Mietrecht: Umlagefähigkeit von Dachrinnenreinigungskosten


Mietrecht: Umlagefähigkeit der Kosten für die eine Dachrinnenreinigung

Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um sonstige Betriebskosten gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (>> Betriebskostenverordnung) und nicht, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können (BGH, Urteil v. 07.04.2004 – VII ZR 146/03). Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung, sondern wie vorstehend bereits ausgeführt um sonstige Betriebskosten. BGH, Urteil vom 7.4.2004 VIII ZR 167/03.

Umlagefähig sind die in der BetriebskostenVO im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97).

Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 1 Abs 2 BetriebskostenVO die Kosten dar, „die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.“ Auch insoweit muss es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln.

Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmten Anlaß vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (so die herrschende Meinung BGH, Urteil v. 07.04. 2004 – VIII ZR 146/03).

Die Umlagefähigkeit der Kosten für die Dachrinnenreinigung ist also grundsätzlich anzunehmen, sofern sie durch einen in der Nähe befindlichen Baumbestand regelmäßig veranlasst wird und zur Vermeidung von Verstopfungen ausgeführt werden muss (BGH siehe oben). Ist dies nicht der Fall z.B. zur Beseitigung einer Verstopfung, können die Kosten nicht umgelegt werden.

Zu beachten:

Im Mietvertrag muss ausdrücklich vereinbart sein, dass die Kosten für die Dachrinnenreinigung auf den Mieter umgelegt werden. Es genügt nicht, wenn diese Kosten pauschal unter einer Rubrik „Sonstige Kosten“ zusammengefasst sind. In diesen Fällen ist der Mieter nicht zur Zahlung – mangels einer wirksamen Vereinbarung – verpflichtet. Im Mietvertrag muss ausdrücklich „Kosten der Dachrinnenreinigung“ stehen.