Was Bedeutet „Dach und Fach“?


Mietrecht / Pachtrecht: „Dach und Fach“

Zwar ist Redewendung „etwas unter Dach und Fach bringen“ sehr gebräuchlich, um einen juristischen Fachausdruck handelt es sich dennoch nicht. Selbst in Textausgaben zum Bürgerlichen Gesetzbuch aus der Zeit des Deutschen Reichs (1915) wird der Begriff nicht verwendet. Die genaue Ableitung bzw. Herkunft des Begriffs wurde aber in Quellen zur deutschen Sprachgeschichte nicht recherchiert.

Der Begriff „Dach und Fach“ wird in der heutigen Zeit im juristischen Zusammenhang eines Vertrages allgemein nicht mehr verstanden, da insbesondere das Wort „Fach“ keine Doppeldeutigkeit mehr besitzt. Selbst im „Duden“ (21. Auflage 1998) ist keine weitere Wortbedeutung mehr angegeben. Bei einer Auslegung des Begriffes ist daher nach der Regel des § 133 BGB darauf abzustellen, was beide Vertragsteile gewollt haben, sofern Sie diesen Begriff z.B. in einem Pachtvertrag verwendet haben. Dabei muss das, was die Parteien gewollt haben durch Auslegung des Vertrages ermittelt werden (BGH NJW 1992,1882). Eine Auslegung nach dem Wortsinn erscheint nicht möglich.

Ohne jede weitere Begründung geht das OLG Hamm 30. Zivilsenat, Urteil vom 27. April 1988, Az: 30 U 16/88 von folgendem aus:

Sind in einem Pachtvertrag die Instandhaltungsarbeiten mit Ausnahme der Schäden „an Dach und Fach“ dem Pächter auferlegt, so fällt ein Rohrleitungsschaden in den Verantwortungsbereich des Verpächters. Quelle: ZMR 1988, 260-261

Ebenso ist ohne jede Begründung in dem Urteil des OLG Düsseldorf 24. Zivilsenat, Urteil vom 28. Mai 2002, Az: 24 U 133/01 nachzulesen: (Orginalzitat)

„Diese vorformulierte Klausel hält schon einer Angemessenheitsüberprüfung gemäß § 9 AGBG nicht stand. Das beruht darauf, dass der Mieter für den vertragswidrigen Zustand bei Rückgabe auch dann verantwortlich gemacht wird, wenn er oder seine Erfüllungsgehilfen ihn nicht verursacht haben. So etwa, wenn Schäden zufällig oder durch Einwirkung Dritter (z.B. Brandstiftung) von außen herbeigeführt worden sind, zumal sich die Beseitigungspflicht nach der gewählten Formulierung nicht auf Schäden an der Dekoration beschränken, sondern die gesamte Bausubstanz (Dach und Fach) erfassen. Das damit verbundene Risiko ist unkalkulierbar und deshalb unangemessen. Das führt insgesamt zu ihrer Unwirksamkeit und hat zur Folge (§ 6 AGBG), dass an Stelle der unwirksamen Klausel die gesetzliche Regelung tritt. Diese stellt der Klägerin, wie bereits ausgeführt, einen Ersatzanspruch nicht zur Verfügung.“

Nach Meiner Ansicht ist daher von folgender Sitution auszugehen

Ist der Begriff „Dach und Fach“ in entsprechenden Zusammenhang mit einer Regelung über Instandhaltungspflichten in einem Miet- oder Pachtvertrag verwendet worden, so fällt darunter die gesamte Bausubstanz des Gebäudes, mit Dekorationen, ohne Inventar und ohne Haustechnik. Letztere gab es wohl damals, als der Begriff in Verträgen verwendet wurde, noch gar nicht. In jedem Fall aber ist eine Auslegung des Vertrages geboten. Dabei ist zu erforschen, was die Parteien bei Unterschrift unter ein entsprechenden Papier tatsächlich erreichen bzw. vereinbaren wollten.

Mietrecht – Pachtrecht 06 – 2012 Mietrechtslexikon