Mietrecht: Kürzungsrecht der Heiz-, Betriebs- & Nebenkosten


Kürzungsrecht – Heizkosten, Betriebskosten, Nebenkosten

Für Fragen zum Verteilungsschlüssel siehe >>> Verteilungsshlüssel
Für Fragen zum Verbrauchsermittlung siehe >>> Verbrauchsermittlung.
Für Fragen zur Form einer korrekten Abrechnung siehe >>> Abrechnung
Für Fragen bezüglich der einzelnen Kostenpositionen siehe >>> Kostenpositionen
Siehe auch >>> Einführung, Allgemeines

Kürzungsrecht des Mieters

Die Heizkostenverordnung enthält hinsichtlich aller Fragen der Kostenverteilung und Abrechnungen bei einem Mieterwechsel bindende Regelungen. Vermieter sind mietrechtlich dazu verplichtet, die gesamten Heizkosten und Warmwasserkosten (sofern eine Zentralversorgung besteht) verbrauchsabhängig abzurechnen, sofern keine der gesetzlichen Ausnahmen vorliegt (§§ 2, 9b Abs. 4, 11 HeizKV). Falls sich der Vermieter nicht an diese Vorschriften hält, räumt die Verordnung dem Mieter das Recht ein, die Heizkosten insbesondere dann um 15 % zu kürzen, wenn der Vermieter entgegen der Vorschriften nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Die Regelungen sind in vollem Wortlaut nachstehend veröffentlicht (blaue Schrift) und kommentiert.

Mieter und Vermieter können auch – abgesehen von der einer Ausnahme bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern keine Vereinbarungen treffen, die der HeizkostenV zuwider laufen, oder gar vereinbaren, dass die HeizkostenV nicht gelten solle. Enthält der Mietvertrag oder eine sonstige Vereinbarung solche Bestimmungen sind diese nichtig.

Ausnahmeregelung (§ 11 HeizkostenV): Sofern dem Vermieter unverhältnismäßig hohe Kosten durch die verbrauchsabhängige Abrechnung entstehen, kann darauf verzichtet werden. Unverhältnismäßige Kosten, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten entbehrlich machen, sind nur dann gegeben, wenn in einem 10-Jahre-Vergleich die Kosten für Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung die voraussichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 29. April 2003, Az: 64 S 46/03 Fundstelle: ZMR 2003, 679-680.

Zu beachten: Sind Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden und werden diese verwendet, hat der Nutzer nicht das Recht, den „Strafabzug“ nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizKV auch bei den Kosten des Wärmeverbrauchs deshalb vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. In einem solchen Fall beschränkt sich das Recht des Nutzers auf einen „Strafabzug“ bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser (BGH 14.9.05, VIII ZR 195/04.)

Checkliste für das Kürzungsrecht

Greift keine Ausnahmeregelung, sokann der Mieter in folgenden Fällen zu einer Kürzung der Heizkosten berechtigt sein:

— Erfassungsgeräte sind nicht vorhanden.
— Trotz funktionierender Erfassungsgeräte wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet.
— Ampullen der Heizkostenverteiler fehlen.
— Für das Gebäude sind keine einheitlichen Ampullen verwendet worden oder nicht alle Heizkörper des Anwesens sind mit Verdunstungsgeräten ausgestattet.
— Erfassungsgeräte waren während der Verbrauchsperiode defekt
— Handhabungsbedingte Fehler (Fertigungs-, Installations-, Skalierungs-, oder Ablesefehler) liegen vor.
— Aus vom Vermieter zu vertretenden Gründen ist eine Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel unterblieben.
(Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl., § 12 HeizKV, Rn. 8 ff.

Ein Original-Abdruck der HeizkostenV ist jederzeit im Internet hier >>

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/heizkostenv/gesamt.pdf

erhältlich.

„§ 12 HeizkostenV Kürzungsrecht, Übergangsregelung

(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.
(2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt
1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen
Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und
2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur
Verbrauchserfassung.
(3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, daß an die Stelle des Datums „1. Juli 1981“ das Datum „1. August 1984″ tritt.
(4) bis (6) auf den Abdruck wurde verzichtet.“

Kommentar zu § 12 HeizkostenV – Kürzungsrecht

Das Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 HeizkostenV besteht auch dann nicht, wenn der Verbrauch erfasst wird, aber dazu keine den Regeln der Technik entsprechende Ausstattung zur Verbrauchserfassung verwendet worden ist. LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 17. März 1989, Az: 64 S 326/88.

Nur soweit nicht infolge zwingender Gründe nach HeizkostenV § 9a Abs 1 eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung unterbleibt, hat der betroffene Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Betrag um 15% zu kürzen. Zwingende Gründe im Sinne des HeizkostenV § 9a Abs 1 liegen zum Beispiel nicht vor, wenn es das Wohnungsunternehmen unterläßt, zwischen Fertigstellung des Gebäudes und Bezug der einzelnen Wohnungen, diese mit Heizkostenerfassungsgeräten auszustatten. LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 7. November 1996, Az: 62 S 170/96.
Wird auch nur in einem Zimmer der Wohnung der tatsächliche Verbrauch nicht erfaßt, ohne daß dies vom Mieter zu vertreten ist, handelt es sich insgesamt nicht um eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Der Mieter kann in diesem Fall die Heizkosten um 15 % kürzen. LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 29. April 2003, Az: 64 S 46/03; ZMR 2003, 679-680.

Wenn die Abrechnung nach pauschalen Gesichtspunkten gemacht werden muss, weil die Geräte ausgefallen sind oder weil zu viele Schätzungen nötig wären, dann hat der Nutzer kein Kürzungsrecht, da die Pauschalabrechnung in diesen Fällen durch die Heizkostenverordnung zugelassen ist. Dies gilt aber nur dann, wenn die Ursachen für die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung, nicht beim Vermieter liegen. Wenn zum Beispiel das Wärme-messdienstunternehmen wiederholt darauf hinweist, dass Messgeräte defekt sind und diese ausgetauscht werden müssen oder wenn die Eichgültigkeitsdauer abgelaufen oder Messgeräte nicht vorhanden sind und der Vermieter es schuldhaft unterlässt für eine gesetzeskonforme Abrechnung zu sorgen, dann kann der Mieter die Heizkosten-abrechnung um 15% kürzen.

Mietrecht Betriebskostenrecht 11 – 2012