Mietrecht: Vermietete Eigentumswohnungen


Mietrechtliche Aspekte zum Thema Eigentumswohnungen

Für Eigentumswohnungen gelten die gleichen mietrechtlichen Bestimmungen wie für sonstige Mietswohnungen. Sonderregeln im Mietrecht gibt es nicht.
Die Vorschrift des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) betreffen nur das Verhältnis der Eigentümergemeinschaft untereinander. Beschlüsse der WEG haben für den Mieter keine unmittelbaren Auswirkungen. Seine Rechtsbeziehung zum Vermieter bestimmt sich ausschließlich nach dem bestehenden Mietvertrag. Eine Kündigung des Mietvertrages mit der Begründung, dieser sei mit der Gemeinschaftsordnung der WEG nicht vereinbar ist nicht möglich ( LG Bonn WM 90, 503).

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung kann durch die übrigen Eigentümer verpflichtet werden, die von seinem Mieter vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderungen zu beseitigen.
Die Verpflichtung schließt die Pflicht ein, auf den Mieter mit allen geeigneten rechtlichen Maßnahmen einzuwirken, dass dieser, soweit erforderlich, bei der Beseitigung der unzulässigen baulichen Veränderungen mitwirkt. OLG Köln 16. Zivilsenat, Beschluß vom 14. April 2000, Az: 16 Wx 58/00 ; NZM 2000, 1018-1019. Mietverträge über Eigentumswohnungen enthalten daher regelmäßig die Klausel, dass auch der Mieter zur Umsetzung entsprechender Beschlüsse der Gemeinschaft verpflichtet ist.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Eine Kündigung des Mietvertrages mit der Begründung, dass die Wohnung in eine Ei-gentumswohnung umgewandelt werden soll ist generell nicht möglich. Die Umwand-lung stellt als solche kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne von § 573 Abs. 2 BGB dar. Die Eigentumsverhältnisse haben grundsätzlich keine Auswirkung auf die Mietverhält-nisse (Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ siehe >>> Eigentümerwechsel). Das Beste-hen eines Mietvertrages hindert den Eigentümer aus Rechtsgründen nicht, die Woh-nung in eine Eigentumswohnung umzuwanden.

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung § 577 a BGB

Bei einem echten Umwandlungsfall (siehe dazu nachstehend) kann sich der Vermieter frühestens nach Ablauf der Sperrfrist (3 Jahre) auf ein berechtigtes Interesse berufen.
Ist die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, so kann sich der Käufer einer solchen Wohnung also nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit dem Kauf auf Eigenbedarf bei einer Kündigung des Mieters berufen. In manchen Städten – bei Gefährdung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum – kann die Frist auch 10 Jahre betragen. Ein Anruf beim zuständigen Wohnungsamt oder Bauamt sollte Klarheit bringen.

Zu beachten: Die Kündigungssperrfrist gibt es nur bei echten Umwandlungsfällen. Dafür ist erforderlich, dass der Mieter bereits in der Mietwohnung wohnt, diese danach in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und danach veräußert wird. Zieht der Mieter in eine bereits umgewandelte Wohnung ein, gilt die Kündigungssperrfrist nicht (BayOLG RE WM 81, 200 ) .
Sonderregelung im Gebiet der ehemaligen DDR: Für Mitverträge, die vor der Wende (3.10.1990) abgeschlossen wurden, gilt auch im Umwandlungsfall (ohne Veräußerung) der verbesserte Kündigungsschutz (Wartezeit 3 Jahre). Ein höherer Verkaufpreis ist hier also kein „berechtigtes Interesse“, und damit kein Kündigungsgrund.

Betriebs- u. Nebenkosten

Wohnungseigentümergemeinschaften erstellen durch ihren Verwalter jährlich einen Wirtschaftsplan. Nach diesem Plan richtet sich die Höhe der von jedem Eigentümer zu bezahlenden monatlichen Kostenanteile (das sog. Hausgeld). Daneben muss in jeder WEG eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Die Zahlung des Hausgeldes darf nicht auf die Mieter abgewälzt werden, eine entsprechende Vereinbarung im Mietver-trag wäre unwirksam. Das Hausgeld enthält nämlich Kosten, die nicht umlagefähig sind, insbesondere die Verwalterkosten, Kosten für Instandhaltungen und Instandset-zungen usw. Auch kann der Mieter nicht dazu verpflichtet werden, die Instandhaltungs-rücklage zu bezahlen, dafür bezahlt er für die Nutzungen seine Miete.
Professionelle Verwalterabrechnungen von WEG trennen in ihren Abrechnungen be-reits die Kosten in den Teil, der grundsätzlich umlagefähig ist, und einen anderen Teil, der grundsätzlich nicht umgelegt werden kann. Dennoch gilt auch hier der Grundsatz, dass der Mieter nur die Kosten insoweit bezahlen muss, die in seinem Mietvertrag ver-einbart sind.

Mietrecht 06 – 2012 Mietrechtslexikon