Mietrecht: Heizkosten, Betriebskosten, Nebenkosten


Heizkosten, Betriebskosten, Nebenkosten

Für Fragen zur Verbrauchermittlung siehe >>> Verbrauchsermittlung
Für Fragen zum Verteilungsschlüssel bzw. Verteilungsmasstab siehe >>> Verteilschlüssel.
Für Fragen zur Form einer korrekten Abrechnung siehe >>> Abrechnung
Siehe auch >>> Einführung
Für Fragen zu einzelnen Kostenpositionen siehe >>> Kostenpositionen
Zum Wärmekontracting
Zum Kürzungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt >>> Kürzungen

Heizkosten – Abrechnung (formelle Anforderungen)

Die formelle Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung entsprechen zunächst denen der allgemeinen Betriebskostenabrechnung (siehe auch unter Betriebskosten).

Der BGH hat in einem Urteil vom 27.11.2002 nochmals die mietrechtlich an die Neben-kostenabrechnung zu stellenden Mindestanforderungen klar definiert:

Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von den Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist nach dieser Entscheidung immer erst dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße und nachvollziehbare Abrechnung erstellt hat (BGH NJW 1982, 573). Eine solche Heizkostenabrechnung enthält mindestens folgende Angaben:

1. Angabe des Abrechnungszeitraumes:
Der Vermieter muss einmal im Jahr abrechnen. Der Abrechnungszeitraum muss sich immer auf ein Jahr (12 Monate) beziehen. Nur Rechnungen, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind (Datum) dürfen in der Abrechnung berücksichtigt werden. Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Periode vorlegen.

Beispiel: Die vorangegangenen Abrechnungen beziehen sich immer auch den Zeitraum vom 01. Mai bis zum 30. April eines Jahres. Für das Abrechnungsjahr, dass am 30. April.2004 endet, muss der Vermieter die Abrechnung bis spätestens 30.04.2005 vorlegen, d.h. die Abrechnung muss den Mietern zugegangen sein (Einwurf in den Briefkasten am 30.4. 2005 reicht aus). Geht die Abrechnung den Mietern erst am 1. Mai 2005 oder noch später zu, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Dies ist eine gesetzliche Ausschlussfrist § 556 Abs 3 BGB.

2. Gesamtkostenaufstellung:
Die Rechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Die verschiedenen Kostenpositionen müssen einzeln mit der genauen Bezeichnung aufgeführt werden. Die Brennstoffkosten sind in jedem Fall getrennt von den übrigen Heizkosten (Wartung, Prüfung usw) auszuweisen. Falls der Vermieter dies nicht beachtet ist die Abrechnung unwirksam (LG Berlin GE 2001,63).

Abgerechnet werden darf nur der tatsächlich verbrauchte Brennstoff (keine Finanzierung der Lagerhaltung durch den Mieter).
Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat.

3. Kostenverteilung, Verteilungsschlüssel:
Der Verteilungsschlüssel muss angegeben sein. Beispiel: 30% Grundkosten 70% Verbrauch. Das alleine genügt aber noch nicht. Die Einheiten der Verbrauchszähler sämtlicher Wohnungen im Haus (Gesamteinheiten), ebenso die Wohnfläche sämtlicher Wohnungen im Haus ist anzugeben. Anhand der Wohnfläche des Mieters und den in der Wohnung abgelesenen Verbrauchswerten ist nachvollziehbar vorzurechnen, wie sich die Heizkostenzahlung des Mieters zusammensetzt. Zur maßgeblichen Wohnfläche siehe unten unter § 6 HeizkostenV (Kommentar) und >>> Wohnfläche.
Zu beachten: Bei unerklärlich hohen Verbräuchen muss der Vermieter beweisen, dass keine Fehler in der Anlage oder der Erfassung vorliegen (Urteil des LG Mannheim ZMR 89,336).

4. Berechnung des Mieteranteiles und Vorauszahlungen des Mieters:
Eine Abrechnung, in der kein Hinweis auf gezahlte Vorauszahlungen enthalten ist, ist nur dann ordnungsgemäß, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum noch überhaupt keine Vorauszahlungen erbracht habe.

Enthält die Nebenkostenabrechnung vorstehend genannten Mindestanforderungen, braucht der Vermieter den Einwand mangelnder Fälligkeit nicht zu befürchten.

Kontroll – u. Prüfrechte des Mieters:
(Beilage von Abrechnungsbelegen, Kopien, Kopierkosten)

Allgemein anerkannt in der Rechtsprechung ist nun (war früher ein Streitpunkt) dass der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Überlassung von Kopien der Belege (Rechnungen usw.) hat (BGH, Urteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05). Nur ausnahmsweise kann der Mieter unter dem Gesichtpunkt von Treu und Glauben (§ 242) gegen Erstattung der Kosten die Übersendung von Kopien verlangen. Das ist dann der Fall, wenn dem Mieter eine Einsichtnahme in die Unterlagen beim Vermieter nicht zugemutet werden kann. Beispiel: Die Wohnung befindet sich Berlin, der Hausverwalter oder Eigentümer wohnt in Hamburg.

Bisher war davon auszugehen, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zusteht, solange der Vermieter (oder Verwalter) einem Verlangen des Mieters auf Belegeinsicht bzw. auf Überlassung von Belegkopien nicht oder nicht vollständig nachgekommen ist mit der Folge, dass solange auch der Saldo aus der entsprechenden Nebenkostenabrechnung nicht fällig wird (vgl. nur Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rd.-Nr. 809 mit Rechtsprechungsnachweisen). AG Diez, Urteil vom 26. September 2001, Az: 8 C 210/01 AG Dinslaken, Urteil vom 8. Mai 2001, Az: 33 C 177/00; AG Siegburg, Urteil vom 17. Mai 1991, Az: 9 C 549/90. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH wird man daran nicht festhalten können. Dem Mieter wird allenfalls ein Zeitraum von 8 bis 10 Tagen eingeräumt werden können, um ihm ausreichend Gelegenheit zu geben, die Belege in den Räumen des Vermieters einzusehen.

Der Mieter hat jedoch den gesetzlichen Anspruch, in die Orginalbelege Einsicht zu nehmen, insbesonder wenn hinsichtlich der Richtigkeit der Abrechnung Zweifel bestehen, und zwar auch in alle Belege die sich auf die Gesamtabrechnung des Gebäudes beziehen, inklusive der Gesamtabrechnung des Gebäudes.
Zu beachten: Ohne Einsichtnahme in die Belege kann der Mieter die Richtigkeit einer Abrechnung nicht wirksam bestreiten. Siehe dazu nachstehend >>> fehlerhafte Abrechnung

Kostennachweis:
Den Vermieter trifft die Beweislast für die Verbrauchswerte, die er seiner Nebenkostenabrechnung zu Grunde legt. LG Potsdam 11. Zivilkammer, Urteil vom 26. September 2002, Az: 11 S 81/01

㤠259 BGB : Umfang der Rechenschaftspflicht des Vermieters

(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.“

Fehlerhafte Abrechnung (Bestreiten des Mieters)

Grundsätzlich kann der Mieter die Richtigkeit einer den formellen Anforderungen entsprechenden Heizkostenabrechnung nur bestreiten, wenn er bei einer Einsicht in die ihr zugrunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt hat.
Der Mieter kann also nicht die Richtigkeit pauschal bestreiten, nur weil er nicht zahlen will bzw. zahlen kann. LG Berlin, Urteil vom 18. November 2002, Az: 67 S 147/02. Quelle: Grundeigentum 2003, 253-254.
Enthält die Betriebskostenabrechnung Fehler, so ist der Mieter verpflichtet, seinen Einwendungen innerhalb einer Frist von 12 Monaten ab Zugang der Heizkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung dem Vermieter mitzuteilen § 556 Abs 3 BGB. Nach Ablauf der Frist hat der Mieter dieses Recht nicht mehr. Die Betriebs- u. Heiz-kostenabrehnung wird spätestens dann in voller Höhe fällig.
Zu beachten:
Verzichtet ein Mieter darauf, die Kostenbelege einzusehen und kann er deshalb konkrete Rügen nicht erheben, ist ihm auch im Prozess der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten (vgl. OLG Düsseldorf -10. ZS- NJW-RR 2001, 299 und OLGR 2001, 286). Etwas anders gilt nur dann, wenn sich der Vermieter weigert, einem Begehren des Mieters auf Belegeinsicht nachzukommen. (OLG Düsseldorf 24. Zivilsenat, Urteil vom 6. Mai 2003, Az: 24 U 99/02)

Siehe dazu auch >>> Abrechnung (Betriebskosten)

Mietrecht Betriebskostenrecht 04 – 2012