MIETRECHTSLEXIKON Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht - Heizkosten, Betriebskosten, Nebenkosten Für Fragen zur Verbrauchermittlung siehe >>> Verbrauchsermittlung Heizkosten - Der anzuwenden Verteilungsschlüssel für die entstehenden Heizkosten: Die Heizkostenverordnung enthält hinsichtlich der Kosten und deren verbrauchsabhängige Verteilung bindende Regelungen für alle Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen. Vermieter solcher Gebäude sind mietrechtlich dazu verplichtet, Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu muss der Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Geräten zur Ermittlung des Verbrauchs ausstatten. Ausnahmeregelung: § 11 HeizkostenV enthält eine Vilezahl von Ausnahmeregelungen, die den Vermieter von der grundsätzlich bestehenden Pflicht, Heizkosten verbrauchabhängig abzurechnen befreien. Die wichtigsten Ausnahmetatbestände sind:
Unverhältnismäßige Kosten, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten entbehrlich machen, sind nur dann gegeben, wenn in einem 10-Jahre-Vergleich die Kosten für Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung die voraus-sichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 29. April 2003, Az: 64 S 46/03 Fundstelle: ZMR 2003, 679-680. Die Heizkostenverordnung regelt in den §§ 6 bis 9 der Heizkostenverordnung sehr genau, wie die angefallenen Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser auf die einzelnen Mieter umzulegen sind. Insbesondere muss auch die Kostenverteilung verbrauchsabhängig erfolgen. Abweichende Regelungen dürfen nicht getroffen werden (siehe oben). Die Regelungen sind in vollem Wortlaut nachstehend veröffentlicht (blaue Schrift) und soweit erforderlich kommentiert. Ein Original-Abdruck der HeizkostenV ist jederzeit im Internet hier >> http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/heizkostenv/gesamt.pdf erhältlich. § 6 HeizkostenV : Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn ...(von Abdruck wurde abgesehen). Kommentar zu § 6 HeizkostenV - Verteilungsschlüssel Sofern im Mietvertrag oder in einer sonstigen Vereinbarung mit den Mietern keine Vereinbarung getroffen wurde, kann der Vermieter den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB, vgl. § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizKostV) selbst bestimmen, wobei er allerdings die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten hat (vgl. Wolf/Eckert/Ball,Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.,Rdnr. 513). BGH, Urteil vom 21. Januar 2004, Az: VIII ZR 137/03. Der Mieter kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels nur verlangen, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel grob unbillig wäre und deshalb gegen Treu und Glauben verstieße. OLG Frankfurt 20. Zivilsenat, Beschluß vom 3. April 2003, Az: 20 W 132/01. Nach der Verordnung müssen die gesamten Heizkosten aufgeteilt werden, also sowohl die Brennstoffkosten, als auch die übrigen Heizkosten. Ein Teil dieser Kosten muss nach einem festen Maßstab (in der Regel die Wohnfläche) verteilt werden. Die Parteien können auch vereinbaren, dass 100 % der gesamten Kosten nur nach dem Verbrauch umgelegt werden (LG Saarbrücken WM 90,85). Sie dürfen aber nicht vereinbaren, dass mehr als 70 % der Gesamtkosten nur nach der Wohnfläche - also verbrauchsunabhängig - umgelegt werden! Warmwasser und reine Heizung werden unterschiedlich aufgeteilt - siehe nachstehend § 7 und § 8 der Heiz-kostenverordnung. Änderungen des Verteilungsschlüssel durch den Vermieter: Nach der Festlegung eines Verteilungsschlüssels, beispielsweise im Mietvertrag kann der Vermieter den Schlüssel nur noch bei Vorliegen der in der HeizkostenV genannten Gründe für zukünftige Abrechnungen ändern. Eine Änderung kommt insbesondere nach der Durchführung von Modernisierungen in Betracht oder kann aus anderen "sachgerechten" Gründen erfolgen (§ 6 Abs. 4 Nr. 3 HeizkostenV). Eine Änderung der Verteilschlüssel ist immer auch mit ausdrücklicher Zustimmung sämtlicher betroffenen Parteien (Mieter) möglich. Eine Mehrheitsabstimmung unter den Mietern gibt es aber nicht!
Der Vermieter kann den Umlagemaßstab also nur einmalig - ohne Bestehen weiterer Gründe - innerhalb der ersten 3 Jahre ab erstmaliger Festlegung ändern (siehe oben § 6 Abs 4 HeizkostenV). § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme 1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2. § 7 Abs 2 der Heizkostenverordnung schreibt vor, welche Kosten überhaupt nur auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Siehe dazu >>> die einzelnen Kostenpositionen Sonderfälle: Alle Mietparteien eines Gebäudes können mit dem Vermieter einvernehmlich vereinbaren, dass die Heizkosten bis zu 100% nur nach dem Verbrauch abgerechnet werden ( § 10 HeizkostenV). Die Verordnung sieht nämlich vor, dass mindestens 50% der Gesamtkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, der Rest wird entsprechend der Wohnfläche oder des umbauten Raumen (m³) verteilt. Es ist aber nicht möglich, dass die Parteien vereinbaren, dass weniger als 50% der Gesamtkosten nach Verbrauch und der Rest nach Wohnfläche (oder anderen Kriterien) umgelegt werden. Hinweis: Eine 100 %-ige Abrechnung nach Verbrauch kann zu größeren Ungerechtigkeiten führen, da es in jedem Gebäude Wohnungen gibt, die einen Lagenachteil haben (z.B. 3 Außenwände). Mietrecht Betriebskostenrecht 04 - 2012 |