MIETRECHTSLEXIKON

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Mietrechtslexikon: Sogenannte Fristenpläne in Mietverträgen

Ein sehr hoher Prozentsatz der in Umlauf befindlichen Mietverträge enthält einen "Fristenplan", dass heißt einen Plan, nach dem der Mieter zur Ausführung von Renovierungen (Schönheitsreparaturen) nach bestimmten Zeitabläufen verpflichtet ist. Nach den jüngsten Entscheidung des BGH zu eben diesen Fristenplänen (Urteile vom 23. 6. 2004, 22.09. 2004 und 20.10.2004 Az VIII ZR 361/03, VIII ZR 360/03, VIII ZR 378/03 ) sind solche Klauseln, die einen starren Fristenplan enthalten unwirksam. Dies dürfte die Regel sein. (Anmerkung: Das Urteil des BGH v. 23.06.04 betraf den Haus u. Grundbesitzerverein Hessen - ähnliche Klauseln wurden zumindest auch in Bad. Württemberg u. Bayern in Formularverträgen der Vermieter-Vereine verwendet, obwohl die entsprechende Entscheidung des BGH nicht unerwartet kam.) (Siehe z.B. bereits das Urteil des BGH vom April 2004 unten).

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungser-scheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden (KG Berlin, MDR 1974 , 319). Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur diejenigen Arbeiten, die nach üblichem Sprachgebrauch unter diesen Begriff fallen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen lediglich das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ( LG Berlin , Urteil vom 11. Februar 1992, Az: 65 S 176/91 ; BGH RE WM 87, 306). Nur solche Arbeiten und keine weitergehenden Arbeiten können im Mietvertrag durch eine wirksame Klausel auf den Mieter abgewälzt werden. Bis in die 70er Jahre war es unter Juristen umstritten, ob es der Mieter überhaupt verpflichtet werden kann, Schönheitsreparaturen auszuführen, das ist zwischenzeitlich aber zweifelsfrei anerkannt.

Zu beachten: Der Vermieter kann mit dem Mieter auch neben dem Mietvertrag eine Individualvereinbarung treffen. Eine Kontrolle der Wirksamkeit dieser Vereinbarung durch die Gerichte kann dann nicht stattfinden. Individuelle Vereinbarungen sind - sofern sie nicht gegen die guten Sitten verstoßen - immer wirksam (Grundsatz der Vertragsfreiheit).
So entschied das LG München ( 12. Zivilkammer, Urteil vom 24. Oktober 2000, Az: 12 S 3755/00) beispielsweise: Die Individualvereinbarung über die Verpflichtung des Mieters zu einer Endrenovierung neben seiner Verpflichtung zu einer Turnusrenovierung ist wirksam. Es spricht für das Vorliegen einer Individualvereinbarung, wenn sich die Verpflichtung zur Endrenovierung auf einer Anlage zum Mietvertrag befindet und maschinenschriftlich gefertigt ist. Dass es sich ausnahmsweise um vorformulierte Vertragsbedingungen (AGB) handelt, hat der Mieter zu beweisen. Fundstelle: NZM 2001, 951. Ein solcher Beweis kann dem Mieter in der Regel nicht gelingen, es sei denn es handelt sich um ein größeres Gebäude wobei der Vermieter bei jedem Mieter den gleichen Vertragstext verwendet hat (oder ähnliche Situationen).

Zur Wirksamkeit von Fristenplänen:

Der Fristenplan in einem Formularmietvertrag schreibt vor, innerhalb welcher Fristen der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen ausführen muss. Hinsichtlich der Länge der einzelnen Fristen beziehen sich die Gerichte (z.B. BGH 8. Zivilsenat, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 30. Oktober 1984, Az: VIII ARZ 1/84; Fundstelle NJW 1985, 480-482 ) fast immer auf den Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz von 1976. Er sieht vor, dass im allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, zu denen auch das Streichen der Heizkörper und der Innentüren fällt, in Zeitabständen von drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten sowie von sieben Jahren für alle anderen Nebenräume erforderlich sein werden.
Zu beachten: Die Fristen dürfen nicht starr sein. Starre Fristen sind: (aus dem Urteils des BGH vom 20.10.2004) "Fristen, die dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung dazu verpflichten, Renovierungen vorzunehmen". Der Mieter darf zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet werden, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichtigung des Fristenplanes hierfür ein Bedürfnis besteht, BGH, Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03 und 23. Juni 2004 Az ZR 361/03.
Rechtliche Bedeutung erlangen die Fristenpläne immer erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Der renovierungspflichtige (nach Mietvertrag) Mieter schuldet nämlich im laufenden Wohngebrauch nicht die Vornahme von Schönheitsreparaturen in der Wohnung, solange bei Nichtvornahme eine Substanzschädigung nicht eintritt. Gleiches gilt dann, wenn die Mieträume nicht völlig verwohnt sind. Der Mieter kann sich also grundsätzlich mit den in der Wohnung gegebenen Zustand zufrieden geben (LG München, Urteil vom 26.2.2004, WM 2004/602).
Um einen unwirksamen -weil starren - Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei entsprechendem Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.
Sehr weit verbreitet in Formularmietverträgen ist die folgende Formulierung: "Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabschnitten erforderlich:".....es folgt dann der Fristenplan. Der BGH hat in seinem jüngsten Urteil (Urteil vom 7.3.2007 - VII ZR 247/05) eine im gleichen Mietvertrag enthaltenen "Abgeltungsklausel" wegen der Anknüpfung an starre Fristen für unwirksam erklärt. Durch eine Abgeltungsklausel wird der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen, die er mangels noch nicht angelaufender Fristen noch nicht ausgeführt hat finanziell "abzugelten".

Beispiel für eine unwirksame Vertragsklausel, entnommen aus dem Urteil des BGH vom 28. April 2004, Az. VII ZR 230/03: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet"

Rechtsfolgen kürzerer oder starrer Fristen:

Jede formularmäßige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen ist unwirksam (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 Az VIII ZR 361/03. Das ist zum Beispiel auch der Fall, wenn die Fristen im Plan kürzer als ober angegeben (3 Jahre/ 5 Jahre/ 7 Jahre) sind. So die nahezu einhellige Ansicht der Rechtsprechung, jetzt auch BGH Urteil v. 23.6. a.a.O.. In diesen Fällen ist in aller Regel die gesamte Klausel mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Es ist also nicht nur der Fristenplan als solcher unwirksam, sondern der Mieter wegen der insgesamt unwirksamen Vertragsklausel gar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. (BGH a.a.O. , LG Berlin, Grundeigentum 1998, 1149, LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 3. Dezember 2002, Az: 64 S 278/02 - Fundstelle: Grundeigentum 2003, 458; LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 12. Mai 2000, Az: 63 S 420/99 - Fundstelle: Grundeigentum 2000, 890-891; LG Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 20. März 1997, Az: 1 S 63/96; AG Tiergarten, Urteil vom 5. Februar 1990, Az: 5 C 605/89

Zu beachten, der Fristbeginn: Maßgebend für den Beginn der Frist muss immer der Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses sein, nicht etwa der Zeitpunkt der letzten Renovierung. Beispiel: Der Mieter zieht in eine Wohnung ein, die 2 Jahre vor dem Einzug renoviert wurde. Sofern die Fristen bereits vor Beginn des Mietverhältnisses laufen, müsste er bereits 3 Jahre nach dem Einzug renovieren. Der Mieter müsste dann für Renovierungskosten aufkommen, die er gar nicht "abgewohnt" hat, sondern sein Vormieter. Fristenpläne, deren Fristen daher bereits vor Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, sind deshalb nach fast einhelliger Ansicht der Rechtsprechung unwirksam. ( OLG Frankfurt (DWW 1990, 116 f. (= WM 1990,136) OLG Stuttgart RE v. 28. 8. 1984 (WM 1984,266) und v. 6. 3. 1986 (WM 1986,210). Ebenso unwirksam ist eine Mietvertragsklausel, nach der bei Übergabe einer nicht renovierten Wohnung "bei Bedarf" Schönheitsreparaturen geschuldeten werden, wobei nach der Klausel ein Bedarf mindestens dann als gegeben gilt, wenn die im Fristenplan festgelegte Zeiträume verstrichen sind. Der Grund: Ein solcher Bedarf könne auch schon bei Einzug gegeben sein, so das OLG Stuttgart - RE v. 17. 2. 1989 (WM 1989,121 f.).
Die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen trotz Überlassung einer nicht renovierten Wohnung ist aber nicht grundsätzlich unzulässig. Sie ist zulässig, wenn ein Fristenplan vereinbart ist und dessen Fristen erst mit dem Mietverhältnis zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253).

Endrenovierungsklausel und kombinierte Klauseln:

Ist dem Mieter sowohl die Pflicht zur Ausführung laufender Schönheitsreparaturen als auch die Pflicht ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen - wenn auch äußerlich getrennte - Formularklauseln auferlegt, so tritt ein Summierungseffekt ein, der die wiederum gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 306, 307 BGB unwirksam macht. BGH, Urteile vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03 und vom 14. Mai 2003, VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 und vom 25. Juni 2003, VIII ZR 335/02, NJW 2003. Der Mieter muss also gar keine Renovierungen durchführen. Die inhaltlich Reduzierung oder Auslegung unwirksamer Vertragsklauseln auf rechtlich wirksame Bestandteile wird generell von der Rechtsprechung als unzulässig abgelehnt. In aller Regel ist die gesamte Klausel unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Vertragsklausel tritt dann die gesetzliche Regelung. Da diese im Mietrecht keine Renovierungspflicht des Mieters kennt, hat der Mieter insoweit keinerlei Verpflichtungen. LG Hamburg, Urteil vom 14.04.2000 - 311 S 205/99 = NZM 2000, 541; BGH RE vom 26.10.1994 (BGH Z 127, 245).

Hinsichtlich der Endrenovierung gilt jetzt der gleiche vom BGH (Urteil v. 23.6.2004) aufgestellte Rechtsgrundsatz:

Wenn die Endrenovierung den Mieter mit Renovierungsarbeiten belastet, die über den tatsächlichen Bedarf hinausgehen, sind solche Klauseln unwirksam. Auch die Klausel für eine Endrenovierung muss deshalb auf den tatsächlich beim Auszug gegebenen Renovierungsbedarf abstellen. Mehrarbeiten können vom Mieter nicht verlangt werden und machen die gesamte Vertragsklausel unwirksam, mit dem Ergebnis, dass der Mieter überhaupt keine Renovierungen beim Auszug ausführen muss.

Abgeltungsklauseln:

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, anteilige Kosten zu bezahlen, wenn die Schönheitsrepartauren (nach Fristenplan) noch nicht fällig sind, ist grundsätzlich wirksam (BGH, Urteil vom 7.03. 2007 - VII ZR 247/05). Voraussetzung für die Wirksamkeit ist jedoch, dass die Klausel an einen Fristplan anknüpft, dessen Fristen nicht starr, sondern flexibel sind. Beispiel: Nach dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan sind Renovierungen der Wohnräume spätestens nach Ablauf von 5 Jahren vorzunehmen. Bis zum Auszug hat das Mietverhältnis jedoch erst 4 Jahre bestanden. Der Vertrag sieht nun in diesen Fällen vor, dass der Mieter für die noch nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen einen Kostenbeitrag (anteilig) leistet (=Abgeltungsklausel). In diesem Fall wären maximal 4/5 der Kosten vom Mieter zu erbringen. Dem Mieter darf jedoch auch in diesen Fällen das Recht, die Schönheitsreparaturen selbst kostenkünstig auszuführen nicht abgeschnitten werden.

Mietrecht 04- 2007 Mietrechtlexikon