Mietrechtliches Betrachtung der Thematik: Wärmecontracting
Von „Wärmecontracting spricht man, wenn der Vermieter die Zentralheizung an einen Contractor verpachtet, der die Heizung auf eigene Rechnung betreibt, Wärme zur Verfügung stellt und die Kosten nebst Gewinnanteil für seine Leistung (Bereitstellung von Wärme) abrechnet.
Der Vermieter kann ohne Zustimmung der Mieter in freier unternehmerischer Entscheidung eine solche Drittfirma als Wärmekontraktor einschalten, er darf aber im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters nicht die ihm vom Wärmecontraktor in Rechnung gestellten Kosten einfach auf die Mieter umlegen. Der Vermieter darf vielmehr nur die Kosten gemäß § 7 Abs 2 HeizkV abrechnen. (BGH, Urteil vom 1.6.2005 – VII ZR 84/04 ). Anders verhält es sich dann, wenn der Mietvertrages die Verpflichtung der Mieter enthält, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen (BGH, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 243/06). Solange keine laufenden Mietverhältnisse betroffen sind, muss sich der Vermieter auch nicht an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Besteht also beim Einzug bereits ein Wärmecontracting, so hat der Mieter keine rechtlich Möglichkiet, dem Vermieter mangelde wirtschaftlichkeit (sprich hohe Preise) vorzuhalten.
Nur gegenüber bestehenden Mietverhältnissen unterliegt der Vermieter bei einer Umstellung auf Wärmecontracting dem Gebot der Rücksichtnahme auf Mieterinteressen. Er ist verpflichtet auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten (BGH, Urteil vom 28.11. 2007 – VIII ZR 243/06). Was darunter genau zu verstehen ist, kann nur in jedem Einzelfall entschieden werden. Jedenfalls sollte der Vermieter mehrere Angebote von Wärmefirmen einholen, nur ein günstiger Anbieter sollte den Zuschlag erhalten.
§ 7 Abs.2 HeizkV lautet:
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes- Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die gesamte Heizkostenverordnung finden sie unter >> HeizkVo (PDF Acobat Reader).
Die Kosten die der Wärmekontraktor in Rechnung stellt sind in aller Regel höher, denn darin enthalten sind neben dem Gewinn des Kontraktors auch alle Kosten der Instandhaltung, die nach § 7 Abs 2 HeizKV nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
Weitere Details zu Heikosten siehe unter >>Heizkosten
Mietrecht 11/2012 Mietrechtslexikon
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