MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht -

Heizkosten, Betriebskosten, Nebenkosten

Für Fragen zur Verbrauchermittlung siehe >>> Verbrauchsermittlung
Für Fragen zum Verteilungsschlüssel bzw. Verteilungsmasstab siehe >>> Verteilschlüssel.
FÜr Fragen zur Form einer korrekten Abrechnung siehe >>> Abrechnung
Siehe auch >>> Einführung
Für Fragen zu einzelnen Kostenpositionen siehe >>> Kostenpositionen
Zum Kürzungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt >>> Kürzungen

Heizkosten - Der anzuwenden Verteilungsschlüssel für die entstehenden Heizkosten:

Die Heizkostenverordnung enthält hinsichtlich der Kosten und deren verbrauchsabhängige Verteilung bindende Regelungen für alle Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen. Vermieter solcher Gebäude sind mietrechtlich dazu verplichtet, Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu muss der Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Geräten zur Ermittlung des Verbrauchs ausstatten.
Mieter und Vermieter können - abgesehen von der einen Ausnahme im Zweifamilienhaus keine Vereinbarungen treffen, die der HeizkostenV zuwider laufen. Enthält der Mietvertrag oder eine sonstige Vereinbarung solche Bestimmungen sind diese nichtig. Die HeizkostenV ist also bindend und geht einem Mietvertrag vor.
Für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt gilt die Ausnahmeregelung, dass hier Mieter und Vermieter eine Vereinbarung über die Verteilung und Abrechnung der Heizkosten treffen können, die dann den Regelungen der Heizkostenverordnung vorgeht, dies also praktisch außer Kraft setzt (siehe § 2 HeizkostenV).

Ausnahmeregelung:

§ 11 HeizkostenV enthält eine Vilezahl von Ausnahmeregelungen, die den Vermieter von der grundsätzlich bestehenden Pflicht, Heizkosten verbrauchabhängig abzurechnen befreien. Die wichtigsten Ausnahmetatbestände sind:

  • Kein Pflicht des Vermieters zur Verbrauchserfassung (Wärme) in Niedrigenergiehäusern (§ 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV)
  • Sofern dem Vermieter unverhältnismäßig hohe Kosten durch das Anbringen der für eine Verbrauchsermittlung erforderlichen Geräte entstehen (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV), kann er darauf verzichten.

Unverhältnismäßige Kosten, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten entbehrlich machen, sind nur dann gegeben, wenn in einem 10-Jahre-Vergleich die Kosten für Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung die voraus-sichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 29. April 2003, Az: 64 S 46/03 Fundstelle: ZMR 2003, 679-680.

Die Heizkostenverordnung regelt in den §§ 6 bis 9 der Heizkostenverordnung sehr genau, wie die angefallenen Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser auf die einzelnen Mieter umzulegen sind. Insbesondere muss auch die Kostenverteilung verbrauchsabhängig erfolgen. Abweichende Regelungen dürfen nicht getroffen werden (siehe oben). Die Regelungen sind in vollem Wortlaut nachstehend veröffentlicht (blaue Schrift) und soweit erforderlich kommentiert. Ein Original-Abdruck der HeizkostenV ist jederzeit im Internet hier >>

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/heizkostenv/gesamt.pdf

erhältlich.

§ 6 HeizkostenV : Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn ...(von Abdruck wurde abgesehen).
(2) In den Fällen des § 5 Abs. 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfaßten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfaßten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen;es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden, die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen. Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
(3) In den Fällen des § 4 Abs. 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfaßten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.
(4) Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach den §§ 7 Abs 1 Satz 1 , §§ 8 und 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese einmalig für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern
1. bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung,
2. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
3. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken.
Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig.

Kommentar zu § 6 HeizkostenV - Verteilungsschlüssel

Sofern im Mietvertrag oder in einer sonstigen Vereinbarung mit den Mietern keine Vereinbarung getroffen wurde, kann der Vermieter den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB, vgl. § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizKostV) selbst bestimmen, wobei er allerdings die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten hat (vgl. Wolf/Eckert/Ball,Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.,Rdnr. 513). BGH, Urteil vom 21. Januar 2004, Az: VIII ZR 137/03.

Die Entscheidung des Vermieters, welchen Verteilungsschlüssel er anwendet, ist von einem Gericht nur auf Angemessenheit hin überprüfbar (BGH NJW 1993, 1061, OLG Düsseldorf, Urteil vom 6. Mai 2003, Az: 24 U 99/02. Grundsätzlich entspricht ein üblicher Verteilungsschlüssel billigem Ermessen. KG Berlin Urteil vom. 30 Juni 2003 Az: 8 U 317/01. Im Streifall muss der Vermieter die Angemessenheit des von ihm gewählten Verteilschlüssels darlegen und beweisen (LG Berlin 13. Kammer Urteil vom 12. August 2003 , Az: 13 S 7/03).

Änderungen des Verteilschlüssels: Nach der Festlegung eines Verteilungsschlüssels, beispielsweise im Mietvertrag kann der Vermieter den Schlüssel nur noch bei Vorliegen der in der HeizkostenV genannten Gründe für zukünftige Abrechnungen ändern. Eine Änderung kommt insbesondere nach der Durchführung von Modernisierungen in Betracht oder kann aus anderen "sachgerechten" Gründen erfolgen (§ 6 Abs. 4 Nr. 3 HeizkostenV).

Der Mieter kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels nur verlangen, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel grob unbillig wäre und deshalb gegen Treu und Glauben verstieße. OLG Frankfurt 20. Zivilsenat, Beschluß vom 3. April 2003, Az: 20 W 132/01.
Beispiel: Werden die Heizkosten eines Gebäudes, in dem sich außer Mietwohnungen auch ein Kino, ein Supermarkt sowie Gewerberäume mit Fußbodenheizung befinden, nach den Quadratmetern der jeweiligen Mietflächen umgelegt, so ist von einer unbilligen Benachteiligung der Wohnungsmieter auszugehen. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass der von ihm gewählte Umlegungsmaßstab die Wohnungsmieter nicht unbillig benachteiligt. LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 4. Dezember 1986, Az: 62 S 87/86. In diesem Fall müsste man wohl nach m³ abrechnen oder einen anderen Modus finden.

Nach der Verordnung müssen die gesamten Heizkosten aufgeteilt werden, also sowohl die Brennstoffkosten, als auch die übrigen Heizkosten. Ein Teil dieser Kosten muss nach einem festen Maßstab (in der Regel die Wohnfläche) verteilt werden. Die Parteien können auch vereinbaren, dass 100 % der gesamten Kosten nur nach dem Verbrauch umgelegt werden (LG Saarbrücken WM 90,85). Sie dürfen aber nicht vereinbaren, dass mehr als 70 % der Gesamtkosten nur nach der Wohnfläche - also verbrauchsunabhängig - umgelegt werden!

Maßgebliche Wohnfläche:
Falls der Mietvertrag oder eine sonstige Vereinbarung über die Kostenteilung die Kosten und Lasten ohne nähere Regelung über deren Berechnung umgelegt, so sind Balkone, Loggien und Dachterrassen mit einem Viertel ihrer Grundfläche anzusetzen (Bayerisches Oberstes Landesgericht 2. Zivilsenat, Beschluß vom 7. März 1996, Az: 2Z BR 136/95). Dies entspricht jetzt auch der neuen Berechnungsverordnung (2004), die insoweit kein Wahlrecht mehr vorsieht. Früher war es möglich, zwischen einer Anrechnung zu ½ dieser Flächen und ¼ zu wählen. >>> siehe Wohnfläche.

Warmwasser und reine Heizung werden unterschiedlich aufgeteilt - siehe nachstehend § 7 und § 8 der Heiz-kostenverordnung.

Unzulässig ist auch die Vereinbarung einer "Warmmiete" (Ausnahme im Zweifamilienhaus) also einer Miete, die zugleich einen pauschalen Betrag für die Heizung enthält. Dies gilt auch für Mietverträge, die noch vor Inkrafttreten der HeizkostenV (1981) abgeschlossen wurden ( BayOblG München RE Az: RE-miet 3/88 NJW - RR 1988, 1293-1294). Ebenso unwirksam ist die Vereinbarung einen "Heizungspauschale". Der Vermieter ist vielmehr zwingend durch die HeizkostenV verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, sofern kein Ausnahmefall vorliegt (OLG Hamm RE WM 86, 267). Eine solche unzulässige Heizungspauschale ist jedoch zu unterscheiden von den monatli-chen Vorauszahlungen für die Heizung.

Änderungen des Verteilungsschlüssel durch den Vermieter:
Der Vermieter hat das Recht, den Umlageschlüssel nach eigenem Ermessen alleine ohne Mitspracherecht der Mieter innerhalb der vorgegebenen Grenzwerte festzulegen (§ 6 Abs 4 HeizkostenV). Dagegen stehen den Mieter keine Einwendungen zu (BGH Urteil siehe oben).

Nach der Festlegung eines Verteilungsschlüssels, beispielsweise im Mietvertrag kann der Vermieter den Schlüssel nur noch bei Vorliegen der in der HeizkostenV genannten Gründe für zukünftige Abrechnungen ändern. Eine Änderung kommt insbesondere nach der Durchführung von Modernisierungen in Betracht oder kann aus anderen "sachgerechten" Gründen erfolgen (§ 6 Abs. 4 Nr. 3 HeizkostenV).

Eine Änderung der Verteilschlüssel ist immer auch mit ausdrücklicher Zustimmung sämtlicher betroffenen Parteien (Mieter) möglich. Eine Mehrheitsabstimmung unter den Mietern gibt es aber nicht!


Zu beachten: Auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung wird der Eigentümer duch die immer in gleicher Weise erfolgten Abrechnung der vergangenen Jahre festgelegt. Für leerstehende Wohnungen muss der Eigentümer die Kosten immer alleine tragen, BGH, Urteil vom 21. Januar 2004, Az: VIII ZR 137/03.

Der Vermieter kann den Umlagemaßstab also nur einmalig - ohne Bestehen weiterer Gründe - innerhalb der ersten 3 Jahre ab erstmaliger Festlegung ändern (siehe oben § 6 Abs 4 HeizkostenV).

§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

§ 7 Abs 2 der Heizkostenverordnung schreibt vor, welche Kosten überhaupt nur auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Siehe dazu >>> die einzelnen Kostenpositionen

Sonderfälle:

Alle Mietparteien eines Gebäudes können mit dem Vermieter einvernehmlich vereinbaren, dass die Heizkosten bis zu 100% nur nach dem Verbrauch abgerechnet werden ( § 10 HeizkostenV). Die Verordnung sieht nämlich vor, dass mindestens 50% der Gesamtkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, der Rest wird entsprechend der Wohnfläche oder des umbauten Raumen (m³) verteilt.

Es ist aber nicht möglich, dass die Parteien vereinbaren, dass weniger als 50% der Gesamtkosten nach Verbrauch und der Rest nach Wohnfläche (oder anderen Kriterien) umgelegt werden.

Hinweis: Eine 100 %-ige Abrechnung nach Verbrauch kann zu größeren Ungerechtigkeiten führen, da es in jedem Gebäude Wohnungen gibt, die einen Lagenachteil haben (z.B. 3 Außenwände).
Einvernehmlich bedeutet, dass alle Mieter einverstanden sein müssen, Mehrheits-beschlüsse gibt es hier nicht.

Mietrecht Betriebskostenrecht 04 - 2012