosten vom Mieter zu erbringen. Dem Mieter darf jedoch auch in diesen Fällen das Recht, die Schönheitsreparaturen selbst kostenkünstig auszuführen nicht abgeschnitten werden. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 a m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 101, 253, 268 f.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (BGH - Urteile vom 28. April 2004 Az. VIII ZR 230/03 und vom 14. Mai 2003, Az. VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 sowie vom 25. Juni 2003, Az. VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192, bestätigt im Urteil des BGH vom 26. Mai 2004 Az: VII ZR 77/03. Wirksam ist aber eine Klausel die auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung Rücksicht nimmt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren (vgl. auch BGHZ 101, 253, 265). Ebenso haben entschieden: (OLG Hamm, 27. Februar 1981, 4 ReMiet 4/80, ZMR 1981, 179). Andererseits ist aber auch die Annahme vieler Mieter falsch, dass man die Wohnung generell dann nicht renovieren muss, wenn sie in unrenoviertem Zustand übernommen hat (BGH WM 1987, 306). Weitere Einzelheiten auch zur Behandlung verschiedener Formularklauseln: LG Hamburg, Urteil vom 14.04.2000 (Schönheitsreparaturen, Kumulierungseffekt) - 311 S 205/99 = NZM 2000, 541 Ist dem Mieter sowohl die Pflicht zur Ausführung laufender Schönheitsreparaturen als auch zur Endrenovierung, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Dekorationsarbeiten durch - wenn auch äußerlich getrennte - Formularklauseln auferlegt, so tritt ein Summierungseffekt ein, der die wiederum gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 306, 307 BGB unwirksam macht. Der Mieter muss also gar keine Renovierungen durchführen. Die inhaltlich Reduzierung oder Auslegung unwirksamer Vertragsklauseln auf rechtlich wirksame Bestandteile wird generell von der Rechtsprechung als unzulässig abgelehnt. In aller Regel ist die gesamte Klausel unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Vertragsklausel tritt dann die gesetzliche Regelung. Da diese im Mietrecht keine Renovierungspflicht des Mieters kennt, hat der Mieter insoweit keinerlei Verpflichtungen. BGH RE vom 26.10.1994 (BGH Z 127, 245) Die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen trotz Überlassung einer nicht renovierten Wohnung ist nicht grundsätzlich unzulässig, nämlich dann nicht, wenn ein flexibler Fristenplan vereinbart ist und dessen Fristen erst mit dem Mietverhältnis zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253). Bei der Prüfung, ob eine Formularklausel gegen §§ 306, 307 BGB verstößt, ist jedoch nicht allein das Klauselwerk in seiner Gesamtheit zu würdigen (BayObLG NJW-RR 1987, 1298), sondern der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der individuell ausgehandelten Vereinbarungen (BGH NJW 1993, 532). Dies kann zur Folge haben, dass die sich aus einer - wenn auch zulässigen - Klausel ergebenden Nachteile derart verstärkt werden im Sinne eines Summierungseffektes, dass hierdurch beide Klauseln oder - sofern der Summierungseffekt auf Grund einer (zulässigen) Individualvereinbarung eintritt - jedenfalls die für sich betrachtet zulässige Klausel unwirksam wird. Dies gilt unabhängig davon, ob die den unzulässigen Summierungseffekt auslösende Vereinbarung ihrerseits für sich betrachtet zulässig oder -etwa als Klausel - bereits unzulässig ist (BGH aaO). Eine Klausel in einem Formularmietvertrag die starre Fristen enthält ist unwirksam. Starre Fristen sind: (aus dem Urteils des BGHl vom 20.10.2004) Fristen, die dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung dazu verpflichten, Renovierungen vorzunehmen. Folgende Formularklausel verstößt gegen § 307 BGB und ist unwirksam: Zum Beispiel folgende Vertragsklausel: "Der Mieter hat alle während seiner Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusmäßig auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen" (so auch OLG Stuttgart, 2. September 1985, 8 RE Miet 4/84, WuM 1986, 208). Siehe dazu auch >>> Fristenplan Türen & Fenster: Die formularmäßige Bestimmung, daß Türen und Fenster in Küche, Bad und Toilette alle 3 Jahre und in den übrigen Räumen alle 5 Jahre gestrichen werden müssen, stellt jedenfalls dann eine unangemessene und deshalb unwirksame Benachteiligung des Mieters § 307 BGB dar, wenn die Fristen absolut feststehen sollen. LG Marburg, Urteil vom 12. April 2000, Az: 5 S 58/00 Quelle: ZMR 2000, 539-541 Sinnlose Schönheitsreparaturen: Häufig sind die Schönheitsreparaturen des Mieters bei Auszug sinnlos, da der Vermieter ohnehin die Wohnung oder das Umbauen oder vollständig modernisieren möchte. Dazu hat die Rechtsprechung zum Mietrecht folgende Grundsätze erarbeitet: Führt der Vermieter Maßnahmen, z.B. einen Umbau durch, wodurch etwa vom Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen zerstört bzw. sinnlos werden, entfällt eine entsprechende Verpflichtung des Mieters. Allerdings schuldet der Mieter - im Wege ergänzender Vertragsauslegung - Geldersatz. Dieser Anspruch ist der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen; andererseits ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat. (BGH NJW 1985, 480, bestätigt durch BGH Urteil vom 20.10.2004 VII ZR 378/03; OLG Düsseldorf ZMR 1988, 96). Die Eigenleistungen des Mieters (Arbeitszeit) bleiben dabei außer Ansatz. Der Mieter hat dem Vermieter in diesen Fällen den Betrag zu bezahlen, den er spart, weil die Schönheitsreparaturen wegen der beabsichtigten Umbaumaßnahmen des Vermieters überflüssig werden, er muss auch dann zu zahlen, wenn der Vermieter dem Mieter anzeigt, dass er Umbaumaßnahmen beabsichtige, dieser aber gleichwohl Schönheitsreparaturen durchführt. Der Anspruch des Vermieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wandelt sich in einen Geldersatzanspruch. Hätte der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte durchgeführt (das kann ihm im Mietvertrag nicht wirksam untersagt werden!) so muss er neben den Kosten für das notwendige Material nur den Betrag entrichten, den er für die Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen. (BGH WM 50, 2005) Mietrecht 08 - 2005 Mietrechtslexikon |